【正文】 裝、鞋類）、五交化一條街、王氏批發(fā)市場、三九燈飾城、鵬達建材市場、沱江建材市場、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽區(qū)舊城居民區(qū)。因此我認為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。二 項目定位（一） 項目劣勢分析項目周圍生活配套設(shè)施較少，缺乏大型超市等購物中心；周邊外環(huán)境較差，項目一部分建筑緊鄰舊城區(qū)；本案主入口不突出；13樓三面環(huán)山，間距10米左右，對整個13樓的通風(fēng)和采光產(chǎn)生很大影響；緩坡對購買造成一定的心理制約因素；14樓和15樓距離舊城川塑宿舍樓間距不到10米，對本案品質(zhì)提升影響很大；本案周邊已建項目及在建項目較多，市場容量趨于飽和；與本案同期銷售的競爭樓盤平均標(biāo)價價格均在850元/㎡左右，扣除讓利折扣實際成交價均在800元/㎡左右，對本案的價格構(gòu)成很大的競爭威脅；戶型結(jié)構(gòu)中，衛(wèi)生間實用面積太小、客廳徑深長，開間過小、餐廳設(shè)計不合理；戶型結(jié)構(gòu)布局太單一，全部是平層結(jié)構(gòu)和全躍式結(jié)構(gòu)（：），缺乏錯層結(jié)構(gòu)；1建筑外墻貼面色彩與周邊項目外墻色彩一致，不便于價值區(qū)分。150緩坡：車道建議采用水泥路面；人行道建議采用彩色配色路面。另外在這一層面應(yīng)考慮到死角的處理和利用，尤其以14樓距離川塑廠9米樓間距的空間要重點塑造，最好采用較高樹冠屏蔽川塑廠宿舍樓。最后，是在14樓和15樓標(biāo)高層，在這一層面重點應(yīng)考慮到建筑物主體兵營排列式的格局，在這一層面住房共有78套，按照最低的估算（一戶三口）也將會有254人在不到2000平米的空間內(nèi)生活，內(nèi)庭院面積：914㎡，活水池面積在250㎡左右，剩余660㎡將會重點解決小區(qū)功能配套上兩個方面的問題：停車場問題；2休閑運動場地。首先，是小區(qū)主入口（疊泉水幕）兩側(cè)種植6—8顆高6米以上，樹徑20㎝的喬冠類樹木，在其周圍種植低蒲冠、花卉、草本等植物，借此與疊泉水幕遙相輝映，同時也體現(xiàn)出主題命名中的“林”和“山”的意境；其次，營造的第二個重點在150緩坡內(nèi)壁，這里是本案唯一的橫向景觀面，也是最大的橫向景觀。在這三個空間層次上我們都很容易分辨出地塊的自然落差，因此也很容易聯(lián)想到水景景觀的營造，在水景景觀的營造上我們應(yīng)結(jié)合項目的命名，充分利用水景景觀體現(xiàn)出“鳳凰”婀娜多姿的靈性，讓水景的景觀路線不是單一的直線水景，也不應(yīng)該是靜止不動的水景，考慮到這兩方面，我建議在14樓和15樓標(biāo)高處建造活水池，在活水池中央及四周設(shè)置噴泉，水流通過5米的自然落差至13樓標(biāo)底，形成疊泉水幕，此景宛如靚麗的鳳尾，在水流落底處設(shè)置高壓水泵，將水流通過150緩坡道路右側(cè)循環(huán)回到活水池中。重點在于空間的營造，由于地塊存在很明顯的自然標(biāo)高，尤其是小區(qū)出入口到達14樓和15樓之間的150緩坡。對本案園林景觀的營造，我們重點應(yīng)考慮到與項目自身的命名、項目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個因素的制約。景觀設(shè)計分為9大類，包括綠化種植景觀、道路景觀、場所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護性景觀、模擬化景觀、高視點景觀和照明景觀。 正式認購可提前或滯后，由認購情況決定，基本認購量達到60%。（三）項目銷售周期預(yù)估預(yù)熱準(zhǔn)備期：2004年10月—2004年11月認 購 期：2004年11月—2005年12月正 式 認購：2004年12月8日—2005年12月18日強銷準(zhǔn)備期：2004年12月19日—2005年3月31日強 銷 期：2005年4月1日—2005年4月30日持 續(xù) 期：2005年5月1日—2005年5月31日清 盤 期：2005年6月1日—2005年6月30日備注： 銷售周期全長8個月。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：※ 規(guī)模普遍較小； ※ 新開發(fā)建設(shè)項目較多且密集；※ 項目開發(fā)質(zhì)素普遍較低； ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。鳳 林 山 莊 策 劃 方 案一 項目概況（一）項目地理位置評估項目位置瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項目區(qū)位評估在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。項目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌；小市舊城區(qū)因為老城區(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達，流動人口數(shù)量大。（二）、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)規(guī)劃用地面積：5501㎡總建筑面積：9902㎡（其中：13樓2987㎡、14樓3338㎡、15樓3577㎡）其中住宅總建筑面積：㎡基底面積：1650㎡（其中13樓608㎡、14樓502㎡、15樓540㎡）住宅98套（其中：一室戶7套、二室戶42套、三室戶36套、躍層戶13套）建筑容積率：建筑密度：30%綠地率：30%13樓——山體間距：11米13樓山墻——山體間距：5米14樓——15樓間距：16米14樓、15樓山墻——塑料廠宿舍樓間距：9米緩坡坡度：15013樓面積：㎡（2套）、㎡（2套）、㎡（8套）、㎡（8套），共計20套；14樓面積：57㎡（5套）、83㎡（25套）、88㎡（5套）、㎡（1套）、㎡（1套）、㎡（5套），共計42套；15樓面積：㎡（10套）、㎡（20套）、㎡（2套）、㎡（4套），共計36套。 銷售周期的時間主要受工程進度、政府相關(guān)手續(xù)、銷售狀況及認購情況等因素影響，可隨之調(diào)整。（四）園林景觀營造建議居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計的五項基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。在每一個類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進行細分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進行細化分解。從景觀設(shè)計上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計思路。在空間上我們將項目地塊所組成的自然空間，分為三個空間層次： 13樓水平標(biāo)高層、150緩坡層、14樓和15樓標(biāo)高層。在種植景觀上，建議充分利用項目地塊的三維自然空間，結(jié)合水景，營造出立體的層次感。緩坡內(nèi)壁有三種可行方案：在內(nèi)壁上種植藤類、草類或花卉類植物，此種方法較為普遍，成本造價也較低廉，效果一般；在內(nèi)壁上建造大塊山石，利用水泥統(tǒng)一抹面，展現(xiàn)山石突兀的恢弘效果；藤類、草類、花卉、山石內(nèi)壁分段營造，并輔以4—6個浮雕，這類方法可提高樓盤品質(zhì)，營造的效果更能對項目售價作強有力的支撐，但成本比前兩種方案要高。在環(huán)境的營造中應(yīng)注重舒適感的體現(xiàn)，由于建筑樓間距僅有16米，建議休閑運動場地采用圓形平面或正方形平面布局，面積控制在200㎡左右，停車場預(yù)計在30個車位，面積控制在500㎡左右。在道路景觀的營造中，應(yīng)配合項目主題命名的含義與水景景觀和種植景觀相互協(xié)調(diào)的原則。13樓、14樓和15樓基底：建議采用青石板和文化石鋪面。（二）項目優(yōu)勢分析龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上