【正文】 限按國家規(guī)定執(zhí)行。六、 征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。它反映一宗地的基本情況。三、 宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地相關(guān)術(shù)語：一、 生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi) 容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第三章 土地使用權(quán)取得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。辦理企業(yè)登記。申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書； 送審合資或合作合同、章程； 辦理企業(yè)名稱登記； 申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書； 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立：對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報立項(xiàng)報告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測量，編制可研報告 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報市房地局 政府下文批地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請確定規(guī)劃，設(shè)計(jì)條件單 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 動遷會及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改造路到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓?！秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。房地產(chǎn)開發(fā)全套流程目 錄第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 1第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 6第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 6第三章 土地使用權(quán)取得流程 6第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 6第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 9第三步 拆遷安置階段的法律程序 9第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 10第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 10第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 10第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 11第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 11第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi) 12第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段 12第六步 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程 12第六項(xiàng) 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 14第六章 銷售經(jīng)營階段 15第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 16第七項(xiàng) 銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi) 16第七章 物業(yè)管理 17第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 17第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 17附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 18第一節(jié) 面積類 18第二節(jié) 價格類 20第三節(jié) 實(shí)務(wù)類 22第四節(jié) 管理政策類 3047 / 48第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。1 預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。出市政會議紀(jì)要修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會進(jìn)行個體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖 到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會簽） 報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表建委、物價局下文批價進(jìn)行銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開標(biāo)會定合同、寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù) 建委工程處同意開工，辦理開工許可證