【正文】 、竹的海洋、茶的綠洲等勝景。是我國十個重點旅游城市之一，也是首批中國優(yōu)秀旅游城市。4．商貿(mào)旅游2003年，全市消費品市場供應充裕，市場價格與市場消費心理均比較穩(wěn)定。堅決貫徹中央加強農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的一系列方針政策，始終堅持把農(nóng)業(yè)放在一切經(jīng)濟工作的首位。以其雄厚的工業(yè)基礎、先進的科學技術(shù)、斐然的成就和廣闊的發(fā)展前景，在江蘇省乃至全國確立了顯要的地位。表21 市主要年份國民經(jīng)濟主要指標表年份人口 （萬人）國內(nèi)生產(chǎn)總值（當年價） （億元）工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（億元）財政收入（億元）財政支出（億元）工業(yè)農(nóng)業(yè)合計19961997199819992000200120022003表22 市國民經(jīng)濟占江蘇省的比重（2003年）序號指標單位全省市市占全省的比重（%）1年末總?cè)丝谌f人2國內(nèi)生產(chǎn)總值億元第三產(chǎn)業(yè)億元3固定資本投資億元4自營出口總值億美元5實際利用外資億美元6財政收入億元圖21 歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長趨勢*摘自市統(tǒng)計年鑒（2004）2．工業(yè)工業(yè)基礎雄厚，發(fā)展迅速，工業(yè)生產(chǎn)在市場約束程度和結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大的情況下，通過加快企業(yè)經(jīng)營機制轉(zhuǎn)換，積極調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。自古便深得長江、太湖、古運河的舟楫之便、灌溉之利和魚蝦之裕，本世紀初作為中國民族工業(yè)的發(fā)祥地而載入史冊，七十年代又在中國經(jīng)濟史上增添了“鄉(xiāng)鎮(zhèn)業(yè)創(chuàng)始地區(qū)”的輝煌一筆。太湖風景區(qū)，融太湖山水之勝，匯江南風景之美；沿太湖的梅梁湖、五里湖眫的X、城市西部的錫惠、以及馬跡半島的馬山四個景區(qū)與中心城毗連。是全國著名的“魚米之鄉(xiāng)”，水資源非常豐富，境內(nèi)河網(wǎng)交錯，河湖眾多，水面所占的比例非常大，盛產(chǎn)太湖珍珠和銀魚等，淡水養(yǎng)殖業(yè)非常發(fā)達，是我國重要的水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地?，F(xiàn)在開采的主要是石英砂巖和粘土。全市下轄江陰市和宜興市2個縣級市，崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長區(qū)、濱湖區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)和新區(qū)7個區(qū)，31個街道辦事處，83個鎮(zhèn)。2003年末，占全省的6%；人口密度為924人/平方公里。屬亞熱帶季風海洋性氣候，常年主導風為東南風，四季變化分明，氣候溫和濕潤，雨量充沛，無霜期長，熱量豐富，具有良好的自然生態(tài)條件。南部為水網(wǎng)平原；北部為高沙平原；中部為低地辟成的水網(wǎng)圩田；西南部地勢較高，為宜興的低山和丘陵地區(qū)。（市區(qū)面積1622平方公里，）境內(nèi)以平原為主，星散分布著低山、殘丘。第一節(jié) 市概況一、自然概況市位于江蘇省的東南部,屬長江三角洲平原,東臨蘇州，距上海128 公里；西接常州，去南京183公里；南瀕太湖，與浙江交界；北枕長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表1—1。4. 根據(jù)市土地儲備中心與農(nóng)業(yè)銀行的初步意向，貸款寬限期為2年，于2007年、2008年分2年還清。3. 項目計算期內(nèi)總營業(yè)收入669730萬元， 萬元。五、 項目具有一定的投資回報率1. ， 萬元，流動資金500萬元。三、 項目具有良好的建設條件X新城緊臨X，具有建設特色山水城市和湖濱城市的特有條件和優(yōu)越的外部交通環(huán)境，首期工程的順利實施并取得圓滿成功和顯著的成就，為下一步工程的開展積累了良好的經(jīng)驗；市委、市政府對新城建設的高度重視，市長親自掛帥，政府各部門給予項目建設大力支持和配合，可確保項目順利實施；各項基礎設施的配套完善和豐富的土地資源，使項目邊開發(fā)邊出讓、盡早回收投資的建設方案成為可能；規(guī)范高效的建設機制，使各項建設置于規(guī)范有序、高效節(jié)支和廉政的基礎之上。X新城建設優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，是優(yōu)化投資環(huán)境，促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要，全面提升城市能級、提高市民生活水準的需要。第八節(jié) 可行性研究結(jié)論一、 項目的建設是必要的X新城位于城市南進發(fā)展主軸上，是城市核心區(qū)向外擴展、向外輻射的橋梁紐帶，是城市性質(zhì)由經(jīng)濟中心向湖濱山水生態(tài)城市推進的重要環(huán)節(jié)，是市區(qū)與風景區(qū)的過渡區(qū)，是建設特大城市、湖濱山水名城的重要組成部分。第六節(jié) 可行性研究內(nèi)容本可行性研究的主要內(nèi)容如下:1. 項目建設的必要性分析；2. X新城發(fā)展前景與土地開發(fā)需求分析；3. 項目建設方案的確定及建設條件分析；4. 工程建設方案的確定；5. 項目經(jīng)營管理方案的確定；6. 項目的投資估算；7. 項目的財務分析；8. 項目社會效益分析；9. 項目投資風險分析。主要道路、河道、環(huán)境景觀等規(guī)劃設計工作已全面啟動；部分重要道路、沿湖綠化景觀、環(huán)境治理項目已實施建成；首幅位于X新城東南部，湖濱飯店北側(cè)，隱秀路以南、蠡溪路以東、金城西路以北、X大道以西，總面積為45公頃的一號地塊已公開競拍成功。同時，市政府為加強對X地區(qū)規(guī)劃建設的組織領(lǐng)導，于2002年11月專門成立了X地區(qū)規(guī)劃建設領(lǐng)導小組辦公室，負責對X地區(qū)規(guī)劃建設的綜合協(xié)調(diào)和日常管理工作。為此，市政府先于2001年委托上海同濟城市規(guī)劃設計研究院、東南大學規(guī)劃設計研究院、市規(guī)劃設計院分別編制了《五里湖地區(qū)概念性規(guī)劃》，之后于2002年委托美國泛亞易道公司編制完成了《新湖城》概念規(guī)劃。2001年底，市政府提出了建設特大城市的設想，進一步把市“做大、做強、做優(yōu)、做美”。（三） 地塊開發(fā)建設工程對X新城6平方公里土地實行統(tǒng)一征用（）。（二） 沿湖綠化景觀工程X沿湖景觀方案以X新城概念規(guī)劃為指導，以生態(tài)和自然綠化為主，結(jié)合的歷史文化，全面整治36公里湖岸線?！皟煽v”為蠡溪河和新城河，“兩橫”為丁昌橋浜和陸典橋浜?！叭h(huán)”為環(huán)湖路（太湖西大道~金城西路）、鴻橋路（太湖西大道~金城西路）、隱秀路（太湖西大道~X大道）；“三射”為望橋路（隱秀路~寶界橋）、望湖路（隱秀路~環(huán)湖路）、望山路（環(huán)湖路~X大道）。（一） 道路基礎設施工程道路基礎設施工程包括道路、管線、河流等三個分項工程。 第五節(jié) 項目概況與建設內(nèi)容本項目是X新城6平方公里建設的重要環(huán)節(jié)，包括五大建設任務中的三大部分，具體為：道路基礎設施工程、沿湖綠化景觀工程和地塊開發(fā)建設工程。人員從建設、規(guī)劃、財政、審計等部門抽調(diào)，開始在市水利培訓中心租場辦公，后為便于組織工程實施，搬到現(xiàn)在的漁父島（本在退漁還湖時應拆除的原河埒農(nóng)民療養(yǎng)院）內(nèi)辦公，實施市政府對X地區(qū)規(guī)劃建設的綜合協(xié)調(diào)和日常管理工作。楊志毅為辦公室總工程師，胡振東為辦公室總經(jīng)濟師。第四節(jié) 建設單位基本情況為加強對X地區(qū)規(guī)劃建設的組織領(lǐng)導，市政府專門成立X地區(qū)規(guī)劃建設領(lǐng)導小組，由市委副書記、市長毛小平任組長，市政府副市長周敏煒、副秘書長孫志亮、林國忠、建設局局長沈建任副組長。具體為：1. 依據(jù)市土地收購儲備管理委員會批準的土地收購儲備計劃，對企事業(yè)單位需盤活的存量土地和其他需調(diào)整的土地適時地進行收購；2. 根據(jù)土地利用和城市總體規(guī)劃以及市場需求，適量儲備土地，并做好儲備土地的信息發(fā)布、登記、招商和投放市場的前期準備等服務性工作；3. 經(jīng)營和管理由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒土地，并納入儲備土地；4. 多渠道、多途徑籌措資金。儲備中心為市國土資源局下屬全民事業(yè)單位，相當于副縣（處）級建制，內(nèi)設綜合部、儲備部、經(jīng)營部三個部（相當于副科級），核定人員編制15名，其中領(lǐng)導職數(shù)3名，專業(yè)技術(shù)人員10名，工人2名，所需人員經(jīng)費由市財政全額撥款解決。X新城規(guī)劃建設將圍繞水環(huán)境綜合治理這根主線，全面實施道路基礎設施工程、沿湖綠化景觀工程、水環(huán)境綜合整治工程、地塊建設工程和農(nóng)民安置房建設工程等五大工程。 “新湖城”建設將結(jié)合人文歷史、自然景觀的特征和以人為本的設計理念，創(chuàng)造“新X十八景”和大型沿湖開敞綠地，由會議中心、林蔭大道、中央購物公園、演藝中心、情人港灣、水上噴泉、水族館等，形成一系列令人激動的湖濱景觀。其中規(guī)劃新建的X新城，為X地區(qū)的核心區(qū)，東起X大道，北至太湖西大道，西、南臨X，規(guī)劃面積約6平方公里。為了塑造湖濱城市的形象，營造高水準的旅游環(huán)境，改善沿湖區(qū)域的景觀，提升城市的品位，根據(jù)總體部署，市將著力推進X地區(qū)的規(guī)劃建設。第一章 總　論第一節(jié) 項目概要項目名稱：X市X新城地塊建設、道路基礎設施及沿湖綠化景觀工程建設規(guī)模：6平方公里建設內(nèi)容：地塊建設、道路基礎設施及沿湖綠化景觀工程建設投資總額：（含地塊建設費用及流動資金500萬元）貸款金額：150000萬元貸款主體：市土地收購儲備中心（建設主體：市X地區(qū)規(guī)劃建設領(lǐng)導小組辦公室）法人代表： 傳真電話： 聯(lián)系地址： 郵政編碼：214002業(yè)主網(wǎng)址： 第二節(jié) X新城概況位于長江三角洲、太湖之濱，素以山水秀美、人文景觀眾多而著稱，被譽為“太湖明珠”。市城市總體規(guī)劃修編（2001~2020）確定了中心城“一主一副四組團，山環(huán)水繞湖濱城”的總體布局，市于2001年制訂了“愛我、美化家園”行動綱要，明確提出城市現(xiàn)代化“一年一個樣，三年大變樣”的戰(zhàn)略目標，通過城市建設和環(huán)境綜合整治，拉開城市空間布局，南進北伸，大力推進城市化進程，加快形成特大城市骨架和支撐經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的城市基礎設施及動態(tài)平衡的生態(tài)環(huán)境，初步形成湖濱城市、山水城市的城市特色。規(guī)劃的X地區(qū)位于市區(qū)西南部，東到蘇錫路，南到石塘橋，西到中犢山，北到梁湖路、太湖西大道，面積約20平方公里。X新城空間布局形態(tài)為以太湖大道和X大道交匯處為中心的環(huán)形放射狀，區(qū)內(nèi)形成“三環(huán)三射”的道路骨干路網(wǎng)和“兩縱兩橫”的河道水系，建筑高度由北向南依次降低，體現(xiàn)從高密度、大尺度開發(fā)的城市景觀到自然形態(tài)的清晰轉(zhuǎn)變，建成一個由開放公園、居住區(qū)和城市基礎設施組成的旅游服務中心和高品質(zhì)的湖濱居住社區(qū)，創(chuàng)造一個高度互動的“新湖城”。 X新城建設規(guī)劃區(qū)涉及到X鎮(zhèn)和蠡園開發(fā)區(qū)的環(huán)湖村、東顧巷村、夏家邊村的部分用地和陸典橋村、長豐村、陳莊村、長橋村、蠡園村的全部用地，涉及農(nóng)村居民5118戶、12012人。圖11 X地區(qū)概念規(guī)劃圖第三節(jié) 貸款單位基本情況為進一步深化市土地使用制度改革，加強城市國有土地資產(chǎn)經(jīng)營管理，有效調(diào)控土地一級市場，盤活城市存量土地，適應政府經(jīng)營城市和建設特大城市的需要，根據(jù)市委常委會議精神，經(jīng)機構(gòu)編制委員會批準，成立了市土地收購儲備中心。儲備中心的主要職責是代表市政府負責土地的收購、儲備。在市土地收購儲備管理委員會的指導和監(jiān)督下，加強與各金融機構(gòu)的合作，通過抵押貸款、信譽貸款等形式取得土地收購、開發(fā)資金，并對該資金的使用進行管理；5. 運用市場機制通過公開招標方式組織實施好儲備土地拆遷安置等前期開發(fā)的組織協(xié)調(diào)和驗收管理工作；做好對土地收購、儲備、開發(fā)資金的測算平衡、綜合統(tǒng)計工作，并定期向土地收購儲備委員會報告運作情況。領(lǐng)導小組下設辦公室，市政府副秘書長、X地區(qū)規(guī)劃建設領(lǐng)導小組副組長孫志亮兼任辦公室主任，市規(guī)劃局局長翁林敏、市建設局助理調(diào)研員楊志毅、市水利局副局長薛建良、市園林局副局長李曉紅、市國土資源管理局副局長朱明輝、濱湖區(qū)政府副區(qū)長吳正炎任辦公室副主任。辦公室下設秘書處、計劃審計處、規(guī)劃設計處、工程技術(shù)處。負責規(guī)劃設計的組織、論證和審查；負責建設工程項目事實的協(xié)調(diào)與銜接；定期召開成員單位工作例會，研究解決規(guī)劃建設中的有關(guān)問題。通過本項目的實施，基本完善新城基礎設施，達到“七通一平”，整合、修復X生態(tài)環(huán)境，為新城的功能開發(fā)和建設的有序推進奠定扎實的基礎。X新城骨干路網(wǎng)為“三環(huán)三射”（20公里），河道水系為“兩縱兩橫” （）。所有管線隨路同步埋設，污水全部截流。河道水系利用原有水系，結(jié)合道路走向適當調(diào)整理順，保持水系的通暢。結(jié)合退漁還湖，為豐富景觀層次，在湖中建成鷗鷺島、漁父島、西堤和120米高噴；結(jié)合湖岸整治和綠化工程，建設渤公生態(tài)島、X之光、X廣場和X公園等景觀節(jié)點；運用多種照明元素和高科技手段，對沿湖岸線山體、主要建筑和環(huán)境景觀進行了亮化，使X成為最大的全天候免費開放的大公園、夜公園。地塊開發(fā)采取先編制地塊規(guī)劃方案經(jīng)評審入圍后方可參加土地競標。根據(jù)新一輪的《市城市總體規(guī)劃》，市中心城主要發(fā)展方向向南，而X地區(qū)正是在市中心城南拓主軸上，而其獨特的濱湖地理優(yōu)勢使得整個X地區(qū)的開發(fā)建設顯得十分慎重和必要。在兩輪規(guī)劃基礎上，通過充分論證、汲取精華，在尊重現(xiàn)狀條件的基礎上，延續(xù)《新湖城》規(guī)劃的總體戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略部署，由市規(guī)劃設計院編制完成了X新城控制性詳細規(guī)劃方案。市X辦先期組織各領(lǐng)導小組成員單位做了大量的項目前期準備工作，徹底調(diào)查核實了X新城地區(qū)的現(xiàn)狀基本情況，對道路交通、市政管網(wǎng)、河道水系、綠化景觀等課題進行了多層次、多方面的充分論證。這些首期啟動項目受到全社會的廣泛認可，取得了較好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。第七節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)編制可行性研究報告的主要依據(jù)如下：1．《市城市總體規(guī)劃》(2001~2020)，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院、市規(guī)劃設計院；2．《市城市建設和環(huán)境綜合整治三年目標的實施意見》，中共市委、市人民政府，2001年10月；3．X新城《新湖城》概念規(guī)劃，美國泛亞易道公司，2002年；4． “關(guān)于五里湖（X）地區(qū)概念規(guī)劃”的批復（錫政發(fā)[2002]365號），市人民政府，2002年12月20日；5．“關(guān)于市2003年度第三批次城市建設農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用的批復”（國土資函[2003]298號），中華人民共和國國土資源部，2003年9月3日；6．“關(guān)于批轉(zhuǎn)市2003年度第4批次城市建設用地的通知”（蘇國土資地函[2003]849號），江蘇省國土資源廳，2003年9月11日；7．《X新城控制性詳細規(guī)劃方案》，市規(guī)劃設計院，2003年；8．市X地區(qū)規(guī)劃建設領(lǐng)導小組辦公室、市規(guī)劃