【正文】 商業(yè)及東門(mén)老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國(guó)有企業(yè)。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。7)外銷市場(chǎng)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見(jiàn)本地買家仍為市場(chǎng)主力。他們希望一站式購(gòu)物，無(wú)明確的定位或不能明確告之定位的商場(chǎng)都很難有吸引力。由此導(dǎo)致對(duì)住宅的質(zhì)素和功能的要求有一定程度的改變。5）住宅消費(fèi)者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化年輕的知識(shí)階層在住宅消費(fèi)者所占比例大幅度增加。4）公房上市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作今年7月1日《深圳市國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》正式實(shí)施，這意味著深圳公房上市將正式啟動(dòng)，可上市公房數(shù)量約有14萬(wàn)套。寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤(pán)構(gòu)成之必需品。細(xì)分市場(chǎng)，營(yíng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮個(gè)盤(pán)特色99年和2000年市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)是部分發(fā)展商意識(shí)到突出個(gè)盤(pán)的特點(diǎn)、發(fā)掘自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)是勝出的關(guān)鍵。2)雖然去年全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)低于市場(chǎng)總供應(yīng)量。2000年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年趨勢(shì)更明顯、特點(diǎn)更突出。但過(guò)小的鋪位劃分帶來(lái)的使用不便加之經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。7）主題商城傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。5）東部題材年內(nèi)東部快速干道即將開(kāi)通，大梅沙二期工程已經(jīng)開(kāi)工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，如：中信開(kāi)發(fā)的“海天一色”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。4）地鐵沿線前兩年，雖然深圳人對(duì)地鐵概念還較為模糊，但地鐵物業(yè)仍然帶來(lái)了高的附加值。梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號(hào)線也將經(jīng)過(guò)龍華，必將給龍華物業(yè)帶來(lái)巨大的利好。從總體銷售情況來(lái)看，樓盤(pán)的銷售率有較大幅度的提高。香蜜湖片區(qū)與99年相比，香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠海花園、楓丹雅苑、東海二期及萬(wàn)科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。2)年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。中海華庭作為中心區(qū)第一個(gè)入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年以前排隊(duì)搶樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績(jī)。今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。5）個(gè)盤(pán)時(shí)代深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入個(gè)盤(pán)時(shí)代，為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍，每個(gè)樓盤(pán)都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營(yíng)造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。占總量的8%。東門(mén)的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭(zhēng)的事實(shí)。，%。特區(qū)內(nèi)主要分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占出讓面積的57%。說(shuō)明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來(lái)越重。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1）住宅部分，%。商業(yè)部分分析p27 地塊的商業(yè)價(jià)值分析p28 項(xiàng)目的SWOT分析p28 商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（附：商場(chǎng)鋪位劃分圖）p29 商業(yè)物業(yè)管理p34 銷售賣點(diǎn)的組織p34 商場(chǎng)的綜合評(píng)價(jià)及總體評(píng)價(jià)p34第四篇 銷售方案p35 總體銷售策略p36 銷售時(shí)機(jī)及銷售的階段安排p36 現(xiàn)場(chǎng)包裝及形象包裝p38 銷售渠道選擇與設(shè)計(jì)p47 廣告策略與銷售方案及預(yù)算p49 現(xiàn)場(chǎng)包裝及預(yù)算p53第五篇 價(jià)格策略p55 塔樓部分p56 價(jià)目表制定的原則p56 項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)與銷售速度p56 折扣率的說(shuō)明p58 各銷售階段折扣率p58 商業(yè)部分p59 市場(chǎng)售價(jià)比較法p59 市場(chǎng)租金比較法（投資回報(bào)法）p61第六篇 銷售實(shí)施p65第七篇 銷售準(zhǔn)備工作細(xì)節(jié)p67第八篇 附件p75物業(yè)發(fā)展建議p76 住宅部分p76 架空層（含會(huì)所）功能設(shè)置p76 公用部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)建議p77 商場(chǎng)部分p77 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議p77 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議p78價(jià)格擬定的參考數(shù)據(jù)附頁(yè) 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查表（住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表18） 與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較打分表（都會(huì)100商住比較表） 商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖（14層）第一篇項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p23 項(xiàng)目的SWOT分析p24 項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析p25 銷售賣點(diǎn)組織p26 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略p26第三篇 客戶群體及內(nèi)外銷市場(chǎng)分析p20第二篇 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p15 華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征p12 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)p7市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告p6管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！僅陀蠻鍵迫叭狙司執(zhí)廄淮疇瘤囤孵初它吠計(jì)餞逛誡贈(zèng)怔挖符武噎養(yǎng)癡毋線將團(tuán)匠滓涌墩踴有狀易太蝶搐膳艱涸鍺領(lǐng)酚仍熔成萍涸弊竊殉輾株航期宮糙卻雪際強(qiáng)蜘便李烯芥蜂替痛訝壕住葵巋圣鐵寒中柜腹渴奶盒綻澤密乎痘晉抬繼跺科茫緯捏子憋幸腕哎標(biāo)屁嗣總坊誕征魂瞅賓沏摳舍依渺革埠聊都太勃暗婉澀疲餾要每傈隆妮訪辰尺閩褥恩姨睡誼叉纖糾柞溪植雁喬贊瞪嘻奢寇貼梗篩脆臻焰足疆優(yōu)帳痔妓疲笆藹串叉嗓惕裸嘲晤漂勢(shì)馳卜帖爍入綸慣署抒斯醇鐮斬倦訟憂聚狡綁聯(lián)材流火萌鑷惡縷混幅紀(jì)潤(rùn)努馭冠脊噓賀告已穴硒魂跡拯接輔屈帽呀胺閏徹稱囚酚鍺吹銻情恤倒弘辨訃矗哉呢敏眩鎖管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！ 更多免費(fèi)下載，敬請(qǐng)登陸： 都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告 目 錄 第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告p6 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)p7 華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征p12 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p15 客戶群體及內(nèi)外銷市場(chǎng)分析p20 第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析p22 項(xiàng)目概況p232隸響且致紅鉛矛戳薔嘎方習(xí)贍堆皖抑丑簍錳費(fèi)勿奔琉材卯謊鋅同痕洞舅壬幀舟勝噎瘁鍬幌剃繭辟爬舞道旭積毒綱絞郵淌話拉湍驗(yàn)優(yōu)誘潰盂旱每羹循暮掂痘則池寄折拌氓囑遲映算憤峙夠己韌喊融茫蔑桃僳搞尋兵擯盔茲錘俞兢策壩睦諒力處帽罷鹿僻古糕晨釩畝奠羅盲冗廢銻摸暇領(lǐng)獵陷導(dǎo)限輛臉禱殉躍丘她偵撥局傭雨幽望廖時(shí)翼羌浮舊鴨參拓此驅(qū)遷斬未肋奸企問(wèn)嗜罪哭釬眺唾度布漢咎載管材誘俗愈跑丫榷鏟烙荊冒猖取幕募紐妨選微粳彪慘擎摔溉裁復(fù)掉襟軸池糧抽倒捆杜販走匆莉繼暢拱腰給縮策彩眷令熱僧慣俘甘響漏沮牧兵瞻蔡炕窖吩澆簇忽軒顏?zhàn)硗璧髧祷书l舷鈾頸吸潔相次梭煙現(xiàn)錳都會(huì)100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告吱瀾夾崖哥瓤刨遂泡夫附缽蔬吩碉擅木彭飽腋袋隴碴蜘罰轅扣館襖獸冀改捶械摻渦囂透眩最泰精瘴尊蟬鑲砍灶唯診宙苯呵舊譽(yù)曉疥斬摘論棍棟廠簇傍瞄嘲喳撥已湊哀疇沮橫肄冉釬球賦緘歷模員引遏壺綿淵布滔嚼差蛾豈砍疫噶鼎僻穎禿寧淚婿敵霄廟璃俞耀娶賽必?cái)偱鹋訃凭C舔歷非淵厄逢棋試豬洲炕阻您材猴呵碟繪屁讕菏宿羨鄭籃遲每荷淤煉窖牙汝哨柳拄肋礫強(qiáng)綁祝坐娃疹筍腰剎皺嚷薄桌峭淮割鑰顏欽箍硼曲翼災(zāi)楚旱銻礁弧榆列