【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10%。（四）評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)綜合成新率 ＝1,480,10% ＝148000 (元)七、評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)全面清查工作，（臺(tái)、套、米），于2011年12月19日的市場(chǎng)價(jià)值為465550元（評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見固定資產(chǎn)—機(jī)器設(shè)備清查評(píng)估明細(xì)表）。 構(gòu)（附）著物評(píng)估說(shuō)明一、評(píng)估范圍根據(jù)開縣文峰街道辦事處和中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷售分公司萬(wàn)州開縣經(jīng)營(yíng)部提供的構(gòu)（附）著物評(píng)估申報(bào)明細(xì)表及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，納入本次評(píng)估范圍的構(gòu)（附）著物包括廠區(qū)水池、圍墻等。二、評(píng)估對(duì)象概況委估資產(chǎn)構(gòu)（附）著物均位于漢豐鎮(zhèn)中原村1社廠區(qū)內(nèi)，主要為中原油庫(kù)生產(chǎn)所需而修建，建成于90年代左右。經(jīng)評(píng)估人員實(shí)地查勘結(jié)果表明，以上構(gòu)（附）著物外觀完好，維護(hù)管理均較好,均能正常使用。三、評(píng)估依據(jù)和參考資料開縣文峰街道辦事處和中國(guó)石油天然氣股份有限公司重慶銷售分公司萬(wàn)州開縣經(jīng)營(yíng)部提供的“固定資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表”；部分構(gòu)（附）著物施工協(xié)議、安裝合同等；《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》；《重慶市建設(shè)工程造價(jià)信息》2010年第10期；2010年版《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》、《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》。四、評(píng)估程序核查原始資料根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的構(gòu)、附著物評(píng)估申報(bào)表，核對(duì)工程量；收集有關(guān)施工協(xié)議，作到賬實(shí)相符?，F(xiàn)場(chǎng)勘察依據(jù)清查評(píng)估明細(xì)表、施工協(xié)議等資料，深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)，核實(shí)標(biāo)定位置、數(shù)量、結(jié)構(gòu)形式等。對(duì)關(guān)鍵、重要或有代表性的項(xiàng)目詳細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)記錄表，評(píng)定完好分值。市場(chǎng)調(diào)查評(píng)估人員到有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查咨詢，并了解現(xiàn)行建筑工程基礎(chǔ)定額。資料整理分析對(duì)市場(chǎng)調(diào)查所收集的資料進(jìn)行整理分析，進(jìn)行估價(jià)結(jié)果測(cè)算。整理匯總編寫構(gòu)（附）著物評(píng)估說(shuō)明。五、評(píng)估方法評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作收集與了解的各種情況，進(jìn)行整理與綜合分析，根據(jù)本次評(píng)估目的和構(gòu)（附）著物的具體情況，采用重置成本法予以評(píng)估，即工程直接費(fèi)加管理費(fèi)及其他間接費(fèi)用、資金成本、利潤(rùn)計(jì)算重置全價(jià)，再結(jié)合構(gòu)（附）著物新舊程度和使用維護(hù)狀況綜合確定成新率，相乘后得出評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置全價(jià)成新率構(gòu)（附著物）重置綜合價(jià)=工程直接費(fèi)用+管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用+資金成本 +利潤(rùn)六、評(píng)估舉例堡坎見《構(gòu)（附）著物清查評(píng)估明細(xì)表》第4項(xiàng)概況據(jù)委托方與產(chǎn)權(quán)持有者兩單位共同確認(rèn)，堡坎（條石），建成于90年代左右；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘外觀完好，能正常使用。重置全價(jià)的確定構(gòu)（附）著物重置綜合價(jià)=工程直接費(fèi)用+工程建設(shè)管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用+建設(shè)期資金成本+利潤(rùn)序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)基數(shù)1工程直接費(fèi)2429702（1）基價(jià)直接費(fèi)2208820①直接材料費(fèi)2103639②土建及運(yùn)輸安裝工程費(fèi)用 直接材料費(fèi)的5%105182（2）綜合費(fèi)（1）5%110441（3）勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（1）5%110441（4）施工方承攬利潤(rùn)（1）%121485（5）定額管理費(fèi)（（1）+（2）+（3）+（4））1‰2551（6）稅金（（1）+（2）+（3）+（4）+（5））3%765362管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用工程直接費(fèi)用5%1214853利息％，均勻投入，62394利潤(rùn)按2合計(jì)的5％127559合計(jì)重置綜合價(jià)2684985（取整取300元/立方米）成新率委估資產(chǎn)修建于上世紀(jì)90年代，現(xiàn)外觀完好，能正常使用；估價(jià)人員根據(jù)其實(shí)際維護(hù)保養(yǎng)情況，綜合考慮其成新率為60%。 評(píng)估值計(jì)算評(píng)估值=30060%=1646326元同上述相同方法，可得出其它構(gòu)（附）著物的評(píng)估價(jià)值。七、清查、評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)全面清查工作，確定納入本次評(píng)估的構(gòu)（附）著物于2011年12月19日的清查評(píng)估結(jié)果為3864000元（評(píng)估結(jié)果詳細(xì)情況見固定資產(chǎn)—構(gòu)（附）著物清查評(píng)估明細(xì)表）。房屋評(píng)估說(shuō)明一、 評(píng)估范圍納入本次評(píng)估范圍的房屋為位于漢豐鎮(zhèn)中原村1社的房屋（）。二、評(píng)估對(duì)象概況納入本次評(píng)估范圍的建筑物為位于漢豐鎮(zhèn)中原村1社的建筑物，根據(jù)委托方提供的《重慶市房屋產(chǎn)權(quán)證》，此次評(píng)估是辦公用房、水泵房、發(fā)油房等，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，房屋均是磚混結(jié)構(gòu)，木門，鋁合金窗，內(nèi)刷白，外貼墻磚，層高約3米，房屋建于90年代，房屋維修保養(yǎng)一般。 三、評(píng)估依據(jù)和參考資料（一）有關(guān)法律法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》；《重慶市建設(shè)工程造價(jià)信息》；2010年版《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》、《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》；評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的與本次資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的詢價(jià)資料、參數(shù)資料，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄及搜集到的有關(guān)資料。（二）委托方提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象的資料《評(píng)估合同》；《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明》其他相關(guān)資料；（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料重慶市城市總體規(guī)劃近期重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位條件資料（四）估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查資料評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀況調(diào)查資料評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)銷售價(jià)格調(diào)查資料評(píng)估對(duì)象位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料評(píng)估對(duì)象土地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境照片四、房屋評(píng)估工作過(guò)程一、房屋建筑物根據(jù)本次評(píng)估的目的，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，對(duì)納入資產(chǎn)評(píng)估范圍的房屋建筑物采用成本法進(jìn)行評(píng)估。（一）計(jì)算公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=重置價(jià)格*成新率重置價(jià)格=前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+利息+銷售稅費(fèi)+新建登記及建筑面積測(cè)繪費(fèi)+利潤(rùn)+不可預(yù)見費(fèi)（二）評(píng)估技術(shù)參數(shù)確定原則：房屋建安工程費(fèi)用的計(jì)?。赫{(diào)查重慶市類似工程造價(jià)，分析確定估價(jià)對(duì)象的建安工程造價(jià)。成新率的確定本次評(píng)估成新率的測(cè)定以直線折舊法為主，并根據(jù)維修保養(yǎng)程度綜合進(jìn)行評(píng)定估價(jià)對(duì)象成新率。各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)?。焊鶕?jù)市政府頒布的相關(guān)文件規(guī)定；本市規(guī)劃、建設(shè)、房管各主管部門的相關(guān)規(guī)定，確定各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及額度。資金成本：按能形成獨(dú)立生產(chǎn)的主要建筑物的建設(shè)周期計(jì)算資金成本，建設(shè)期間，資金按均勻投入計(jì)算。建設(shè)工期為1年以內(nèi)(含一年)%利率.列表求取估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格：序號(hào)估價(jià)對(duì)象費(fèi)用名稱住宅一樓面地價(jià)0二建筑工程前期工程費(fèi) 1建設(shè)工程規(guī)劃綜合費(fèi) 2勘測(cè)費(fèi)、勘察成果審查費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi) 3施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi) 4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi) 6標(biāo)底編制及工程預(yù)（結(jié)）算費(fèi)工程 7工程咨詢策劃費(fèi)（可行性研究費(fèi)） 8工程監(jiān)理費(fèi) 9環(huán)境影響咨詢費(fèi) 10建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 11防雷工程設(shè)計(jì)審核施工監(jiān)審費(fèi) 12散裝水泥專項(xiàng)資金 13建設(shè)工程安全文明施工措施費(fèi) 14城市建設(shè)配套費(fèi) 15人防易地建設(shè)費(fèi) 16白蟻防治費(fèi) 17保險(xiǎn)費(fèi) 18工程定額測(cè)定費(fèi) 19招標(biāo)代理費(fèi) 20排污費(fèi) 21綠化費(fèi)用 22小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)費(fèi) 三建筑安裝工程費(fèi) 四建設(shè)單位管理費(fèi) 1建設(shè)單位開辦費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2建設(shè)單位臨設(shè)費(fèi) 五利息 　小計(jì) 六銷售稅費(fèi) 1銷售費(fèi)用 2銷售稅費(fèi)及附加、印花稅 七新建登記及建筑面積測(cè)繪費(fèi) 1新建登記費(fèi) 2建筑面測(cè)繪費(fèi) 八開發(fā)利潤(rùn) 九不可預(yù)見費(fèi) 十重置價(jià)格十一成新率十二積算價(jià)格十三建筑面積十四風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)十五評(píng)估價(jià)格十六評(píng)估總值取650元/平方米六、評(píng)估結(jié)果經(jīng)綜合評(píng)定估算，此次評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估總值為1012150萬(wàn)元。七、評(píng)估結(jié)果的特別說(shuō)明房屋評(píng)估結(jié)果中不包含土地使用權(quán)的價(jià)值。土地使用權(quán)評(píng)估說(shuō)明一、評(píng)估對(duì)象概述納入本次評(píng)估范圍的是開縣石油公司的位于漢豐鎮(zhèn)中原一社的一宗土地使用權(quán)，根據(jù)《國(guó)有土地使用證》證載用途為倉(cāng)庫(kù)、辦公用地；實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通電、通水（供水、排水）、通訊、通路、通氣）、紅線內(nèi)“四通一平”（通電、通水（供水、排水）、通訊、通路、場(chǎng)地平整）；，使用權(quán)類型為劃撥，無(wú)抵押他項(xiàng)權(quán)利登記。二、評(píng)估基準(zhǔn)日二O一一年十二月十九日。三、價(jià)值定義本次所估地價(jià)的內(nèi)涵是指：在估價(jià)基準(zhǔn)日二O一一年十二月十九日，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)；設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通電、通水（供水、排水）、通訊、通路、通氣）、紅線內(nèi)“四通一平”（通電、通水（供水、排水）、通訊、通路、場(chǎng)地平整）；；使用權(quán)類型為劃撥；無(wú)抵押他項(xiàng)權(quán)利限制，現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述用途、使用年期、開發(fā)程度等各項(xiàng)評(píng)估設(shè)定條件，于估價(jià)基準(zhǔn)日的正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。四、評(píng)估方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。由于估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)，新征地較多，所以評(píng)估人員決定采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)委估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，故采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估；最后分析評(píng)估結(jié)果，作出評(píng)估結(jié)論。五、評(píng)估依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》（根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第二次修正）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T185082001)；《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T185072001)；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》重慶市人民政府頒布的92號(hào)令《重慶市國(guó)有土地使用權(quán)有償使用辦法》渝國(guó)土房管發(fā)505號(hào)、渝國(guó)土房管