【正文】 進(jìn)行比較。 有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租賃收入。 可通過租賃收入求取凈收益的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入來求取凈收益。4 3 2 運(yùn)營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱合同租金）涵義決定取舍。出租型房地產(chǎn)，根據(jù)租賃合同和租賃市場資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營費用后的余額。 持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能較準(zhǔn)確預(yù)測期間收益的一般期限來確定，宜為五年至十年。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期。 式中 V ＝ 式中V ─收益價值（元，元/m2）；Ai ─未來第i年的凈收益（元，元/m2）；Y ─報酬率（％）；n ─收益期或持有期（年）?！ǎ?）i=1 Ai 收益法分為報酬資本化法和直接資本化法，應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。計算收益價值。預(yù)測未來凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益；4 選用具體估價方法；2 收益法 但因估價對象或市場狀況特殊，確無更合適的可比實例的，應(yīng)在估價報告中充分說明理由。交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，對可比實例成交價格的單項調(diào)整幅度不應(yīng)超過20％，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過30％。交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整。進(jìn)行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進(jìn)行比較，找出各種因素之間的差異，量化差異程度，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。有關(guān)建筑物方面實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素。進(jìn)行實物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。當(dāng)?shù)責(zé)o同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率的，應(yīng)深入調(diào)查、分析當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格變動情況，作出有關(guān)判斷，對可比實例成交價格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。進(jìn)行市場狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值日期的價格。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。 統(tǒng)一計價單位，包括統(tǒng)一為總價還是單價或樓面地價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積等的內(nèi)涵和單位等。統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行“有無對比”，消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異。統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一融資條件；4 統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；2 選取可比實例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對各個可比實例的成交價格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個可比實例之間、可比實例與估價對象之間口徑一致、相互可比。其他非正常的交易。相鄰房地產(chǎn)合并的交易；8 有人為哄抬的交易；6 急于出售或急于購買的交易；4 利害關(guān)系人之間的交易；2 在同等條件下，應(yīng)選取位置與估價對象較近、成交日期與價值日期較近的交易實例。成交價格為正常價格或可修正為正常價格。交易類型適合估價目的；3 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：1 成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費負(fù)擔(dān)；5 交易雙方基本情況；3 搜集的交易實例信息宜包括下列內(nèi)容：1 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7 進(jìn)行交易情況修正；5 選取可比實例；3 運(yùn)用比較法估價，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 同類房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價；收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價；假設(shè)可獨立進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價。估價對象可同時選用兩種以上估價方法估價的，應(yīng)選用兩種以上估價方法估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)估價對象和估價對象所在地的房地產(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進(jìn)行估價。注冊房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握并正確運(yùn)用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等主要估價方法。在保存期限內(nèi)，不得對保存的估價資料及其內(nèi)容進(jìn)行改動、更換、刪除或銷毀。擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價； 述估價資料可采用紙介質(zhì)，也可采用符合要求的電子介質(zhì)，保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價；3 當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中說明：1 確定估價對象的最高最佳利用狀況，應(yīng)了解、分析估價對象權(quán)利人或意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利。遵循最高最佳利用原則，估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。遵循替代原則，估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)。遵循價值日期原則，估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的某一特定日期的價值。遵循合法原則，估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值。遵循獨立、客觀、公正原則，應(yīng)站在中立的立場上實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。最高最佳利用原則。價值日期原則；4 獨立、客觀、公正原則；2 2 估價原則 點擊：38（GB/T 502912015）總則 房地產(chǎn)估價規(guī)范來源：系統(tǒng)管理員日期：20160108 10:01:35為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保障房地產(chǎn)估價質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。本規(guī)范適用于各類房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師必須依法獨立、客觀、公正地進(jìn)行估價，并對自己出具的估價報告負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》和國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。評估市場價值，應(yīng)遵循下列原則：1 合法原則；3 替代原則；5 最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。若兩者的開發(fā)利用權(quán)利不同，應(yīng)根據(jù)估價目的確定是從估價對象權(quán)利人的角度還是從意向取得者的角度進(jìn)行估價，相應(yīng)確定最高最佳利用狀況。維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價；2 改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價；4 法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。4 估價方法 估價方法選用 比較法 搜集交易實例；2 建立比較基礎(chǔ)；4 進(jìn)行市場狀況調(diào)整；6 求取比較價值。比較法估價應(yīng)搜集大量、真實的交易實例，掌握市場行情。房地產(chǎn)基本狀況；2 成交日期；4 交易目的、交易方式等其他交易情況。根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值日期，應(yīng)從交易實例中選取不少于三個可比實例。是估價對象