【正文】 結(jié)奮斗，開(kāi)拓創(chuàng)新，努力克服前進(jìn)道路上的困難，順利實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)。在本案啟動(dòng)之時(shí)，將會(huì)有全新的房地產(chǎn)運(yùn)作模式給地方上以新鮮和現(xiàn)代的感覺(jué)，做好啟動(dòng)的第一部至關(guān)重要。結(jié)合地方城區(qū)特色，火車(chē)站口的形象定位應(yīng)該是高檔位的，應(yīng)該是文明與素質(zhì)的窗口，是外來(lái)流動(dòng)人口及回歸人口接受新余與家鄉(xiāng)的唯一第一印象，所以，本案“以人為本，突出特色，實(shí)施完善、功能性強(qiáng)，現(xiàn)代風(fēng)格，精益求精”的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格及“現(xiàn)代化、高檔次、休閑購(gòu)物、功能齊全的商業(yè)物業(yè)”的市場(chǎng)定位是符合新余市整體城市規(guī)劃與新余市綜合社會(huì)質(zhì)素的。，集商住步行街和賓館酒店，配置地下車(chē)庫(kù)面積為4357平方米，可停置車(chē)122輛。雖然其一些開(kāi)發(fā)公司的模式運(yùn)作和房地產(chǎn)管理力度還停留在小局域范圍之內(nèi)，可同時(shí)也是目前比較適合新余受眾的行為意識(shí)，但這樣房地產(chǎn)業(yè)其產(chǎn)品檔次卻是無(wú)法達(dá)到與其產(chǎn)品相般配的水平，甚至無(wú)法居高。城市整體面貌發(fā)生深刻變化的同時(shí)，政府在老城區(qū)改造的力度上跟隨新余市城市形象及發(fā)展現(xiàn)代化城市步伐，宏觀運(yùn)作，把握適度。城區(qū)有東南西北之分，其中以城南為老城區(qū)，經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心區(qū)域，相比較而言人口數(shù)量大，城北為政策文化中心，城東、城西為新的開(kāi)發(fā)區(qū)域。近幾年，新余市又加大力度發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)與旅游事業(yè)，整體城市形象變化很大。屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，℃，年平均降水量為1595毫米，無(wú)霜期281天。自實(shí)行市管縣新體制以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，是全國(guó)1979年—1983年建市的75個(gè)中小城市中，5個(gè)工業(yè)發(fā)展速度最快，經(jīng)濟(jì)效益最好城市之一，城市面貌發(fā)生了深刻的變化。境內(nèi)鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值、產(chǎn)量、利稅均居省內(nèi)第一位；煤炭、電力等工業(yè)亦占重要地位。遠(yuǎn)在新石器時(shí)期，人類(lèi)就在此繁衍生息。目 錄前言………………………………………………………………………4項(xiàng)目策劃模式……………………………………………………………7第一部分:市場(chǎng)調(diào)研…………………………………………………… 8…………………………………………………………9………………………………………………30……………………………………………47………………………………………62…………………………………………65………………………………………………69………………………………………………77……………………………………………83第二部分:發(fā)展定位……………………………………………………88…………………………………………89…………………………………………89………………………………………………90………………………………………………………92………………………………………………92……………………………………………………93………………………………………………93……………………………………………………………94…………………………………………………95……………………………………………95…………………………………………………95……………………………………………96…………………………………………96………………………………………………………98……………………………………………………100……………………………………………………101…………………………………………102……………………………………103第三部分:營(yíng)銷(xiāo)方案…………………………………………………106…………………………………107………………………………………………………108……………………………………109…………………………………………………10強(qiáng)勢(shì)分析與對(duì)策……………………………………110………………………………………………111……………………………………………………………111……………………………………………………111…………………………………………………………115…………………………………………………………120………………………………………………123……………………………………………………123……………………………………………………123……………………………………………………127……………………………………………………128……………………………………………………128………………………………………………129………………………………………………129……………………………………………………131……………………………………………131……………………………………………………131…………………………………………………………131附件……………………………………………………………………135前 言新余市是江西省的鋼鐵工業(yè)基地,是個(gè)古老而年青的城市。歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，山川秀麗，資源豐富。公元267年置縣，1960年建市，1963年撤市，1983年恢復(fù)為省轄市。農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，是全省糧棉生產(chǎn)基地。新余地處江西省中西部，位于廬山、井岡山兩座名山之間，東距省會(huì)南昌市100余公里。新余為省轄市，現(xiàn)轄渝水區(qū)、分宜縣、仙女湖風(fēng)景名勝區(qū)和高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，全市總面積3178平方公里，中心城區(qū)面積30平方公里，中心城區(qū)常住人口28萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度超越同質(zhì)化，甚至美其名“深圳速度”，且城市綠化工程出色，吸引了大量的外來(lái)經(jīng)濟(jì)物業(yè)。投資數(shù)億遠(yuǎn)的城區(qū)“三位一體”改造等五大工程的完工，城市綠化、美化、亮化水平不斷提高，初顯現(xiàn)代化都市風(fēng)情，先后榮獲全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)“雙擁模范城”、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、全國(guó)造林綠化十佳城市等稱(chēng)號(hào)。近年，新余市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度極快，房地產(chǎn)質(zhì)量也在關(guān)注之中，房地產(chǎn)品位正逐漸的在由單純的居住地向更高的物業(yè)層次靠近。到目前為止，地方政府正在有意識(shí)的控制土地出讓速度和量度，把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃緊密相扣，提升城市形象，保障業(yè)界榮譽(yù)。座落在新余市老城區(qū)（城北）火車(chē)站門(mén)前，勝利路路口，全新余市經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化、休閑娛樂(lè)中心，周邊商業(yè)環(huán)境濃郁，人文氣息深厚。而本案是新余市首家全現(xiàn)代化設(shè)計(jì)的步行街道，及新余市首家最高層星級(jí)賓館，同時(shí)具備實(shí)力與技術(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擁有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)全案策劃服務(wù)平臺(tái)。屆時(shí)，本案的優(yōu)越平臺(tái)將使項(xiàng)目在自然中成為新余市標(biāo)志性建筑物業(yè)和新一輪CBD。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)總量邁上新的臺(tái)階；積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策取得明顯效果，國(guó)內(nèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整初見(jiàn)成效，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)取得進(jìn)展；各項(xiàng)改革不斷深化，對(duì)外開(kāi)放水平進(jìn)一步提高；社會(huì)主義民主法制和精神文明建設(shè)取得新成果，科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步；城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民生活繼續(xù)改善。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬(wàn)億元的新臺(tái)階,達(dá)到102398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。圖1.%。%。原材料、燃料、%。居民消費(fèi)價(jià)格中，%。2002年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲（%）指 標(biāo)全 國(guó)城 市農(nóng) 村全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平其中：糧食衣 著醫(yī)療保健及個(gè)人用品娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)　　就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末國(guó)有企業(yè)下崗未實(shí)現(xiàn)再就業(yè)職工人數(shù)為410萬(wàn)人，比上年末減少105萬(wàn)人?！　?guó)際收支狀況良好。實(shí)際使用外商直接投資527億美元，%。人民幣匯率保持穩(wěn)定。電信、民航、電力等壟斷性行業(yè)改革不斷深入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局逐步形成，軍工企業(yè)改革和脫困工作穩(wěn)步推進(jìn)；財(cái)稅、金融、社會(huì)保障、糧棉流通體制等改革繼續(xù)深化；行政審批制度改革加快；農(nóng)村稅費(fèi)改革試點(diǎn)逐步擴(kuò)大，取得明顯成效?！　?guó)民經(jīng)濟(jì)中存在的主要問(wèn)題是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然受到有效需求不足和供給結(jié)構(gòu)不合理的制約；就業(yè)壓力仍然較大；農(nóng)民增收困難，部分城鄉(xiāng)居民生活比較困難；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序混亂的問(wèn)題還亟待解決。二、農(nóng)業(yè)　　種植業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整?！　〖Z食、油料、糖料等主要農(nóng)產(chǎn)品增產(chǎn)，蔬菜生產(chǎn)在提高品質(zhì)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，棉花因種植面積下降較多而減產(chǎn)?！　⌒竽翗I(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。表2.全年完成造林面積747萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng)51%，其中退耕還林工程完成退耕地造林和宜林荒山荒地造林共540萬(wàn)公頃。全年新增有效灌溉面積90多萬(wàn)公頃；新增節(jié)水灌溉面積140多萬(wàn)公頃；綜合治理水土流失面積4萬(wàn)多平方公里?！　∪⒐I(yè)和建筑業(yè)全年工業(yè)增加值45935億元，%。表3.出口導(dǎo)向型產(chǎn)品、高技術(shù)產(chǎn)品、適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的消費(fèi)產(chǎn)品產(chǎn)量快速增長(zhǎng)。微型電子計(jì)算機(jī)、移動(dòng)電話機(jī)、半導(dǎo)體集成電路、%以上；紗、布、絲織品、%%；%，%；%%。全年發(fā)電量16540億千瓦小時(shí)，%；，%；，%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱(chēng)單 位產(chǎn) 量比上年增長(zhǎng)（%）紗萬(wàn)噸850布億米322化 纖萬(wàn)噸991糖萬(wàn)噸926卷 煙萬(wàn)箱3467彩色電視機(jī)萬(wàn)部5155家用電冰箱萬(wàn)臺(tái)1599能源生產(chǎn)總量萬(wàn)臺(tái)房間空調(diào)器萬(wàn)臺(tái)3135能源生產(chǎn)總量?jī)|噸標(biāo)準(zhǔn)煤原 煤億噸原 油億噸發(fā)電量?jī)|千瓦小時(shí)16540鋼萬(wàn)噸18155鋼 材萬(wàn)噸19218十種有色金屬萬(wàn)噸1012水 泥億噸木 材萬(wàn)立方米5035硫 酸萬(wàn)噸3050純 堿萬(wàn)噸1033乙 烯萬(wàn)噸543化 肥（折100%）萬(wàn)噸3791發(fā)電設(shè)備萬(wàn)千瓦2121汽 車(chē)萬(wàn)輛 轎 車(chē)萬(wàn)輛大中型拖拉機(jī)萬(wàn)臺(tái)集成電路億塊程控交換機(jī)萬(wàn)線5861移動(dòng)電話機(jī)萬(wàn)部11960傳真機(jī)萬(wàn)部297微型電子計(jì)算機(jī)萬(wàn)部1464光通信設(shè)備萬(wàn)部　　工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)在連續(xù)幾年較大幅度增加的基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長(zhǎng)。圖2.全社會(huì)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值7047億元，比上年增長(zhǎng)8%。四、固定資產(chǎn)投資　　固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。圖3.表5.全年國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資中，東部地區(qū)投資18456億元，%，；中部地區(qū)投資7580億元，增長(zhǎng)20%，；西部地區(qū)投資5672億元，%。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，%，呈恢復(fù)性快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，%，呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資21132億元，%。五年來(lái)全國(guó)基本建設(shè)投資新增主要生產(chǎn)能力指 標(biāo)單 位1998199920002001200219982002 大中型發(fā)電機(jī)組容量萬(wàn)千瓦18391891193415161165834511萬(wàn)伏及以上變電設(shè)備萬(wàn)千伏安3836393542855319472222097新建鐵路投產(chǎn)里程公里11051242655124616965944增建鐵路復(fù)線投產(chǎn)里程公里590131169815045004603電氣化鐵路投產(chǎn)里程公里98861655426808665704新建公路公里4567741978480693585530796202375其中：高速公路公里1663263944673149554517463港口萬(wàn)噸級(jí)碼頭泊位新增吞吐能力萬(wàn)噸1277216036335813154714430新增局用交換機(jī)容量萬(wàn)門(mén)2554152324804997279214346新增光纜線路長(zhǎng)度萬(wàn)公里1611436163194新增數(shù)字蜂窩移動(dòng)電話交換機(jī)容量萬(wàn)戶1969342660339097520525730　　重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利。企業(yè)更新改造取得新進(jìn)展，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮了重要作用。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破4萬(wàn)億元，達(dá)到40911億元，%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額27860億元，％；餐飲業(yè)零售額5092億元，％；其他行業(yè)零售額7959億元，％?！　⊥ㄐ?、汽車(chē)及其相關(guān)商品消費(fèi)熱點(diǎn)初步形成，家用電器繼續(xù)保持旺銷(xiāo)勢(shì)頭。圖4.六、對(duì)外經(jīng)濟(jì)　　對(duì)外貿(mào)易高速增長(zhǎng)。其中，出口總額3256億美元，%；進(jìn)口總額2952億美元，%。進(jìn)出口貿(mào)易主要分類(lèi)情況指 標(biāo)絕對(duì)數(shù)（億美元）比上年增長(zhǎng)(%)出口總額3256加工貿(mào)易1799高新技術(shù)產(chǎn)品679其中：一般貿(mào)易1291其中：機(jī)電產(chǎn)品1556　　對(duì)主要貿(mào)易伙伴的出口均有不同程度的增長(zhǎng)。圖5.全年外商直接投資合同金額828億美元，%；實(shí)際使用金額527億美元，%。全年對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作完成營(yíng)業(yè)額144億美元，%；新簽合同額179億美元，%。