【正文】 項目地址：恩施市航空大道239號項目開發(fā)形式：自行開發(fā)投資商：恩施市江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否在建：在建項目類型：商品房項目代理：售樓熱線：07188221488開工日期（計劃）：20060319占地面積：35276m2竣工日期（計劃）：20090831建筑面積：92500m2容積率：綠化率：30%投資計劃批準文件文號：恩施200741投資計劃批準文件日期：20070628預售許可證：恩房售字(2006)0032號預售許可證發(fā)證日期：20060919土地使用權證：恩市國用2005字第010537號建設工程規(guī)劃許可證：2006005建設用地規(guī)劃許可證：2005017施工許可證或開工證明：200616單體名稱（幢）是否批準預售總層數(shù)總套數(shù)戶室信息9樓是1223查看樓盤表信息10樓是1223查看樓盤表信息11樓是1122查看樓盤表信息12樓是1122查看樓盤表信息13樓是1122查看樓盤表信息1樓是1289查看樓盤表信息3樓是1276查看樓盤表信息2樓是1276查看樓盤表信息8樓是1246查看樓盤表信息7號樓是1284查看樓盤表信息是1170查看樓盤表信息4號樓是1254查看樓盤表信息江南歐逸佳苑小渡船㎡（均價）8：中大御城項目名稱：中大御城項目地址：恩施市航空路60號項目開發(fā)形式：自行開發(fā)投資商：恩施市中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否在建：在建項目類型：商品房項目代理：代理售樓熱線：07188289999 07188234333開工日期（計劃）：20090309占地面積：7803m2竣工日期（計劃）：20140930建筑面積：122850m2容積率：綠化率：36%投資計劃批準文件文號：恩市發(fā)改投資（2007）78號投資計劃批準文件日期：20071210預售許可證：恩房售字(2009)0002號預售許可證發(fā)證日期：20090723土地使用權證：恩市國用（2008）第010043號建設工程規(guī)劃許可證：20090003建設用地規(guī)劃許可證：20080013施工許可證或開工證明：2009010單體名稱（幢）是否批準預售總層數(shù)總套數(shù)戶室信息瑞豐園是18153查看樓盤表信息中大御城小渡船㎡（均價）瑞豐園第二部分：項目定位一、 本項目基本情況：本項目由恩施長友投資實業(yè)公司有限公司實力打造，位于恩施市東部城區(qū)施州大道中段，地理位置優(yōu)越，周邊配套逐漸完善。中央國際清江中央國際項目地址：黃泥路26號項目開發(fā)形式：自行開發(fā)投資商：恩施惠天龍置業(yè)有限公司是否在建：在 建項目類型：商品房項目代理：自 銷售樓熱線：07188287588807188287188開工日期（計劃）：20080623占地面積：21089m2竣工日期（計劃）：20100331建筑面積：容積率：綠化率：%投資計劃批準文件文號：恩施發(fā)改投資（2008）4號投資計劃批準文件日期：20080115預售許可證：恩房售字(2008)0017號預售許可證發(fā)證日期：20081112土地使用權證：恩市國用（2007）第031827號建設工程規(guī)劃許可證：20080024建設用地規(guī)劃許可證：20080010施工許可證或開工證明：2008041單體名稱（幢）是否批準預售總層數(shù)總套數(shù)戶室信息清江三、本項目周邊及競爭樓盤分析：1：清江]供應套數(shù)[套]銷售套數(shù)[套]成交均價[元/M178。]商品房622618住宅561571商業(yè)用房5832辦公樓3135004：土橋片區(qū)（18月）市場分析：項目名稱項目地址總套數(shù)可售套數(shù)恩施市土橋大道53號320114金水灣花園土橋路197號2851供應與銷售分析（18月）：類別供應面積[M178。]銷售面積[M178。]商品房27312住宅20312商業(yè)用房0420（轉(zhuǎn)接）辦公樓01003：舞陽壩片區(qū)（18月）市場分析：項目名稱項目地址總套數(shù)可售套數(shù)清江]銷售面積[M178。]供應套數(shù)[套]銷售套數(shù)[套]成交均價[元/M178。]全市結轉(zhuǎn)3170新增54舞陽結轉(zhuǎn)58新增000土橋結轉(zhuǎn)000新增000六角亭結轉(zhuǎn)420新增00小渡船結轉(zhuǎn)1840新增54紅廟結轉(zhuǎn)200新增00龍鳳壩結轉(zhuǎn)130新增00二、恩施房地產(chǎn)區(qū)域分析：1：小渡船片區(qū)（18月）市場分析：項目名稱項目地址總套數(shù)可售套數(shù)中大御城恩施市航空路60號15347世紀庭苑二期工農(nóng)路4號00綠園小區(qū)航空大道238號7715興華小區(qū)恩施市工農(nóng)路四巷四號239康寧大廈恩施市航空大道234號12214民族苑小區(qū)超市恩施市民族東路19號160糧食局危房改造工程恩施市航空路糧食局院內(nèi)530天成大廈恩施市燕建路4623航空花園住宅小區(qū)施州大道一巷2號47571供應與銷售分析（18月）：類別供應面積[M178。]全市結轉(zhuǎn)13250新增280舞陽結轉(zhuǎn)3490新增112土橋結轉(zhuǎn)1150新增00六角亭結轉(zhuǎn)2030新增00小渡船結轉(zhuǎn)6110新增168紅廟結轉(zhuǎn)33新增000龍鳳壩結轉(zhuǎn)2新增000旗峰壩結轉(zhuǎn)12新增0003：全市（18月）商業(yè)供應量及成交價分析：區(qū)域類型供應面積[M178。]全市22771895舞陽622618土橋115112六角亭273262小渡船1186871紅廟5422龍鳳壩157旗峰壩1232：全市（18月）住宅供應量及成交價分析：區(qū)域類型供應面積[M178。] 銷售面積[M178。金典大廈以高姿態(tài)形式即將亮相恩施市，它的出現(xiàn)不僅是恩施市房地產(chǎn)行業(yè)里的一次產(chǎn)品變革運動，也是恩施長友投資實業(yè)公司戰(zhàn)略布署的重要里程。長友金典大廈營銷策劃方案【前言】長友如果說我們給恩施帶來的是“華貴、炫彩的高品質(zhì)生活”，那么鈞天即將帶來什么呢？我們希望是“高度的價值認可與社會認同”！ 本方案中我們將正文內(nèi)容分為八個部分：第一部分、恩施房地產(chǎn)市場環(huán)境分析；第二部分、項目分析；第三部分、營銷原則、思路、方式組合；第四部分、金典大廈營銷中心組建方案；第五部分、營銷階段分期推廣；第六部分、項目推廣的道具規(guī)劃及媒介；第七部分、整合推方案及分配計劃；第八部分、公司簡介和合作建議將進一步細化各階段策略的具體工作，使營銷工作更加具體化、規(guī)范化，同時對營銷階段可預見風險進行評估，且準備好備用方案，真正做到未雨綢繆，全盤掌控營銷工作，為項目開發(fā)利潤最大化奠定基礎！ 重慶鈞天營銷策劃有限公司恩施分支機構金典大廈項目組第一部分：恩施房地產(chǎn)市場環(huán)境分析■宏觀環(huán)境遭遇歷年來嚴峻的考驗，部分三線城市也受到波及影響，相比之下恩施市（以下稱本市）相對情況略好；本地房地產(chǎn)市場處于初級競爭階段，雖然在本地部分稍強開發(fā)商先期進入開發(fā)，但規(guī)模不大、開發(fā)水準、產(chǎn)品水平一般；■本地客戶對房地產(chǎn)的意識比較淡薄，僅停留在基本的居住功能上，還沒居住舒適度、居住文化等更高生活理念層次的居住品質(zhì)需求；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，可挖掘的亮點較少；從規(guī)劃布局理念、景觀、戶型、均無創(chuàng)新點；工程進度緩慢、工程質(zhì)量不高，營銷模式的重點主要放在自身產(chǎn)品的單一硬性賣點上，無企業(yè)品牌和產(chǎn)品互動；開發(fā)程序混亂、報件程序不完善，開發(fā)周期和時間調(diào)控搖擺度大；■恩施房地產(chǎn)市場及區(qū)域市場供應量及成交價分析：一：恩施房地產(chǎn)市場供應量及成交價分析：1：全市商品房（18月）供應量及成交價分析：區(qū)域供應面積[M178。]供應套數(shù)[套]銷售套數(shù)[套]成交均價[元/M178。]供應套數(shù)[套]成交均價[元/M178。]供應套數(shù)[套]成交均價[元/M178。]銷售面積[M178。]商品房1186871住宅779751商業(yè)用房23856辦公樓35302：六角亭片區(qū)（18月）市場分析：項目名稱項目地址總套數(shù)可售套數(shù)陽光花園匯景閣恩施市葉挺路28號2627陽光花園恩施市葉挺路28號492城南新村恩施市城鄉(xiāng)街１號472施南茗都后山灣路62號（高井河路1號）384183值得超市商住樓四維街10號269清江水岸商住樓恩施市施州大道特1號2180日內(nèi)瓦風情苑恩施市葉挺路45號62032陽光星座恩施市工農(nóng)路二巷8號1033日內(nèi)瓦二期Q棟葉挺路47號13725供應與銷售分析（18月）：類別供應面積[M178。]供應套數(shù)[套]銷售套數(shù)[套]成交均價[元/M178。中央國際黃泥路26號338164博文廣場舞陽大街169號40789安馨家園黃泥路26號1211清江名流施州大道一巷二號2804清江鳳凰城恩施市學院路朱家坳1267138恩施州廣電局五峰山住宅小區(qū)恩施市五峰山村4組963恩施州今大集團教育局綜合大樓民族廣場旁663翡翠谷四號樓舞陽辦事處學院路209號6323翡翠谷3號樓學院路209號13516供應與銷售分析（18月）：類別供應面積[M178。]供應套數(shù)[套]銷售套數(shù)[套]成交均價[元/M178。]銷售面積[M178。]商品房 115112住宅 115112商業(yè)用房0 0 000其他片區(qū)市場分析（略），綜上所述恩施市房地產(chǎn)市場有回暖跡象，我公司應把握好市場機會力求在10年五一黃金周期間把本項目推向市場。中央國際項目名稱：清江中央國際是23338查看樓盤表信息清江中央國際2900元/㎡（均價）2：盛芳花園項目名稱：盛芳花園項目地址：恩施市紅廟開發(fā)區(qū)下官田項目開發(fā)形式：自行開發(fā)投資商：恩施圣方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否在建：在建項目類型：商品房項目代理：由兩棟22層高的塔樓和負一樓、車庫負二樓商場及地上三層裙樓組成。 二、 項目SWOT分析（一）、優(yōu)勢（superiority）：位置：位于恩施市東城未來核心區(qū)位置，擁有整個城市購買客戶對該區(qū)已經(jīng)形成的情感認同和居住價值認同。交通便捷，公共配套完善：項目處于市內(nèi)最佳位置。居家、購物、醫(yī)療、交通十分方便，周邊生活配套齊全。滿足中高端置業(yè)者最為看重的物業(yè)特征。（二）、劣勢（Weakness） 公司在當?shù)鼐哂幸欢ㄖ鹊雷u度較低，市場客戶認知渠道少；面臨老建筑及路，有部分視覺阻擋和空氣污染。物業(yè)位于城市主干道。地塊形狀相對尷尬和局限。市場容量有限，累積時間較長由于缺乏多元化經(jīng)濟的支撐，主要還是以農(nóng)業(yè)和初級工業(yè)及服務業(yè)為主要經(jīng)濟支撐點，整體市場的消費容量短期內(nèi)很容易被消耗。所以本地的市場一但集中放量，容量短期會出現(xiàn)透支現(xiàn)象。（三）、機會（Opportunity）整合各項資源，通過資源的整合推廣快速樹立公司和項目的良好形象；相比當?shù)仄毡閼粜驮O計，外立面等本項目有相當大的市場空間；當?shù)仨椖繝I銷比較滯后，沒有中心，見招拆招的風格導致了項目雖然有定位，但是沒有賦予項目靈魂；房地產(chǎn)處于起步階段，同時客戶也正處于不成熟的消費階段，這樣給了我們很大操作執(zhí)行的空間；（四）、威脅（Threats）：項目在目前的市場中潛在威脅項目較多，競爭項目的威脅較大，模仿能力相當強，其他項目進行模仿后對項目來說就不成