【正文】 說(shuō) 明評(píng)估依據(jù)的說(shuō)明我們?cè)诒敬钨Y產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的國(guó)家、地方和部門(mén)法律法規(guī)，以及在評(píng)估中參考的依據(jù)或文件資料主要有：一、經(jīng)濟(jì)行為文件開(kāi)縣文峰街道辦事處委托重慶金地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的《資產(chǎn)評(píng)估合同書(shū)》。二、資產(chǎn)清查結(jié)論在資產(chǎn)清查核實(shí)過(guò)程中，我們對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)情況進(jìn)行了了解和核實(shí)，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了抽查復(fù)核，對(duì)委估資產(chǎn)的法律權(quán)屬給予了充分的關(guān)注。五、資料清單（一） 產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件；（二） 資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表（三）其他與評(píng)估資產(chǎn)相關(guān)的資料。（二） 上述評(píng)估基準(zhǔn)日是委托方為保證資產(chǎn)評(píng)估的及時(shí)性和合理性而選取。具體明細(xì)見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估清單》。二、關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō)明為委托方了解委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考。 說(shuō)明一關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明》使用范圍的聲明本評(píng)估說(shuō)明僅供財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門(mén)審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，也不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體。 重慶金地房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2012年3月6日 說(shuō)明二關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明（本部分內(nèi)容由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供） 關(guān)于進(jìn)行評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明一、委托方暨產(chǎn)權(quán)持有者簡(jiǎn)介 （一）委托方名 稱(chēng)：開(kāi)縣文峰街道辦事處聯(lián) 系 人：王立豐聯(lián) 系電 話：18983539909（二）產(chǎn)權(quán)持有者名稱(chēng)：中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部（簡(jiǎn)稱(chēng)中原油庫(kù)）營(yíng)業(yè)場(chǎng)所：開(kāi)縣新城南環(huán)路川心路口負(fù)責(zé)人：丁永奎經(jīng)營(yíng)范圍：汽油、煤油、柴油批發(fā)、潤(rùn)滑油、石油器材、加油機(jī)及配件、日雜百貨。三、關(guān)于評(píng)估范圍的說(shuō)明此次資產(chǎn)評(píng)估范圍為經(jīng)開(kāi)縣文峰街道辦事處和中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部共同認(rèn)可的各項(xiàng)資產(chǎn)：權(quán)屬于中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部位于漢豐鎮(zhèn)中原村1社的房屋（）、土地使用權(quán)（）、機(jī)器設(shè)備和構(gòu)、附著物和苗木及測(cè)算因收購(gòu)而所需的相關(guān)費(fèi)用。四、關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明（一） 本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年12月19日。（三） 本項(xiàng)目取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估委托方：開(kāi)縣文峰街道辦事處法定代表人：產(chǎn)權(quán)持有者：中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部法定代表人： 2011年12月19日說(shuō)明三資 產(chǎn) 清 查 核 實(shí) 情 況 說(shuō) 明資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 一、 資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估工作的要求，我們對(duì)委托評(píng)估的權(quán)屬于中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部位于漢豐鎮(zhèn)中原村1社的房屋（）、土地使用權(quán)（）、機(jī)器設(shè)備和構(gòu)、附著物和苗木進(jìn)行了實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)并記錄在冊(cè)，對(duì)可能影響資產(chǎn)評(píng)估的重大事項(xiàng)進(jìn)行了了解。經(jīng)過(guò)資產(chǎn)清查核實(shí)，評(píng)估人員認(rèn)為固定資產(chǎn)能正常使用；未發(fā)現(xiàn)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛情況。二、主要法律法規(guī)及評(píng)估準(zhǔn)則財(cái)政部發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；中評(píng)協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》；中注協(xié)發(fā)布的《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則、規(guī)范。主城外區(qū)縣）；1渝國(guó)土房管發(fā)[2000]315號(hào)文《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)重慶市國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則的通知》；1開(kāi)縣府發(fā)〔2008〕28號(hào)《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》；1評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的與本次資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的詢價(jià)資料、參數(shù)資料，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄及搜集到的有關(guān)資料。說(shuō)明五評(píng) 估 技 術(shù) 說(shuō) 明評(píng)估方法的選擇委估資產(chǎn)包括位于漢豐鎮(zhèn)中原村1社的房屋（）、土地使用權(quán)（）、機(jī)器設(shè)備和構(gòu)、附著物和苗木；評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作收集與了解的各種情況，進(jìn)行整理與綜合分析，根據(jù)本次評(píng)估目的和資產(chǎn)的具體情況，確定采用相應(yīng)的評(píng)估方法。（一）計(jì)算公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=重置價(jià)格*成新率重置價(jià)格=前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+新建登記及建筑面積測(cè)繪費(fèi)+利潤(rùn)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（二）評(píng)估技術(shù)參數(shù)確定原則：房屋建安工程費(fèi)用的計(jì)取：調(diào)查重慶市類(lèi)似工程造價(jià)，分析確定估價(jià)對(duì)象的建安工程造價(jià)。各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)?。焊鶕?jù)市政府頒布的相關(guān)文件規(guī)定；本市規(guī)劃、建設(shè)、房管各主管部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，確定各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及額度。其計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)成新率重置全價(jià)=購(gòu)（建）價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋基礎(chǔ)費(fèi)+資金成本成新率的確定綜合成新率=理論成新率40%+現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率60%三、構(gòu)（附）著物評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作收集與了解的各種情況，進(jìn)行整理與綜合分析，根據(jù)本次評(píng)估目的和構(gòu)（附）著物的具體情況，采用重置成本法予以評(píng)估，即工程直接費(fèi)加管理費(fèi)及其他間接費(fèi)用、資金成本、利潤(rùn)計(jì)算重置全價(jià)，再結(jié)合構(gòu)（附）著物新舊程度和使用維護(hù)狀況綜合確定成新率，相乘后得出評(píng)估值的方法。由于估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)，新征地較多，所以評(píng)估人員決定采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)委估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，故采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估；最后分析評(píng)估結(jié)果，作出評(píng)估結(jié)論。采用成本逼近法：基本公式土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益五、苗木評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作收集與了解的各種情況，進(jìn)行整理與綜合分析，根據(jù)本次評(píng)估目的和苗木的具體情況，評(píng)估人員根據(jù)其現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗其他合理費(fèi)用，計(jì)算得出評(píng)估值。機(jī)器設(shè)備評(píng)估說(shuō)明一、評(píng)估范圍本次設(shè)備評(píng)估范圍為開(kāi)縣文峰街道辦事處和中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部共同認(rèn)可并經(jīng)清查的設(shè)備，（臺(tái)、套、米），詳見(jiàn)設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表。三、評(píng)估依據(jù)和參考資料（一）開(kāi)縣文峰街道辦事處和中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷(xiāo)售分公司萬(wàn)州開(kāi)縣經(jīng)營(yíng)部共同認(rèn)可的“固定資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表”；（二）中國(guó)機(jī)械工業(yè)出版社出版的《2011機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；（三）《機(jī)電設(shè)備評(píng)估價(jià)格信息》；（四）《最新資產(chǎn)評(píng)估方法與常用參數(shù)數(shù)據(jù)及經(jīng)典評(píng)估報(bào)告使用手冊(cè)》（財(cái)經(jīng)出版社2010版）；四、評(píng)估程序評(píng)估人員以各產(chǎn)品生產(chǎn)工藝為主線，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看、詢問(wèn)等調(diào)查手段，了解主要生產(chǎn)工藝過(guò)程以及主要設(shè)備在生產(chǎn)過(guò)程中的作用和生產(chǎn)使用狀況。評(píng)估人員向資產(chǎn)占有方有關(guān)部門(mén)及人員搜集與被評(píng)估設(shè)備有關(guān)的資料。評(píng)估人員向資產(chǎn)占有方設(shè)備管理人員了解設(shè)備的啟用日期、運(yùn)行情況、使用強(qiáng)度和設(shè)備的檢修情況，檢查設(shè)備的使用環(huán)境、使用條件和設(shè)備維護(hù)情況。評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作搜集與了解的各種情況，進(jìn)行整理與綜合分析，依照《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算并確定評(píng)估值。其計(jì)算公式為：設(shè)備評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)成新率機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)的確定機(jī)器設(shè)備的重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本組成。運(yùn)雜費(fèi)是指設(shè)備到達(dá)使用地點(diǎn)前發(fā)生的裝卸、運(yùn)輸、保管、保險(xiǎn)等費(fèi)用，其計(jì)算公式為：運(yùn)雜費(fèi)＝設(shè)備購(gòu)置價(jià)運(yùn)雜費(fèi)率。安裝調(diào)試費(fèi)是指設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程中發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等，其計(jì)算公式為：安裝調(diào)試費(fèi)＝設(shè)備購(gòu)置價(jià)安裝調(diào)試費(fèi)率。對(duì)于訂貨合同中規(guī)定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸、基礎(chǔ)建造、安裝調(diào)試中的某項(xiàng)時(shí)，由于在購(gòu)置價(jià)格中已含此項(xiàng)費(fèi)用，則不計(jì)該項(xiàng)的費(fèi)用。 采用現(xiàn)場(chǎng)勘查評(píng)分法是根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況，負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)機(jī)器設(shè)備的貶值率或成新率的方法。六、評(píng)估舉例評(píng)估示例一：變送電工程的評(píng)估說(shuō)明設(shè)備概況變送電工程，1996建設(shè)，至今已經(jīng)使用了15年。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)了解由于企業(yè)已經(jīng)停產(chǎn)，這些設(shè)備均為閑置設(shè)備（照明線路不在此范圍內(nèi)）。故獨(dú)立評(píng)估。 配電部分的評(píng)估說(shuō)明。其中變壓器型號(hào)為S11M50。功率為50KVA。二、重置全價(jià)的確定設(shè)備重置全價(jià)計(jì)算設(shè)備重置全價(jià)計(jì)算如下設(shè)備重置成本＝設(shè)備購(gòu)價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)用＋安裝費(fèi)+設(shè)計(jì)費(fèi)+管理費(fèi)+監(jiān)理工程費(fèi)+相關(guān)規(guī)費(fèi)、設(shè)備購(gòu)價(jià)經(jīng)查詢2011年機(jī)電報(bào)價(jià)手冊(cè)報(bào)價(jià)，并考慮到組立及鐵件等輔料，取購(gòu)置價(jià)(含增值稅) 12000元。、運(yùn)雜費(fèi)，運(yùn)雜費(fèi)是指從出廠到安裝地的運(yùn)輸、保險(xiǎn)、等發(fā)生的所有的費(fèi)用，取運(yùn)雜費(fèi)率為5%。 設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)，考慮到室風(fēng)安裝，并需要作地溝等入室工程故將基礎(chǔ)費(fèi)率取5%。 管理費(fèi)率，參考《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的通知（財(cái)建[2002]394號(hào)）文，%。 電力政策性收費(fèi)計(jì)算根據(jù)重慶市電力公司文件 《渝電營(yíng)[2007]2號(hào)》高壓客戶收費(fèi)項(xiàng)目有：高可靠性供電費(fèi)用高可靠性供電費(fèi)用（含稅價(jià)）表一： 單位：元/千伏安用電受電電壓等級(jí)線路類(lèi)型高可靠性供電費(fèi)用供電部門(mén)規(guī)劃建設(shè)改造供電工程客戶自建本級(jí)電壓外部供電工程架空線270225電纜區(qū)40533710千伏架空線220160電纜區(qū)33024035千伏架空線170100電纜區(qū)225150110千伏架空線90電纜區(qū)135按上表高可靠性供電費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)：用電受電電壓等級(jí)按10KV計(jì)算，線路類(lèi)型架空線，客戶自建本級(jí)電壓外部供電工程: 160元/KVA 160（元）*50（KVA）=8000元（2）并網(wǎng)接電技術(shù)服務(wù)費(fèi)1035kV專(zhuān)用變壓器并網(wǎng)接電技術(shù)服務(wù)收費(fèi)（含稅價(jià)）按下表序號(hào)工作項(xiàng)目收費(fèi)金額500kVA以下500kVA及以上專(zhuān)線、開(kāi)閉所出線1配電設(shè)計(jì)審查65598313102二次設(shè)計(jì)審查