【正文】 標準，而地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，所以只能被視為土地使用權的客體。房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。（二）按照小區(qū)停車位的空間位置分類住宅小區(qū)地面停車位現(xiàn)行的《北京市商品房預售合同》和《物業(yè)服務合同(示范文本)》中對此問題有相應條款說明。相對而言，捆綁銷售或者分別銷售方式，其所有權的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分攤的方法：一種是合同注明方法，即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分攤銷售，否則為分別銷售；另一種是成本計算方法，即小區(qū)車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售，只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車庫成本作為分別銷售。對于這種情形，開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形：分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。在現(xiàn)實生活中，一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費，而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分，為全體業(yè)主的利益而使用。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售，多采取分攤銷售的辦法。二者的相同之處在于，這種類型的停車位，是由支付了相應對價的小區(qū)的業(yè)主所有。對這類停車位，我們稱其為庫，開發(fā)商對這類停車位的銷售，通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設施，其相互間由墻壁隔開，四周范圍明確，具有獨立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物?！段餀喾ā冯m以做出相關規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實生活中還是比較復雜，是建筑物區(qū)分所有權歸屬規(guī)則在實務適用中的難點。特別是目前爭議較多的小區(qū)車位車庫所有權歸屬問題，《物權法》規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出租，出售或者附贈等方式約定。會所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分。（參見王利明著《論物權法中的車庫的歸屬及相關法律問題》）建筑物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分[1]（第195頁）。在分析小區(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權的概念。在現(xiàn)實生活中，就第一類所有權并無爭議，有爭議的為第二類所有權的歸屬，所以后者是本文分析的重點。（一）按照小區(qū)停車位權屬取得的時間分類我國小區(qū)停車位的所有權，從時間上可以分為兩類：第一類所有權為停車位的初始所有權，這類所有權為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權,指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后，停車位的所有權問題。本文試圖結(jié)合我國目前的學說和借鑒國外一些理論和實踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對其所有權歸屬問題進行分析探討。住宅小區(qū)停車位所有權歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和臵業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，車位之爭在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決也是五花八門。一、然而目前我國《物權法》、《房地產(chǎn)法》一級其他的法律法規(guī)，均未對住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬做出明確而細致的規(guī)定，各種媒體爭先恐后的報道這一社會現(xiàn)象，各個法院對于此類問題引發(fā)的糾紛也沒有做出統(tǒng)一的判決，于是各界人士都參與了此問題的討論。.. .. .. ..論我國住宅小區(qū)停車位的權屬及相關法律問題緒論眾所周知，在經(jīng)濟發(fā)展中產(chǎn)權規(guī)則是其基本原則，由于我國經(jīng)濟的發(fā)展速度相對比較快，很多經(jīng)濟規(guī)則滯后于經(jīng)濟的發(fā)展。越來越多的矛盾集中在房地產(chǎn)及其相關的項目當中。目前隨著我國私家車的增多，小區(qū)停車位日益緊張，住宅小區(qū)內(nèi)停車位究竟屬于何人已經(jīng)成為社會爭議的焦點。剖析小區(qū)停車位的類型和特點，有助于澄清小區(qū)停車位權屬的混亂局面，減少糾紛，維護市場經(jīng)濟的正常秩序。選題背景隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn)，車位之爭，必將導致更大范圍的矛盾對立，住宅小區(qū)停車位的所有權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當務之急也是必要的。 我國小區(qū)停車位的所有權分類及現(xiàn)狀這是兩類不同性質(zhì)的所有權，不能相互混淆。建筑物區(qū)分所有權是指，根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結(jié)合。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。《物權法》第76條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。其中雖然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權，其中關于物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的所有權歸屬問題，規(guī)定有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權人共有。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有。從我國目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有三種：其權屬可以登記，業(yè)主只有購買或者承租該停車位后，方可擁有所有權或者使用權；如果沒有特別約定，其所有權歸修建停車設施的開發(fā)商所有。兩種銷售方式的不同在于：捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售，而在分別銷售中則車位作為獨立的標的物來出售。第二種形式：是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。因開發(fā)商對其投入極其有限，且已將其計入公攤面積進行銷售，故在開發(fā)商將房屋售出后，因小區(qū)內(nèi)的土地使用權已歸全體業(yè)主所有，故其土地使用權上的停車位歸全體業(yè)主享有。第三種形式：在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。分攤銷售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一個位的情況下，將車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在分攤銷售的方式中，多以業(yè)主是否分攤了建筑的成本進行判斷，如果由全體業(yè)主分攤了此項費用，則停車位歸全體業(yè)主共同共有，否則歸開發(fā)商所有。在現(xiàn)實生活中，因為我們很難查明開發(fā)商是否將建筑成本分攤銷售，而且在我國現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下，有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人，從而引發(fā)糾紛。文件規(guī)定雙方對停車費用要事先進行約定，購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位，并就停車位的價格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》批準同意，在住宅小區(qū)地面上直接設臵的停車設施，一般以劃線分割方式標明[2]（第104頁）。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，因此，該種停車位的使用權顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人，即