【正文】 30天左右的時間，且消防審圖相對較為獨立，不需要提供結(jié)構(gòu)圖，應(yīng)盡量提早報建。u 近期報建中建筑節(jié)能（包括外墻保溫）計算是一個重點和難點。 施工圖設(shè)計階段n 進行樁基施工圖審圖u 含樁基的建筑一般在抗震擴初報建和巖土勘察報建完成后立即進行樁基施工圖報建，以便單獨辦理樁基施工許可證。u 新建十層以上（含十層）或九層以下基礎(chǔ)開挖深度三米以上（含三米）的建筑，應(yīng)當(dāng)按建筑物的底層面積建造防空地下室?？拐饠U初審查較為重要，需認真對待，并且盡可能提早進行審查工作，通常情況下可與勘察報建同時進行，以節(jié)約時間。規(guī)劃報建通過后，根據(jù)規(guī)劃報建通過的情況，對詳勘報告進行修正和補充后立即報建。u 規(guī)劃報建時應(yīng)明確標(biāo)識小區(qū)出入口位置，這是今后進行小區(qū)出入口報建的依據(jù)，但具體尺寸和做法需要在小區(qū)出口單獨報建時確定。u 規(guī)劃報建圖紙和資料中注意要模糊物業(yè)用途，注意不要出現(xiàn)會所（以商業(yè)代替）和酒店式公寓（以高層住宅代替）。n 規(guī)劃方案報建u 在日照分析后期可正式出規(guī)劃方案報建文本及圖紙。u 夜景燈光方案可根據(jù)園區(qū)要求和項目自身實際情況編制，后期基本能夠按照報建的夜景燈光效果實施，避免差異過大。u 提供日照分析電子文件應(yīng)特別注意需要轉(zhuǎn)化成版本稍低的CAD文件，天正3以上版本的電子圖將無法兼容。在日照分析過程中有時會受到自身外立面凹凸影響和窗戶面積影響，對此外立面可適當(dāng)簡化、窗戶也可以適當(dāng)縮小，以順利通過日照分析。一般一個住宅小區(qū)日照分析通過率需達到98%以上。u 在此基礎(chǔ)上進行日照分析（若需要可先進行多點分析）及面積預(yù)測。 規(guī)劃設(shè)計階段n 經(jīng)辦人防聯(lián)系單u 根據(jù)規(guī)則確定人防面積是該項工作的重點。. 報建工作報建工作主要包括：規(guī)劃方案、擴初、施工圖、施工許可證（工程規(guī)劃許可證）、預(yù)售許可證、建筑使用證、大產(chǎn)證 前期階段n 配合規(guī)劃設(shè)計進行相關(guān)咨詢，包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)意見征詢，以及消防、抗震、人防、面積測繪和日照分析等可能對規(guī)劃方案產(chǎn)生較大影響的事項?？紤]到每個項目樣板區(qū)需提前施工并盡早開放，為減少今后返工，需提前進行專業(yè)配套管線施工。. 竣工驗收和結(jié)算階段n 當(dāng)各專業(yè)配套施工完成后，先由發(fā)展管理部組織進行內(nèi)部驗收，然后由其牽頭組織協(xié)調(diào)相關(guān)配套單位進行驗收并由合約管理部配合辦理相關(guān)結(jié)算付費手續(xù)。. 施工階段n 專業(yè)配套單位進場施工前，會同合約管理部對項目管理部進行合約、技術(shù)交底。n 根據(jù)最終的專項設(shè)計施工圖會同合約管理部與相關(guān)配套單位進行預(yù)算及合同談判，簽訂相應(yīng)合同。相關(guān)配套單位專項設(shè)計完成后，及時將成果提交設(shè)計管理部和項目管理部，由其負責(zé)進行相關(guān)審圖工作，對不合理的或?qū)I(yè)間有沖突的部分進行調(diào)整優(yōu)化。. 施工圖設(shè)計階段n 督促設(shè)計管理部按照各配套專業(yè)圖紙深度出具施工圖，并提交各配套單位委托專項設(shè)計。n 在擴初設(shè)計階段，配合設(shè)計管理部確定小區(qū)供水方案（包括供水方式、水箱位置和容量等）。（譬如外線方案、供電容量、變電所位置及數(shù)量、變壓器數(shù)量和容量等）u 供電方案對于節(jié)約供電費用至關(guān)重要，主要包括：外線方案、供電容量、變電所位置及數(shù)量，采用變壓器數(shù)量和容量。臨電一般需要提前2～3個月申請。n 根據(jù)項目發(fā)展進度，安排進行宗地放樣（搭設(shè)臨時圍墻前）、引入坐標(biāo)和高程控制點（搭設(shè)臨時圍墻或詳勘前）。1. 配套報建工作主要內(nèi)容與關(guān)鍵點. 配套工作配套工作主要包括：供水、供電、燃氣、有線電視、電信和網(wǎng)絡(luò). 前期階段n 負責(zé)在獲取土地項目后20天內(nèi)，完成地塊自身和周邊基本資料搜集工作，并提供設(shè)計管理部開展設(shè)計工作。第四章 工作內(nèi)容及流程一、配套報建工作內(nèi)容及流程各項目均應(yīng)在項目發(fā)展之初，根據(jù)項目總體進度計劃要求，編制各項目配套報建計劃，并針對各項目的特點繪制項目配套報建工作流程圖，做到有計劃、有針對性的開展配套報建工作。. 負責(zé)日常行政工作：復(fù)印、打印、打描、報銷、傳閱、收發(fā)文、收發(fā)傳真、部門辦公用品領(lǐng)取和分發(fā)。對各項目各期圖紙進行編號、歸檔，圖紙外借和歸還時，及時進行登記。. 部門資料管理。. 每月向股份公司上報各項目發(fā)展和計劃完成情況，完成項目發(fā)展月報。. 發(fā)展助理（文員）. 配合部門經(jīng)理開展成本管理工作。. 定期配合配套主管對配套報建工作進行深入的分析和總結(jié)。. 負責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，辦理項目立項、規(guī)劃方案報建、辦理用地規(guī)劃許可證、擴初設(shè)計圖報建、施工圖報建、辦理工程規(guī)劃許可證和施工許可證、配合辦理預(yù)售許可證、負責(zé)質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、勞動、消防、人防、規(guī)劃、檔案驗收、辦理建筑使用證（或臨時建筑使用證）。. 負責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，開展供電、供水、有線電視、電信和電話等配套工作，包括專項配套委托設(shè)計、施工、驗收和正式開通等。. 負責(zé)在配套報建主管指導(dǎo)下，在獲取土地項目后20天內(nèi)，完成地塊自身和周邊基本資料搜集工作，并提供設(shè)計管理部開展設(shè)計工作。. 配合財務(wù)部，做好配套成本的預(yù)測與控制；做好相關(guān)資料的搜集、整理、歸檔工作。期間配合設(shè)計管理部完成紅線內(nèi)管網(wǎng)綜合布線圖優(yōu)化設(shè)計，協(xié)調(diào)各專業(yè)公司設(shè)計交底和進場施工。. 負責(zé)在項目開工前根據(jù)項目發(fā)展部要求，完成臨水、臨時排污、臨電、臨時道路接駁或開通，必要時辦理臨時施工用地租賃手續(xù)。. 指導(dǎo)配套專員開展相關(guān)配套報建工作。. 部門副經(jīng)理（配套、報建）. 根據(jù)公司各項目的總體進度計劃要求，負責(zé)編制各項目配套報建計劃，并針對各項目的特點繪制項目配套報建工作流程圖。. 負責(zé)編制并審核項目發(fā)展計劃，對前后版本的發(fā)展計劃進行書面分析和說明，督察各項目發(fā)展計劃執(zhí)行情況，并進行計劃預(yù)警。. 參與承包商和供貨商考察，幫助公司篩選合格的分判商，對投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)進行評審。. 配合技術(shù)質(zhì)量主管開展項目質(zhì)量管理、安全文明施工管理檢查和評比工作。. 技術(shù)質(zhì)量專員. 參與建立和完善質(zhì)量管理、技術(shù)管理和計劃管理體系和制度，并負責(zé)具體執(zhí)行和監(jiān)督。. 負責(zé)指導(dǎo)編制項目發(fā)展計劃，對項目發(fā)展計劃進行審核，并督促定稿。. 參與承包商和供貨商考察，幫助公司篩選合格的分判商；對投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)進行評審，為公司評標(biāo)小組提供決策依據(jù)。. 負責(zé)定期組織開展項目質(zhì)量管理、安全文明施工管理檢查和評比工作。. 負責(zé)建立并完善質(zhì)量管理、技術(shù)管理和計劃管理體系和制度，并督促執(zhí)行。參與公司分判商的考察和篩選，進行技術(shù)標(biāo)評審。、設(shè)計評審、施工圖審核等工作，為各項目發(fā)展部提供技術(shù)支持，督促并推動各項目施工質(zhì)量、安全等工作的開展，并組織日常檢查與評比。、工程管理、發(fā)展管理等各條線管理工作，落實各管理人員職責(zé)，負責(zé)編制和組織實行發(fā)展管理部各項規(guī)章、管理制度，組織部門員工開展工作，對發(fā)展管理部管理工作全面負責(zé)。8. 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作第三章 組織架構(gòu)與崗位職責(zé)1. 組織架構(gòu)2. 崗位職責(zé). 部門經(jīng)理，全面主持發(fā)展管理部工作，對發(fā)展管理部工作負責(zé)。. 應(yīng)財務(wù)資金部管理要求，每月編制部門月度資金計劃。. 配合財務(wù)資金部在項目發(fā)展的各階段進行成本預(yù)測、制定成本目標(biāo)、成本過程分析及預(yù)警、成本執(zhí)行結(jié)果分析。. 組織定期的項目安全文明施工檢查，督促項目發(fā)展部、監(jiān)理和施工單位加強現(xiàn)場安全文明施工管理。. 負責(zé)組織對典型項目經(jīng)驗的總結(jié)、交流和推廣工作。. 參與招標(biāo)文件及合同的編寫工作，參與投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)的評審，為公司評標(biāo)小組提供決策依據(jù)。. 負責(zé)牽頭組織公司相關(guān)部門進行工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)。4. 技術(shù)管理. 負責(zé)充分利用公司外部和內(nèi)部資源，搭建公司技術(shù)管理平臺，為公司項目發(fā)展提供技術(shù)支持。. 定期組織各項目質(zhì)量管理檢查和評比，促進各項目發(fā)展部提高質(zhì)量管理水平。. 負責(zé)牽頭組織公司相關(guān)部門進行工程質(zhì)量驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)。. 每月向華東區(qū)域管理委員會上報項目發(fā)展月報及相關(guān)會議資料。. 每月將各在建項目進度同計劃進度對照，考核相關(guān)部門計劃執(zhí)行情況。. 負責(zé)對照公司各項目發(fā)展計劃，對項目發(fā)展進度進行預(yù)警，若與計劃存在或預(yù)計將存在重大偏差則時上報公司計劃管理小組和公司領(lǐng)導(dǎo)，會同公司相關(guān)部門制定解決方案或辦法。. 負責(zé)在公司各項目發(fā)展的不同階段，會同公司相關(guān)部門共同制定各階段項目發(fā)展計劃，報公司計劃管理小組審核確定后督促執(zhí)行，并對計劃執(zhí)行情況進行考核。2. 計劃管理. 作為公司日常計劃管理部門，負責(zé)公司各項目發(fā)展計劃的督促、審核、考核和預(yù)警，將發(fā)展管理部提供的預(yù)警指標(biāo)分解至各部門，并在計劃管理中加以落實。. 負責(zé)定期對配套報建工作進行分析和總結(jié)，為公司更好的開展配套報建工作提供依據(jù)，以提高工作深度和工作效率。. 根據(jù)公司各項目發(fā)展要求，負責(zé)在周期和成本兩方面高效完成項目配套、報建工作。3. 編制依據(jù)中海地產(chǎn)股份有限公司項目發(fā)展管理制度中海發(fā)展（蘇州）有限公司各項規(guī)章制度4. 定義集團公司：指中國海外集團有限公司地產(chǎn)公司：指中海地產(chǎn)有限公司公司：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司發(fā)展管理部：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司發(fā)展管理部財務(wù)資金部：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司財務(wù)資金部營銷策劃部：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司營銷策劃部設(shè)計管理部：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司設(shè)計管理部合約管理部：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司合約管理部項目發(fā)展部：指中海發(fā)展（蘇州）有限公司各個房地產(chǎn)開發(fā)項目項目發(fā)展部管理：指使公司所有在建、待建或竣工的項目處于受控狀態(tài)下的一切相關(guān)工作。Version 中海發(fā)展（蘇州）有限公司發(fā)展管理部管理制度二零零七年七月目 錄第一章 總則 41. 目的 42. 適用范圍 43. 編制依據(jù) 44. 定義 4第二章 部門職責(zé) 51. 配套報建 52. 計劃管理 53. 質(zhì)量管理 64. 技術(shù)管理 65. 安全文明施工管理 76. 成本管理 77. 項目后評估 78. 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作 7第三章 組織架構(gòu)與崗位職責(zé) 81. 組織架構(gòu) 82. 崗位職責(zé) 8第四章 工作內(nèi)容及流程 13一、配套報建工作內(nèi)容及流程 131. 配套報建工作主要內(nèi)容與關(guān)鍵點 132. 標(biāo)準(zhǔn)功能模塊 233. 主要配套工作流程 304. 報建工作標(biāo)準(zhǔn)流程 55二、計劃管理工作內(nèi)容及流程 571. 初步確定項目發(fā)展主要節(jié)點目標(biāo) 572. 制定項目詳細發(fā)展計劃 583. 檢討計劃并督促執(zhí)行 584. 計劃的修改、調(diào)整及相應(yīng)深度 585. 計劃版本及編碼規(guī)則 596. 計劃執(zhí)行的考核辦法 597. 上報股份公司發(fā)展計劃 60三、在建項目月度工程質(zhì)量及安全文明施工檢查及評比制度 621. 目的 622. 組織架構(gòu) 623. 檢查時間 624. 檢查范圍及內(nèi)容 625. 評比辦法 636. 其它 64四、項目后評估管理制度 651. 總則 652. 房地產(chǎn)項目后評估工作的原則和依據(jù) 663. 房地產(chǎn)項目后評估報告的編制程序 674. 房地產(chǎn)項目后評估原理和內(nèi)容 68五、日常工作內(nèi)容及流程 691. 項目發(fā)展月報、季報（TO股份公司） 692. 項目發(fā)展月報（公司內(nèi)部） 703. 項目發(fā)展周例會 714. ERP相關(guān)工作 725. 圖紙管理 736. 收文管理 747. 發(fā)文管理 748. 資料管理 75第五章 標(biāo)準(zhǔn)文本 7889 / 89第一章 總則1. 目的貫徹落實股份公司發(fā)展管理目標(biāo)和要求，圍繞中海發(fā)展（蘇州）有限公司發(fā)展業(yè)務(wù)明確和規(guī)范公司發(fā)展管理工作內(nèi)容及流程，并將工作流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化，以提高工作效率，提升管理水平，從而增強公司經(jīng)濟效益和社會效益。2. 適用范圍中海發(fā)展（蘇州）有限公司發(fā)展管理部及其發(fā)展管理工作開展過程中涉及的相關(guān)部門和人員。第二章 部門職責(zé)1. 配套報建. 根據(jù)公司各項目進度計劃要求，負責(zé)在項目發(fā)展的各個階段編制相應(yīng)深度的項目配套、報建計劃。配套工作主要包括：施工準(zhǔn)備工作（含臨水、臨時排污和臨電接駁，臨時道路開口等）供水、供電、燃氣、有線電視、電信、網(wǎng)絡(luò)和環(huán)境檢測等；報建工作主要包括：規(guī)劃方案報建、面積測繪、擴初報建、施工圖報建、辦理施工許可證（工程規(guī)劃許可證）、協(xié)助辦理預(yù)售許可證、進行各項竣工驗收（電梯驗收、消防驗收、人防驗收、環(huán)保驗收、質(zhì)監(jiān)驗收、通水、通電、通氣、有線電視驗收等）、辦理建筑使用證或（臨時建筑使用證）、協(xié)助辦理大產(chǎn)證等。. 同公司外部相關(guān)單位或部門建立并維系良好的合作關(guān)系。. 根據(jù)公司中短期或年度發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)，負責(zé)確定公司各項目主要節(jié)點目標(biāo)并通知個部門。獲取項目后，項目發(fā)展部成立前由發(fā)展管理部負責(zé)編制項目發(fā)展計劃，項目發(fā)展管理成立后由其負責(zé)編制項目發(fā)展計劃。. 每周負責(zé)牽頭召開公司各項目發(fā)展例會，核查各部門工作完成情況，完成周例會紀要。. 每月向股份公司上報各項目發(fā)展和計劃完成情況，完成項目發(fā)展月報。3. 質(zhì)量管理. 負責(zé)建立適合公司和各項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及管理制度，并督促執(zhí)行。. 參與承包商和供貨商考察，幫助公司篩選合格的分判商。. 負責(zé)參與項目分部、分項、專項工程和施工樣板的質(zhì)量驗收，牽頭組織項目竣工驗收。建立適合公司和各項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及管理體系，并督促執(zhí)行。. 組織開展新技術(shù)、新工藝、新材料的技術(shù)調(diào)研，負責(zé)新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用與推廣。. 參與項目施工組織方案的制定，負責(zé)對重大施工方案進行審核。5. 安全文明施工管理. 建立公司項目安全文明施工管理制度，并督促執(zhí)行。6. 成本管理. 配合財務(wù)資金部開展成本管理工作，建立健全成本分析數(shù)據(jù)庫及成本預(yù)警機制，不斷完善公司項目發(fā)展成本控制管理平臺。. 根據(jù)財務(wù)資金部提供的分解成本目標(biāo)，負責(zé)確定發(fā)展管理部涉及的項目前期費用和配套費用成本目標(biāo)，在項目發(fā)展過程中動態(tài)監(jiān)督實施情況，及時進行預(yù)警，并在項目完成后認真總結(jié)。7. 項目后評估協(xié)調(diào)投資發(fā)展部，會同合約管理部、設(shè)計管理部、