【正文】 “兩書”。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用面積與套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。各套套內(nèi)建筑面積之和?！　∩唐贩糠謹偟墓媒ㄖ娣e計算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積?！　√變?nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。17商品房的銷售面積如何計算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。（點評： ） 16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵?quán)屬證件的時間沒有保證。 （點評： ）14購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險現(xiàn)實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼。同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的?！　【幪?。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。花紋細膩、清晰?！　』ㄟ?。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的?！　“l(fā)證機關(guān)(蓋章)。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關(guān)進行了注冊登記，并予以編號。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。第四，發(fā)證機關(guān)和用印真實。材料為進口護照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》和《關(guān)于禁止有獎銷售活動中不正當(dāng)競爭行為的若干規(guī)定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。　　促銷廣告要嚴謹　　根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，“廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈送的品種和數(shù)量?！睋?jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容，而有關(guān)內(nèi)容又尚未實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)事先告知?！　∥磳崿F(xiàn)的細節(jié)先告知　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項”。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問題：　　形象廣告可以做　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證證明。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。10 問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。8 問：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任（十三）雙方約定的其他事項9問： 商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。（點評： ）6 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人？答：否7 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。（點評： ）3 問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收（五）拆遷安置已經(jīng)落實（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實（點評： ）4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房銷售培訓(xùn)問題前言：本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關(guān)心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識，希望通過培訓(xùn)，大家能進行主動學(xué)習(xí)，主動思考，成為一名客戶認可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。 1 問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。（點評： ）2 問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點評： ）5 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國擔(dān)保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。11 問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給賣受人,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積） X 100%合同約定面積12 問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時，也產(chǎn)生了不少的疑問和困惑，其中對于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實需要開發(fā)商和有關(guān)部門引起重視。同時廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機構(gòu)名稱和銷售許可證書號。因此，筆者理解項目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳則可以發(fā)布?！薄　　胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。這一規(guī)定對于開發(fā)商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以在簽約時，對很多細節(jié)提出疑問，甚至認為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知?！币虼耍绻谴黉N廣告的，要標(biāo)明贈品的細節(jié)?！　V告承諾口說無憑根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。（點評： ）13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準、統(tǒng)一，增強了權(quán)證的權(quán)威性。封面為紅色(他項權(quán)證為藍色)，印有金色國徽。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等?！　“凑找陨闲伦C的特點從總體看它的印制質(zhì)量。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。主要有以下幾個方面：　　建房注冊號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。　　團花。線條流暢，紋理清晰。首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?！　“涤　⑺?。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。發(fā)證編號。此號碼與發(fā)證機關(guān)的簿冊、檔案記載相一致。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費用，如補交土地出證金、罰款等。④房屋被政府沒收或拆除（點評： ）15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！　」媒ㄖ娣e分攤系數(shù)=公用建筑面積247?！　》謹?