【正文】 目標客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 25 面廣告（報版、單頁、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會、廣播等）。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 24 b、客戶職業(yè) 10%10%8%25%47%國家公務員民營企業(yè)主金融系統(tǒng)教育投資客企事業(yè)單位 目標客戶主要分布在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機關、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。 a、 客戶年齡 2%26%26%28%9%7%1%1%2 5 歲以下2 5 —3 0 歲3 1 —3 5 歲3 6 —4 0 歲4 1 —4 5 歲4 6 —5 0 歲5 1 —5 5 歲5 5 歲以上 目標客戶年齡層 主要集中在 25— 30（占 26%）、 31－ 35（占 26%）、36－ 40歲（占 28%）。 目標客戶目前能夠接受的物業(yè)總價集中在 3545 萬元之間，而總價在 30 萬元左右的“經濟型”住宅最受歡迎。 從政策上看，對于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。 “以稅收調控投機性和投資性購房”、“期房禁止轉讓”等具體措施，招招擊中當前樓市弊端，每項措施都有極強的針對性。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 22 建設部等七部委聯(lián)合出臺房地產新政 內容： 5月 11日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價 格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。四是培育房屋租賃市場，拓寬居民通過單一的買房方式解決居住問題的渠道，使房地產市場整體協(xié)調發(fā)展。二是根據(jù)房地產市場供需狀況，在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，做好房地產開發(fā)的土地供應，適當增加中低價位的普通商品房和經濟適用房的建設用地供應量，對建設用地進行進一步清理，嚴厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。由于政策出臺后即為五 一長假，很多普通老百姓對此并不清楚，市場也基本沒什么反應。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 21 影響： 如果說“老國八條”更多的是威懾作用，“新國八條”的具體措施，對市場的作用就大了，可以說“新國八條”是對“老國八條”的細化，明確提出用稅收調控市場，加大房地產信息透明度，引導消費，防止購房者盲目跟風。具體內容為：一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構；二是加大 土地供應調控力度，嚴格土地管理；三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；四是完善城 鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度；六是加強金融監(jiān)管；七是切實整頓和規(guī)范市場秩序；八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度?！皣藯l”的頒布表明國家在未來會進一步加大宏觀政策調控的力度。地方政府及相關部門切實抑制價格過快上漲的現(xiàn)象，如果控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a市場大起大落，影響經濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的，要 追究相關負責人的責任。加息也造成 3月份的二手房市場價、量下挫。 從在售樓盤看，開發(fā)商并未調整房價來應對銀行加息，但從去化速度緩慢。而且，新政策直接針對房地產市場，打擊了市場上部分潛在購房者對房價的樂觀預期，對需求將產生明顯的抑制作 用。對房地產價格上漲過快的地區(qū)，住房首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 央行調整房貸政策 內容： 2020年 3月 17 日央行取消原個人住房貸款優(yōu) 惠利率，以五年期以上為例，貸款利率下限由原來的 %提高到基準利率 （ %），并放開了貸款利率上限。 2020 年，對房地產市場影響較大的政 策有： 高院關于個人住房的執(zhí)行規(guī)定 內容： 2020年 11 月高院公布《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》自 2020 年 1 月份開始實施，《規(guī)定》第六條及第七條 “ 被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債 ” ，按此規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。 三、近期房產政策及新開盤樓盤銷售走勢研究 2020年國家的宏觀調控政策，在抑制了大規(guī)模投資圈地熱的同時， (海量營銷管理培訓資料下載 ) 18 也加劇了房地產市場的供求失衡，全國范圍內房價依然持續(xù)飆升。 據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示： 2020 年合肥市全年的在售樓盤有 130個之多，以在售建筑類型面積比例看，多層住宅的供應面積在 2020 年仍然位于各建筑類型之首，但其領導地位在 12月份已然沒有了絕對性。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 17 二、各形態(tài)產品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢 分析 根據(jù)經典對合肥市場長期跟蹤調查中發(fā)現(xiàn)， 在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的 55%，呈下降走勢，而小高層（高層）的比例上升至 42%。 5．市場容量 隨著合肥市 GDP 千億元規(guī)劃綱要的實施，力爭到 2020 年把該市建成區(qū)面積由現(xiàn)在的 125 平方公里擴大到 280 平方 公里，人口由現(xiàn)在的155萬增加到 300萬，僅新增人口住房面積需求每年就是 410萬平方米，這本身就是一個很大的潛在市場； 目前合肥商品住宅每平方米的均價低于南昌、長沙等同等水平的省會城市，相比還有很大的上升空間。 在合肥開發(fā)商開發(fā)建設的樓盤規(guī)模中， 30 萬㎡以上的樓盤占%， 20 萬 — 30 萬㎡的占到 %， 10 萬 — 20 萬㎡的占 9%， 10 萬㎡以下的占 %，可以充分說明近兩年來合肥房地產市場發(fā)展速度較快，越來越多的外地實力雄厚的企業(yè)進駐合肥，如 114 萬㎡的“上城國際”就是由浙江祥源集團投資開發(fā)的。其中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達 30 多家，完成的投資額超過 20多億。 4．外來開發(fā)商 合肥市目前開發(fā)企業(yè)由 1998 年底的 150 家增加到 2020 年的 371家，其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地企業(yè)的涌入，使得合肥市房地產水平得到很高的促進。 與此同時，因為開發(fā)成本上升因素以及市場的巨大需求的拉動因素，導致合肥房價也在呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢。 2020年 10 月 29 日 國務院出臺了《中國人民銀行關于調整金融機 構存、貸款利率的通知》：上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 2020 年央行限制貸款的通知對房地產企業(yè)的資金來 源產生了明顯的影響。 2020年 1— 9月份，合肥市房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費完成 ，同比增長 %，土地購置面積為 ，同比增長 %；從這些數(shù)字的對比中可以看出，房地產開發(fā)的前期費用明顯加大，開發(fā)成本相應提升。 由于金融政策調整以及“ ”大限土地實施招掛拍后，合肥土地價格迅速上升，導致房地產開發(fā)成本在加大。 2020 年合肥市商品房平均售價為 2341元／平方米； 2020年合肥市商品房平均售價為 2957 元 /平方米，比 2020 年每平方米增長26%。 2020 年，合肥市全年各類房地產交易額為 億元，銷售面積為 方米，同比增長分別為 %和 %，其中二手房交易額 元，同比增長 171%。 2020 年 商品房銷售面積、實現(xiàn)銷售額分別比上年增長 %和 %， 房屋銷售面積 284 萬平方米，其中住宅銷售面積 ， 住宅銷售面積占銷售面積的 %，高達同期住宅竣工量的 %。 2．需求量 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 13 2020年合肥市房地產交易額達到 億元，占全省房地產市場交易額的 1/4。 2020 年合肥市全年新開盤面積 萬 平米，其中住宅 萬平米，同比分別增長 %和 %。 從市房地產管理局獲悉，在剛剛過去的 2020 年，省城房地產市場異常活躍，全年交易額 102 億元，其中二手房交易額達 39 億元，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 12 2020年，合肥市實際完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長高達 124％， 完成增加值 。供應呈現(xiàn)強勁的上升勢頭，投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴大。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務文化新區(qū)，適當控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。 發(fā)展方向：合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持 風扇形城市用地形態(tài)。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運河，向東瀕臨巢湖。 2020年， 為進一步加快合肥的現(xiàn)代化建設，合肥市行政區(qū)域做了部分調整，取消了原先的 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 10 郊區(qū)，打通了城區(qū)四面擴展的通道。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 9 0100020203000400050006000700080009000100002020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率 2020— 2020 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況 七、合肥城市建設和規(guī)劃發(fā)展 1995 年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設和發(fā)展步伐，在短短的幾年時間里，基本構筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強。西方發(fā)達國家的住宅消費表明，一個國家的人均收入達到 1000 美元～ 4000美元時是住宅消費的快速發(fā)展時期。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 8 0501001502002503002020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社會消費品零售總額增長率 2020— 2020 年合肥市消費品零售總額情況 六、人民生活水平 2020 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，增長 %；年人均消費支出 6998 元，比 2020年增長 %；城鎮(zhèn)居民 恩格爾系數(shù)為 %。 0501001502002503003504002020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產投資總額增長率 2020— 2020年合肥市固定資產投資情況 五、社會消費品零售總額 2020 合肥 市實現(xiàn)消費品零售額 億元，同比增長 %，為 1998 年以來最高增幅。 四、固定資產投資 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 7 固定資產投資高速 增長 。 金融機構存貸款余額增長較快。 2020 年合肥市實現(xiàn)財政收入突破百億元，達到 ，同比增長 %，為 1997年以來同期最高增幅。 按照發(fā)展經濟學的觀點，人均 GDP 在 10003000 美元 為經濟的起飛階段，人們的消費觀念開始第一次“轉型”：由小件商品向大宗商品消費過度，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。 2020 年年末全市總人口為 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人，農業(yè)人口 萬人，市區(qū)年末人口為 萬人，非農業(yè)人口 。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 5 合肥市總面積 7266 平方公里，其中市區(qū)面積 596 平方公里，城市建成區(qū)面積 125 平方公里。 合肥氣候屬亞熱帶到暖溫帶的過渡帶，氣候溫和，四季分明。 52′ ， 江淮分水嶺南側面，巢湖北岸。 37′ 、東經 116176。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 2 目 錄 第一篇 市場篇 第一部分 合肥市城市宏觀情況調查 一、合肥概況 二、國內生產