【正文】 用標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算?！　〗值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)?！　〉诙龡l 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。　　換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外?！　〉诙l 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)?！　〉诙畻l 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；　　（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書(shū)面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；　　（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　　（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；　?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；　?。┙M織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；　?。ㄆ撸└鶕?jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況；　?。ò耍┡浜辖值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；　?。ň牛┓?、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。　　業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主委員會(huì)終止其職務(wù)并予以公示：　?。ㄒ唬┎痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ?；　?。ǘ┍救思捌渑渑?、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；　　（三）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的；　　（四）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的；　　（五）違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的；　?。┠踩》恋K公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的；　　（七）有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的；　?。ò耍┯羞`反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定?！　〉谑艞l 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?！　浒覆牧淆R全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書(shū)面告知須補(bǔ)齊的材料?！　I(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。　　第十七條 業(yè)主代表履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┰跇I(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；　?。ǘ┙M織開(kāi)展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)；　?。ㄈ└嬷獦I(yè)主委員會(huì)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議；　?。ㄋ模┙⒈拘〗M工作檔案；　?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)?！　〉谑鶙l 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)?！　〕闪I(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)?！　〉谑臈l 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組?！　I(yè)主委員會(huì)或者其他業(yè)主大會(huì)召集人未能按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督?！　〉谑龡l 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議?；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面公告籌備組解散。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書(shū)面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)?！　〉谑l 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；　　（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；　　（四）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；　?。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決議案；　?。┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。　　第十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　　（一）具有完全民事行為能力；　　（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；　?。ㄈo(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；　?。ㄋ模o(wú)不宜擔(dān)任的其他情形。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決?！　』I備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)。　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督?！　∈状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)?！　I(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)?！　∨R時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定?！　∥飿I(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。　　第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。　　第五條 各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為?！　〗值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作?！　〉谒臈l 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！　”緱l例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例 （2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議制定 2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)）　　第一章 總 則　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例?！　〉诙l 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例?！　〉谌龡l 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?！　〕青l(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作?！　∩鐓^(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理工作。對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)，并對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)人予以保密。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。　　第二章 業(yè)主自治第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)　　第七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。　　第八條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！　I(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議?！　〉诰艞l 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有