【正文】 3） 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 以十萬元， 35 平方面積來算： 二、 價(jià)格策略 低開高走 在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高 理由： 1） 開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 第三部分 價(jià)格 一、 價(jià)格定位 從惠州過往小戶型銷售情況來看，得出“總價(jià)低、銷售好”的結(jié)論，如御天名苑其單價(jià)要上升到 30006000 元 /平方，卻銷售良好，追其原因總價(jià)可控制在 79萬元之內(nèi)，而本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶為投資客戶，相對(duì)于投資客戶來說 30 平方米與50 平方米面積無關(guān)緊要，他們更注重于投 資回報(bào)與首期付款。 四、 相比之下，酒店式公寓比普通小戶型有更多居住、投資方面的優(yōu)勢(shì)。家就是酒店，酒店就是家。 三、 金牌酒店管理公司進(jìn)駐，提 供四星級(jí)酒店的完美服務(wù)，全情關(guān)注生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)。 二、 新的管理模式讓投資更具活力：新穎獨(dú)特的酒店式公寓，舒適自由的自我空間，任意支配精致生活的每一分鐘，成為時(shí)尚人士的首選。 ⑦ 商務(wù)服務(wù)： 復(fù)印、傳真、打印等 五、 經(jīng)營(yíng)模式 開發(fā) 商將單位出售后，由專業(yè)酒店進(jìn)行后期管理與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式似世紀(jì)新苑酒店開房，只是所針對(duì)客戶不同，酒店針對(duì)客戶較零散，開房時(shí)間周期短，而公寓開房客戶較穩(wěn)定，開房時(shí)間周期長(zhǎng)。 完善的生活配套 供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、空調(diào)、通風(fēng)及消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、信息統(tǒng)一。 通訊系統(tǒng) 每戶預(yù)留電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)外線接口?？旖菀袑I(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理； 完整計(jì)劃。 物業(yè)管理。 濱江大堤唯一“寶地” ； 配套。 酒店式公寓在推廣帝景臺(tái)時(shí)已有運(yùn)作，但帝景臺(tái)只是一個(gè)概念的炒作，從管理、服務(wù)根本沒有達(dá)到酒店服務(wù)要求，致使在客戶心目也無法形成一個(gè)較完美的印象。公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。 此種物業(yè)的特點(diǎn)在于 ： 其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能 ， 客廳、臥室、廚房 和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。 二、 產(chǎn)品功能定位 定位： 酒店式獨(dú)立公寓 定位詮釋 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ”。 二、 類比項(xiàng)目分析 帝景臺(tái) ① 戶型面積： 原大戶型改造單套間建面 1334 平米、 5 種面積 ② 配套：裝修帶家仫電器 ③ 價(jià)格： 按套計(jì)價(jià) 623 萬，折后售價(jià) 3990 元 /㎡起價(jià)，均價(jià) 6700 元 /㎡，付款方式一次性、按揭 ④ 宣傳： 宣傳單張，主訴求投 資精品產(chǎn)品 ⑤ 總結(jié)： A、 暢銷原因 1) 入市時(shí)間早，抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，使消費(fèi)者具備一種新鮮感； 2) 地理位置好； B、 劣勢(shì)： 1) 由大戶型改造，使用率低； 2) 結(jié)構(gòu)通風(fēng)、采光不好； 3) 目標(biāo)消費(fèi)意識(shí)加強(qiáng)； 御天名苑 ① 戶型面積： 米高單套小復(fù)式，建面 833 平米，主力面積 1119 平米 ② 配套：室內(nèi)中高檔裝修，配地柜、沙發(fā)、煤氣灶、抽油煙機(jī)、抽風(fēng)機(jī)、熱水器，公共配套健身室、閱覽室等文娛設(shè)施，服務(wù)酒店式服務(wù) ③ 價(jià)格： 811M2/39 萬， 1219M2/813 萬 2033M2/1316 萬 ④ 總結(jié)： A、 優(yōu)勢(shì) 1） 推廣時(shí)間早； 2） 總價(jià)低，客戶易接受； 3） 地理位置好，出租率高； B、 劣勢(shì) 1） 結(jié)構(gòu)通風(fēng)、采光不好； 2） 無陽臺(tái)、煤氣禁用； 世紀(jì)新天 ① 戶型面積： 小戶精品住宅，由 2 棟 29 層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯； 529層為住宅功能， 3550 ㎡的中小戶型 ② 配套： 毛坯交付 ③ 價(jià)格： 18703000 元，均價(jià) 2335 元 /㎡，付款方式一次性、按揭 ④ 宣傳： 惠州日?qǐng)?bào)、惠州速遞、惠州廣播電視報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)條幅，主訴求小戶投資居住精典 ⑤ 總結(jié)： A、 優(yōu)勢(shì) 1） 推廣力度大； 2） 樣板房裝修具有較強(qiáng)的吸引力； 3） 相對(duì)于御天名苑、帝景臺(tái)來說，小戶型為規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型，陽臺(tái)、通風(fēng)相對(duì)較好 B、 劣勢(shì) 1） 采光不好； 2） 地段風(fēng)水較 差； 3） 價(jià)格高； 鴻業(yè)自由港 ① 戶型面積： 3050 平方米 ② 配套： 交付時(shí)豪華裝修帶家具電器 ③ 價(jià)格： 28003700，總價(jià) 1215 萬 /套 ④ 宣傳：惠州速遞、惠州日?qǐng)?bào)報(bào)眼廣告、圍墻 ⑤ 總結(jié)： A、 優(yōu)勢(shì) 1） 戶型較好 2） 地理位置好 B、 劣勢(shì) 1） 推廣力度小； 2） 開發(fā)商實(shí)力不夠雄厚，前期工程進(jìn)度慢； 三、 總結(jié) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ① 項(xiàng)目前后通道， 交通十分便利； ② 臨近 濱江公園 ，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套 ③ 戶型設(shè)計(jì)量身定做，無改型而造成的影響； 劣勢(shì) ① 競(jìng)爭(zhēng)壓力大； ② 按照其規(guī)劃圖紙，靠北面中間兩套其采光窗與臥室均為北面，而正中間四套采光及通風(fēng)相對(duì)較差。雖然這種效果的單價(jià)并不低， 28003800 元左右，但是總價(jià)也就 十多萬 元。 我們以小戶型熱銷來分析，消費(fèi)主體其實(shí)是中等收入者，但是高收入者首先進(jìn)入購房市場(chǎng)，由此造成了一種假象，房子要大，要貴。 項(xiàng)目前期策劃方案 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 二、 類比項(xiàng)目分析 三、 總結(jié) 第二部分 產(chǎn)品 一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 二、 案名建議 三、 產(chǎn)品功能定位 四、 產(chǎn)品形象定位 五、 酒店式公寓與一般公寓的不同之處 六、 預(yù)計(jì)出現(xiàn)問題 七、 產(chǎn)品配套 八、 經(jīng)營(yíng)模式 九、 項(xiàng)目誘人分析 第三部分 價(jià)格 一、 價(jià)格定位 二、 價(jià)格策略 第四部分 客戶 一、 客戶來源 二、 客戶分析 第五部分 廣告 一、 媒體選擇 二、 媒體策略 三、 公關(guān) 三、促銷 第六部分 渠 道 第七部分 銷售控制 一、 銷售目標(biāo) 二、 銷售周期 三、 營(yíng)銷組合表 第八部分 合作方式 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 惠州自 2020 年帝景臺(tái)、御天名苑戶型整改后 推出 “ 精巧 戶型 ” ，且保持了良好的暢銷業(yè)績(jī)，隨后 眾多發(fā)展商意識(shí)到了市場(chǎng)的空間， 華洪大廈、世紀(jì)新天、鴻業(yè)自由港、巴黎廣場(chǎng)等小戶型項(xiàng)目相繼而出。 市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求主要來自初次購房者和投資空缺，而 “ 小戶型熱銷 ”恰恰反映出 惠州 樓市長(zhǎng)期供給和需求不對(duì)稱，或者說是有效需求不足，很多人都忽視了這部分需求是永久存在的，城市的小戶型正好能跟一部分有效需求對(duì)接。但 目前興起的超小戶型，其主力戶型設(shè)計(jì)鎖定在 30 平方米左右，從產(chǎn)品理念上講，更強(qiáng)調(diào)契合小戶型消費(fèi)者生活的精致裝修、共享服務(wù)，并培養(yǎng)年輕一代獨(dú)立生活意識(shí)。這種適合年輕人和一部分投資者有效需求的產(chǎn)品無疑具有很強(qiáng)的生命力。 應(yīng) 歸避問題 ① 總價(jià)不宜過高； ② 廣告推廣力度要強(qiáng)； ③ 服務(wù)管理實(shí)行酒店式管理，進(jìn)駐金牌管理公司； 第二部分 產(chǎn)品 一、 案名建議 案名： 濱江國際公寓、銀河經(jīng) 典 參考： 濱江晶典 案名詮釋： “經(jīng)典”同譯“精典”、“經(jīng)典”意為精致、小巧，經(jīng)世典范，適合于小戶型宣傳，讓人顧名思義。由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的 “臨時(shí)住宅 ”。 其二，它配有全套的 家具 電器。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。 定位分析 從惠州目前小戶型市場(chǎng)來看，因 2020 年小戶型推廣成功，推使 2020 年眾多開發(fā)商跟隨開發(fā)， 2020 年世紀(jì)新天、鴻業(yè)自由港、金山龍庭、巴黎廣場(chǎng)及東平達(dá)利開發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)上市，至今下半年推廣項(xiàng)目有鴻業(yè)自由港、巴黎廣場(chǎng)、達(dá)利開發(fā)項(xiàng)目，從這幾個(gè)項(xiàng)目地段及規(guī)模來說， 巴黎廣場(chǎng)和達(dá)利開發(fā)項(xiàng)目均有可造之勢(shì)，而本項(xiàng)目如果單以小戶型進(jìn)入市場(chǎng)，那么就容易把自己陷入一個(gè)你爭(zhēng)我奪的斗爭(zhēng)中，所以我們必須從中找到契入點(diǎn)，從同類比項(xiàng) 目中或至惠州房產(chǎn)中樹立一個(gè)明星樓盤形象。 而本項(xiàng)目所提練基準(zhǔn)點(diǎn)有： 位置。全套生活、商務(wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有?？蛻舻娜?留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有； 酒店式公寓與一般公寓的不同之處 項(xiàng)目 酒店式公寓 普通小戶型 經(jīng)營(yíng)方式 委托酒店式管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)范 業(yè)主自我經(jīng)營(yíng)，直接面對(duì)客戶，易發(fā)生糾紛 物業(yè)管理者 知名酒店經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)， 物業(yè)管理公司 客 源 客源客源穩(wěn)定且客戶群檔次高 業(yè)主自找或委托中介機(jī)構(gòu)，不穩(wěn)定且檔次參差不齊 服務(wù) 酒店式服務(wù)，國際水準(zhǔn)， 常規(guī)物業(yè)服務(wù) 租金水平 接近酒店標(biāo)準(zhǔn)，整體經(jīng)營(yíng) ，避免相鄰競(jìng)爭(zhēng) 普通公寓標(biāo)準(zhǔn)，相鄰競(jìng)爭(zhēng)激烈 居住享受 全套酒店式感覺 居住空間單調(diào) 物業(yè)前景 產(chǎn)品生命力強(qiáng)，存在長(zhǎng)期 需求過度性產(chǎn)品，前景不明朗 預(yù)計(jì)出現(xiàn)問題 此項(xiàng)目地位位置絕佳，很適合居住，但作為酒店式經(jīng)營(yíng)模式，周邊商業(yè)特別是較高檔企業(yè)還不夠成熟； 酒店服務(wù)管理難以招商； 三、 產(chǎn)品形象定位 廣告語：與酒店同步的居住模式 宣傳主題： 酒店式公寓來到惠州 高效時(shí)尚之生活主張 投資主題服務(wù)月 四、 產(chǎn)品配套 家具配套 精裝修配送 [白色家電 ]：每戶配裝、贈(zèng)送“白色家電”：冰箱、洗衣機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、油煙機(jī)、只需簡(jiǎn)單拎包即可直接入住。 凈化水裝置 凈化水裝置實(shí)現(xiàn)五層凈化，飲用水、生活用水獨(dú)立分開，生活品質(zhì)不言而喻。 管理服務(wù) ⑥ 生活服務(wù)： 為業(yè)主隨時(shí)提供洗衣服務(wù)、洗車服務(wù)、家政服務(wù)、迎賓服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、叫醒留言服務(wù)、物品存取服務(wù) 、 照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)等。 六、 項(xiàng)目誘人分析 居住環(huán)境 一、 地段優(yōu)越：地處核心位置，位于惠州最大的公園 —— 濱江公園，周邊商業(yè)氛圍濃厚，勢(shì)必吸引大量的人流，升值潛力無可估量。對(duì)于投資者來說，新型的居住模式，象征著具大的市場(chǎng)潛力。細(xì)心周到的關(guān)懷，親切的問候，國際禮遇般服務(wù)，讓您不僅有酒店的至尊感受，也不失家的溫馨和舒適。您長(zhǎng)時(shí)間不住的時(shí)候，公司還可以為您提供代租服務(wù)。 投資分析： 一、 成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，靈活性大，容易實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)置業(yè)； 二、 小戶型出租空間大，可以作居住用，也可以作辦公房，租金除供樓外還有盈余； 三、 花費(fèi)較低的價(jià)格卻能享受高價(jià)房的功能； 四、 總價(jià)低首付款與每月還貸款壓力??； 五、 地段好，房子個(gè)性鮮明，升值空 間大； 六、 入住方便，功能齊全，生活配套完善，提供酒店式物業(yè)管理滿足了年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求； 七、 減輕了投資者再行設(shè)計(jì)裝修所要承受的經(jīng)濟(jì)和精神壓力： 八、 位于市中心，工作休閑便利。 所以，我司建議本產(chǎn)品單套面積寧可縮小單位面積，其總價(jià)控制在 10 萬元以內(nèi)。 2） 低開意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。 第四部分 客戶 一、 客戶來源 購買客戶 中資產(chǎn) 階級(jí)投資客戶 此部分客戶所空閑資金不會(huì)太多，屬于中資產(chǎn)階段，注重于短期回報(bào)； 地產(chǎn)投資客戶 此部分客戶專注于房地產(chǎn)房屋投資，屬于專業(yè)投資型客戶，此類型客戶購買量大，注重于長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)； 常駐惠州機(jī)構(gòu) 的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員 常駐 惠州 的機(jī)構(gòu)規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。 二、 客戶 分析 從生理年齡上區(qū)分 從生理年齡上區(qū)分， 25 周歲以上和以下兩個(gè)部分人群。同時(shí)對(duì)他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是的主要訴求目標(biāo)