【正文】 。 高級管理員崗位職責及任職要求 直接上級：物業(yè)副主管 直接下級：管理員 崗位職責： （1） 當值時，必須精神飽滿，舉止大方、得體，嚴禁無禮待客。 （11） 每天最少巡視大樓一次，做好記錄。 （9） 做好交接班的工作。 （7） 每天經(jīng)常檢查崗位，了解員工問題并及時解決。 （5） 做好崗中培訓，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，檢查員工的佩備是否完好。 （3） 監(jiān)督員工做好日常工作的記錄。 物業(yè)副主管崗位職責及任職要求 直接上級：物業(yè)主管 直接下級：高級管理員 崗位職責： （1） 負責大樓管理員工的具體工作，落實各崗位各班的當值。 （10） 協(xié)助清潔公司對清潔工進行崗位培訓。 （8） 掌握各種清潔劑的特性，了解清潔設備使用情況，以免對大樓人員、設施設備產(chǎn)生不利影響。 （6） 定期檢查大樓排水管、集水井等。 （4） 監(jiān)督清潔工在清潔時不得令業(yè)戶不便。 （2） 制定清潔、綠化計劃。 （13） 做好上級分派的其他工作。 （11） 對員工加強教育，增強法制觀念。 （9） 對大樓進行不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。 （7） 負責各班員工使用之物料、工具、設備的定期檢查，發(fā)現(xiàn)損、毀，報廢，查明原因，書面報告并提出處理意見。 （5） 監(jiān)理協(xié)調(diào)各高級管理員的工作進程，抽查各項工作的開展情況（如：物料的交接，交接班制度，交辦的工作落實），發(fā)現(xiàn)問題及時書面報告。每月列入?yún)R總記錄，交管理中心辦公室。 （3） 負責制定大樓整體的保安、消防工作、并監(jiān)督以上情況的具體落實按時將當月工作匯總交到管理中心辦公室。 物業(yè)主管崗位職責及任職要求 直接上級：高級物業(yè)主管 直接下級：物業(yè)副主管 崗位職責： （1） 負責大樓整體日常工作，包括員工當班編排、崗位編排、更換編排。 （15） 負責督促檢查各相關責任班組對責任制的執(zhí)行情況，確保安全工作落實。 （13） 負責制定安保監(jiān)控的管理規(guī)定和操作規(guī)程，確保大樓監(jiān)控范圍內(nèi)的安全。 （11） 遵照公安部門和上級的規(guī)定，按照公司對大樓安全工作的布署、要求，組織本部門主管、員工，有計劃，有步驟進行實施，并確保工作目標在時限內(nèi)完成。 （9） 監(jiān)控承包商的服務質(zhì)素及供應商的貨品質(zhì)素和價格。 （8） 以誠懇耐心態(tài)度處理業(yè)戶投訴事件，并跟進及記錄事件經(jīng)過，及于適當時候匯報大樓經(jīng)理將事件盡快解決處理。 （7） 清潔程度保持高級商住大樓水平。 （5） 監(jiān)管轄下員工能完成工作指令，確保大樓管理工作能正常操作。 （4） 負責管理處的設備登記入冊。 （2） 統(tǒng)籌本部門各主管、副主管及員工完成管理計劃所定的工作。 （5） 負責與轄區(qū)派出所的聯(lián)絡事宜。 （3） 負責建立義務消防隊，制定年度消防演練計劃并實施。 管理部職責 （1） 負責“紅線”范圍內(nèi)的治安、秩序及人身、財物的安全。 （8） 負責公司人事工作，根據(jù)總經(jīng)理的指示做好員工的招聘、調(diào)配、辭退、培訓及考核工作。 （6） 負責上級和外來函文的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復和立卷歸檔等工作。 （4） 負責公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復印、分發(fā)和登記工作。 （2） 負責客戶投訴的處理、反饋及日?？驮L工作，通過調(diào)查收集客戶意見，向經(jīng)理提出建設性建議。 （12） 監(jiān)督員工餐廳的運行，衛(wèi)生防疫的審查等等。 （10） 監(jiān)督各主管／主管落實各大樓員工的規(guī)章制度，并了解具體實施情況。 （8） 定期訪問客戶，發(fā)出客戶的意見問卷，集中客戶意見后，研究改進服務。 （6） 研究處理各項管理問題。 （3） 了解大樓工作情況，內(nèi)容包括： （4） 審批物業(yè)運作支付費用及根據(jù)管理收支預算控制大樓支出。仲量聯(lián)行中國內(nèi)地物業(yè)管理營運操作指南目錄：1. 部門職責、崗位職責及任職要求 管理中心組織機構 大樓經(jīng)理崗位職責 行政部職責 管理部職責 管理部（高級）主管崗位職責 物業(yè)主管崗位職責 清潔主管崗位職責 物業(yè)副主管崗位職責 高級管理員崗位職責 監(jiān)控中心高級管理員崗位職責 管理員崗位職責 大堂管理員崗位職責 門崗管理員崗位職責 巡檢管理員崗位職責 車庫管理員崗位職責 外圍車輛管理員崗位職責 監(jiān)控中心管理員崗位職責 大堂接待員崗位職責 電梯操作員崗位職責 施工管理員崗位職責 客戶入住程序 客戶二次裝修辦理程序 投訴處理程序 客戶拜訪程序 客戶遷出辦理程序 前臺服務 物業(yè)部員工管理制度 二次裝修審批管理程序 用戶室內(nèi)裝修管理工作規(guī)程 前臺登記、驗證管理制度 關于戶籍輸入的規(guī)定 更換門鎖、信箱鎖程序 備用金使用管理辦法 普通信件投送規(guī)定 郵政快件、掛號信、包裹及包裹單的投送規(guī)定 郵件接收通知單使用方法 物業(yè)部投報維修程序 復印及裝訂工作程序 發(fā)送傳真工作程序 收傳真工作程序 文字處理工作程序 代辦服務 處理客戶遺失物品工作程序 接聽電話服務標準 處理客戶投訴的規(guī)定 處理客戶發(fā)生之意外事件 特殊事件處理程序 事故報告填寫規(guī)定 停電緊急情況處理規(guī)定 緊急情況處理規(guī)定 告示欄設置與使用管理程序 巡視制度 維修單處理程序 物業(yè)部值班日志填寫及管理制度 復印機維護保養(yǎng)及使用規(guī)定 客戶檔案管理制度 大廈安全/消防/禮賓工作制度 防暑降溫措施和高溫津貼 、名稱及使用方法 、名稱、特性 大堂崗崗位職責及操作規(guī)范 保安監(jiān)控制度 要害機房的安全管理規(guī)程 電視機房和音像室安全管理制度 巡邏崗崗位職責及操作規(guī)范 車場崗崗位職責及操作規(guī)范 交接班操作規(guī)程 對講機使用規(guī)定 保安部消防檢查制度 停車場管理規(guī)定 保安員處理問題的原則和方法 備用鑰匙借用管理程序 員工攜物進出大廈規(guī)定 物品搬運管理規(guī)定 離職人員的管理規(guī)定 保安部接收電傳制度 當值中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的處理 對醉酒滋事或精神病人的處理 當值中拾到遺失物品的處理 打架斗毆的處理 對搶劫、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應急處理 租戶單元發(fā)生刑事和治安災害事故的處理 對突發(fā)性水浸和室內(nèi)水浸的處理辦法 對突然死亡事件的處理 爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理預案 對租戶掛失財務的處理程序 發(fā)現(xiàn)販毒、吸毒嫌疑者的處理 發(fā)現(xiàn)對食物中毒的處理 自然災害的應急處理 車輛及車場防火安全制度 動用明火管理規(guī)定 電氣焊及噴燈工作防火安全制度 電話機房防火安全制度 電話機房安全管理制度 直燃機房防火安全制度 鍋爐房安全管理制度 飲用水衛(wèi)生管理制度 配電室安全管理制度 空調(diào)機房安全管理制度 電梯機房防火安全制度 電梯防火管理規(guī)定 倉庫防火安全制度 管理處與員工消防、治安、交通安全責任書 現(xiàn)場施工管理規(guī)定 自行車管理制度 消防應急方案 崗位文明用語使用規(guī)定 大廈消防演習預案 維修工作單流程圖 工作單流程示意圖 客戶入住流程圖 二次裝修管理流程圖 設備、工具、器材、物料的采購、保管和領用程序 客戶退租流程圖 前臺交接班流程圖 緊急救護流程圖 客戶投訴處理程序1. 部門職責、崗位職責 管理中心組織機構 大廈經(jīng)理 工程部高級主管 電氣主管 機械主管 強電組 弱電組 空調(diào)組 管道組 萬能組 經(jīng)理助理 大樓經(jīng)理崗位職責及任職要求 直接上級：總物業(yè)經(jīng)理 直接下級：工程部（高級）主管、管理部（高級）主管、行政部主管 崗位職責： （1） 負責制定、推行、落實及不斷完善大樓管理整體運作計劃。 （2） 加強與業(yè)主／租戶之間的聯(lián)系，并經(jīng)常征詢業(yè)主／租戶意見。 （5） 每月督促、處理及跟進所有大樓客戶之投訴或意見。 （7） 負責協(xié)調(diào)各部門之工作，發(fā)揮分工合作，團結(jié)精神。 （9） 監(jiān)督各部門在業(yè)主／租戶入住前之準備工作與辦理入住交樓手續(xù)。 （11） 監(jiān)督各主管／主管定期召開基層管理會議，明確各基層員工清楚明白公司下達之指示，匯集各基層員工的意見。 行政部職責 （1） 負責清潔衛(wèi)生、消殺、綠化及室內(nèi)停車場管理系統(tǒng)維修保養(yǎng)供應商的審定，并對其工作進行檢查、督促。 （3） 負責開展大樓社區(qū)文化活動、提供便民服務。 （5） 承辦公司各類會議的會務工作，做好會議記錄，整理會議紀要。 （7） 協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作，協(xié)調(diào)部門工作，監(jiān)督各部門和管理處，認真及時地貫徹落實公司的各項工作決策和指令。 （9） 負責公司對外聯(lián)絡和來信來訪的接待事宜。 （2） 負責停車場內(nèi)的車輛行駛、停泊等管理工作。 （4） 負責消防設施的日常檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時通知工程部進行維修。 管理部（高級）主管崗位職責及任職要求 直接上級：大樓高級經(jīng)理 直接下級：物業(yè)主管、清潔主管、物業(yè)副主管 崗位職責： （1） 須向大樓經(jīng)理報告工作，并做好所指派的各項工作。 （3） 制定本部門的編更表，積極增加員工的安全意識和法制觀念。監(jiān)管當值員工的儀容及制服整潔。 （6） 每日不定時巡視檢查大樓，確保大樓公共秩序安全，環(huán)境清潔美觀，無隱患。盆栽園藝擺設滿意。協(xié)調(diào)業(yè)戶對管理工作的要求和安排。 （10） 與工程部協(xié)調(diào)，因保養(yǎng)維修大樓機電設備、土建、裝修等工程時，采取相應措施及通告各業(yè)戶以減少對業(yè)戶由此帶來的不便。 （12） 負責完善、制定大樓各類鑰匙的管理的規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正和報告。 （14） 定期檢查各項安保措施，并做好記錄，確保消防設備、設施完好，以備查考。 （16） 負責本部門員工的紀律工作，關心員工生活，提高專業(yè)水平。 （2） 負責落實大樓整體的管理目標A、消防 B、保安 C、對外協(xié)調(diào)，對于缺陷和漏洞及時報告并提出書面處理意見。 （4） 每月抽查大樓管理工作的落實情況并做記錄，以備管理中心抽查。對于本部門員工的違紀、違規(guī)行為提出處理意見。 （6） 將管理員巡檢之公共、中央設備及今后各單元設備故障情況反饋給工程部，協(xié)調(diào)并督促工程員工盡快完成。 （8） 制定員工培訓計劃，并具體加以落實，每季度以書面形式報告員工的工作狀況。 （10） 中控及消防監(jiān)控中心的管理。 （12） 監(jiān)督車庫管理，協(xié)助制定車庫法規(guī)。 清潔主管崗位職責及任職要求 直接上級：高級物業(yè)主管 直接下級：無 崗位職責： （1） 負責大樓公共區(qū)域的清潔、綠化管理。 （3） 加強部門溝通，合理安排臨時性、晚間、較大規(guī)模的工作，盡可能減少對業(yè)戶的影響。 （5） 監(jiān)督、指導生活、建筑垃圾的收集、清運。 （7） 遇有設施設備損壞，及時向上級匯報。 （9） 每周參加清潔公司例會，了解清潔服務工作情況。 （11） 做好上級指派的各項工作。 （2） 負責監(jiān)督大樓管理員工的交接班工作，檢查各員工的儀表儀容是否符合標準。 （4） 巡視檢查各崗位，處理員工發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的問題，若難于處理的問題需及時向上級匯報請示。 （6） 落實所有消防設備、器材定期巡檢工作，并做好記錄。 （8） 合理安排員工就餐、休息時間，確保崗位正常。 （10） 做好上級的指令工作。 （12） 配合業(yè)主方安排外來人員的參觀接待工作。 （2） 必須服從上級的口頭或書面的管理命令，不得對上級分派的工作無故延緩、拖延。 （4） 對業(yè)主或訪客人員的咨詢，必須給予準確答復。 （5） 熟悉大樓技術層及各樓層工程方面設備所處位置。 （7） 對可能影響業(yè)戶辦公的施工，應及時制止。 （9） 當值時，必須檢查大樓范圍內(nèi)的公共部位，做好治安防范管理工作，對重點部位采取必要的措施，發(fā)現(xiàn)情況及時處理，并與有關部門聯(lián)系，同時報告部門主管。 （11） 當值班長負責抽檢本班巡檢人員的工作質(zhì)量，并做好記錄，及時將當班情況反饋給相應部門。 監(jiān)控中心高級管理員崗位職責及任職要求 直接上級：物業(yè)副主管 直接下級：監(jiān)控中心管理員 崗位職責： （1） 負責管理安排中控室日常工作。 （3） 查看中控室人員當值工作記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時處理并向上級主管匯報。 （5） 外來人員維修或參觀監(jiān)控設備時，必須到現(xiàn)場陪同查看，及時做好進出人員的登記工作。 （7） 監(jiān)督指導中控人員操作消防監(jiān)控計算機，但僅限于進入資料模式，如需進入更高模式，須經(jīng)主管批準。 （8） 負責中控人員對于火警處理規(guī)程以及消防設備操作方法的培訓工作。必要時可撥打＂119＂報警。 （2） 管理員在崗時必須精神飽滿，舉止大方。 （4） 外圍車道管理員應與地下停車場管理員保持聯(lián)系，如遇有難處理件，能及時通知上級，以便妥善解決。 （6） 外圍當值管理員，當值期間未有任何特殊理由，不得擅自離崗。 大堂管理員崗位職責及任職要求 直接上級：高級管理員 直接下級：無 崗位職責： （1） 熟悉大樓人員情況。 （3） 對于進出大樓人員必須有禮貌詢問，做到態(tài)度和藹可親。 （5） 杜絕所有外來推銷人員進入大樓。 （7） 做好上級的一切指示工作。 （9） 雨天時，將傘袋架、防水地毯擺放到位，提醒協(xié)助進出人員使用傘袋。若造成地面或墻面污損，需司儀時間向主管領導匯報。 門崗管理員崗位職責及任職要求 直接上級：高級管理員 直接下級：無 崗位職責： （1） 熱悉大樓客戶房間的分布情況，了解各客戶的人員狀況。 （3） 對外帶物品憑證放行。 （5） 非正常辦公時間做好進出人員登記