【正文】 本月止累計稱標(biāo)市場供給房地產(chǎn)整體發(fā)展水平④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進的實際問題。③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。南京經(jīng)濟整體運行狀況良好。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機械儀表和生物醫(yī)藥南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校48所，各南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟核心區(qū)重要城市和長一、南京市房地產(chǎn)市場總體分析場項目營銷策劃構(gòu)思方案南京收費標(biāo)準(zhǔn)及付款方式合作方式選擇九、雙贏合作模式介紹作后價值評價營銷要點八、營銷要點及項目后價值評價住宅部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測★ 概念規(guī)劃篇規(guī)劃要點、園林建議住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案五、商業(yè)項目構(gòu)思定位初步模擬項目主要機會點四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析目開發(fā)策略選擇住宅部分整體定位及核心價值選擇品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo)三、南京思房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析）江寧區(qū)區(qū)域價值分析城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢人口及收入、消費水平、消費特征一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價場目?新天地”，其中住宅部分為“新天地案名注解，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。本項目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進營銷理念與南京區(qū)域文化特點設(shè)計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在SHOPPING在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈；商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping從城市經(jīng)營角度，首先進行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新：摘南京某某花城全案策劃60萬平方米（16萬平方米商場）超級大盤要1.目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價值。對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德大力支持。2.mall購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠23億元現(xiàn)金。3.4.MALL建設(shè)5000平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。5.本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為“南京?花城”。此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應(yīng)成為提升整個江寧新區(qū)價值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。住宅部分案名與“詩意棲居”內(nèi)涵統(tǒng)一。錄★ 市篇宏觀經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)整體發(fā)展水平二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價★ 構(gòu)篇新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇整體營銷策略銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標(biāo)★ 項篇項目主要威脅動態(tài)競爭分析商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇商業(yè)部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測產(chǎn)品主題概念定位戶型、面積、比例價格策略七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念★ 營銷要點篇（一）（二）★合篇我司內(nèi)部專業(yè)運作流程我司異地經(jīng)營模式主要專案人員簡介新天地★市篇南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。類自然科學(xué)研究和研發(fā)機構(gòu)571家。5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。大流通、大市場的格局。宏觀經(jīng)濟環(huán)境以2002年為例，南京國民生產(chǎn)總值達(dá)到1295億元，%；完成固定資產(chǎn)投資超過500億元，%；，%；%；居民可支配消費收入為9154元；社會消費品零售額突破400億元，增長近10%。南京宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟背景驅(qū)動下，未來3—5年經(jīng)濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。人口及消費住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。②消費主要集中在老城區(qū)。①2002年112月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)指名計量單位比去年同期增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元億元住宅辦公樓商業(yè)用房房屋建筑面積萬平方米住宅竣工面積萬平方米萬平方米住宅商品房屋銷售額億元萬平方米②住宅需求如果每戶購一套80平方米的住房，僅此一項需求就達(dá)240萬平米，加上占每年購房量10％，30萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在250萬至300萬平方米之間，供求基本平衡。未來35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢。配套資3500元單價的購房者約占32％。南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達(dá)10萬平米以上的，只有30多家。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京目前最具居住、生活價值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。江寧區(qū)區(qū)域價值分析目前核心組成部分為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。作為南京市未來以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征雄厚的經(jīng)濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間?！　〗瓕巺^(qū)目前住宅消費以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項目不少于30個，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。住宅項目同質(zhì)化競爭比內(nèi)稱類型價格交付日期占地120萬㎡建筑80萬㎡、別墅多層：2500聯(lián)排：3300別墅：3600一期已交付建筑12萬㎡三室二廳三衛(wèi)（184㎡）一脈承天地現(xiàn)房總規(guī)40萬㎡三室二廳一衛(wèi)（120㎡）精彩詮釋歐式生活典范天地新城多層、別墅、精裝單身寓2500期房總規(guī)25萬㎡三室二廳137150㎡住好房子，一生幸福武夷花園多層、別墅、聯(lián)排2400現(xiàn)房占地35萬㎡三室二廳110130㎡大型秦淮水岸星級社區(qū)百家湖花園多層、別墅聯(lián)排2400期、現(xiàn)總規(guī)40萬㎡三室二廳110130㎡純夏威夷閑休閑景觀城立信瑞景文華別墅3000期房總規(guī)40萬㎡186㎡、190㎡、204㎡獻(xiàn)給成功人士的時尚山水美墅文化名園多層、小高層2100現(xiàn)房①江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉儲式批發(fā)購物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。②由于固有的消費習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險，但是存在先行一步的重大機遇，同時對于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營項目在江寧落戶將很有競爭力。③江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING★思三、南京品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo)營新造城市運動市片一所樹立江寧區(qū)—南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。②MALL商業(yè)休閑中心；形成強大的項目品牌力，實現(xiàn)“三動”效應(yīng)：即在市場和同行中產(chǎn)生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機“互動”；對江寧區(qū)整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。②鑒于項目還存在不確定因素，建議在項目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項目的要求。①以多層為主，兼有板式小高層、TO