【正文】 按面積分類及其特性分述34別墅物業(yè)按面積劃分130—160平米161—200平米201—250平米250—300平米301平米以上別 墅 的 由 來 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價(jià)偏高。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（40——80萬元之間）。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場(chǎng)正悄悄地在升溫。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢(shì)。此類別墅價(jià)格大都是集中在80——180萬元之間，島外市場(chǎng)消費(fèi)人群的增長(zhǎng)帶來源源不斷的市場(chǎng)需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價(jià)值處于不斷的提升之中。 頂級(jí)豪宅型別墅市場(chǎng)的發(fā)展離不開中國(guó)的改革開放，離不開?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級(jí)管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價(jià)值，適應(yīng)生活社交的要求， 高爾夫別墅最大的特點(diǎn)是別墅建在高爾夫球場(chǎng)里面，球場(chǎng)本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場(chǎng)的延伸，將球場(chǎng)的景觀借到別墅區(qū)，形成Finferstyle的風(fēng)格，即別墅與球場(chǎng)沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯(cuò)形式。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米頂級(jí)豪宅型別墅有人說，全世界的最高級(jí)住宅，要么建在山上，要么建在海邊。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130——160平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較小。頂級(jí)豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅小；中、高檔型160——250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更小；中檔型160——200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院。經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅216。其它216。歐洲現(xiàn)代216。中國(guó)園林216。市中心城區(qū)216。西海岸板塊216。250~300平米216。161~200平米216。經(jīng)濟(jì)型別墅216。高檔型別墅216。新型別墅216。聯(lián)體別墅216。然而，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類如下：216。1—2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場(chǎng)級(jí)別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。 “獨(dú)院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個(gè)屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨(dú)立居住空間的生活，是城市居民從市區(qū)的小高層、高層獨(dú)立出來，擁有成套獨(dú)用住宅之后又一次劃時(shí)代的居住生活質(zhì)量和提升。 別墅的分類及其特性分述 別 墅 的 由 來低層住宅的特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。以排屋、聯(lián)體別墅、又疊加式別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅住宅已經(jīng)成為海口人置業(yè)安家及島外人士度假、養(yǎng)老的新選擇，一個(gè)“獨(dú)院住宅、立體生活”的時(shí)代正到來，陽(yáng)光經(jīng)典、傳世家寶、陽(yáng)光西海岸、綿繡京江、金盤雅苑等項(xiàng)目都由這段時(shí)間推出。于是又有好事者稱其為“別野”——寓意缺“土” 別墅市場(chǎng)的三次浪潮?？趧e墅市場(chǎng)的“第三次浪潮”2001年年未，當(dāng)海口房地產(chǎn)住宅開發(fā)進(jìn)入，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化……使得新一代的別墅更能適應(yīng)人們對(duì)未來生活的新要求。這些別墅因、綠化差、配套跟不上，設(shè)計(jì)欠合理。?？趧e墅市場(chǎng)的“第二次浪潮” 99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游項(xiàng)目于落戶西海岸區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨(dú)院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，黃金海岸花園、長(zhǎng)信海景花園等樓盤的推出市場(chǎng)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)，形成了?？谑袌?chǎng)的第二次浪潮。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么海口樓市將在近二、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。隨著人們對(duì)居住環(huán)境的強(qiáng)烈追求的目標(biāo)。別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。最后的贏家，真正的英雄，都將是?？谖骱０?！第一部分、項(xiàng)目研究背景 別 墅 的 概 念1—1 別墅的由來別 墅 的 由 來傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場(chǎng)所。當(dāng)然，隨著市場(chǎng)的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速的反應(yīng)來不斷對(duì)本案進(jìn)行深化和完善。我們以真誠(chéng)、嚴(yán)謹(jǐn)和毫無保留的態(tài)度向?？谖骱┇I(xiàn)出我們對(duì)未來市場(chǎng)走向的一些設(shè)想和淺見。本報(bào)告對(duì)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。如果說2003年?？诜康禺a(chǎn)是“十年磨一劍”時(shí)代，那么，即將到來的一年將是“煮酒論英雄”的時(shí)代。 關(guān)于?？谑袆e墅市場(chǎng)專題調(diào)查報(bào)告西海灘項(xiàng)目全程策劃報(bào)告第一部分：關(guān)于?？谑袆e墅市場(chǎng)專題調(diào)查報(bào)告前言1—1 別墅的由來1—2 別墅的分類及其特性分述（一） 別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述★獨(dú)立別墅★聯(lián)體別墅★聯(lián)排別墅（排屋）★新型別墅（二） 別墅按市場(chǎng)級(jí)別檔次分類及其特性分述★頂級(jí)豪宅型別墅★高檔型別墅★中檔型別墅★經(jīng)濟(jì)型別墅（三） 別墅按單套總建面積分類及其特性分述★130—160平米★161—200平米★201—250平米★250—300平米★300平米以上（四） 別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述（五） 別墅按居住功能劃分及其特性分述★休閑度假型別墅★經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅★ 投資保值型別墅（六） 別墅區(qū)域分布分類及其特性分述1—3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一） 別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)（二） 別墅建造用材等特點(diǎn)（三） 別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)（四） 別墅配套設(shè)施特點(diǎn)1—4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成（二） 別墅消費(fèi)金字塔結(jié)構(gòu)（三） 別墅物業(yè)主要行銷通路和策略1— 5 ?？谑袆e墅市場(chǎng)調(diào)查 （一） 市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明 （二） 海口市聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查（三） ?？谑歇?dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查 （四） 西海岸住宅市場(chǎng)調(diào)查 （五） 綜合歸納說明 序 言英 雄 2003年，?？跇鞘欣菬熕钠?，四方諸侯蠢蠢欲動(dòng)，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了“大盤逐鹿”的時(shí)代?！皶r(shí)勢(shì)造英雄”，有戰(zhàn)略決戰(zhàn)才能一統(tǒng)江山，有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手才能志存高遠(yuǎn)。 對(duì)于?？谑械拈_發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力——讓用戶心動(dòng)！那么，海口西沙灘項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才最受歡迎……等等。為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托海口市商品住宅市場(chǎng)（主要為別墅市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論。希望這本凝聚著我們經(jīng)驗(yàn)與智慧的策劃案能夠?qū)？谖骱┑膩砣蛰x煌提供有價(jià)值的參考和依據(jù)。以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解?？谑袆e墅市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)； 了解海口市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)； 了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握西海灘項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握西海灘項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征； 明確西海灘項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在； 掌握各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確西海灘項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 提出西海灘項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路； 提出西海灘項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的若干思路和建議。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級(jí)住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。改革開放二十年，不僅使國(guó)家的綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，也使普通人們的經(jīng)濟(jì)收入與消費(fèi)能力持續(xù)走強(qiáng)。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。別墅生活正消然走近平常人家，成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。別 墅 的 由 來