【正文】 5年城北土地供給環(huán)線主要集中在二環(huán)三環(huán)之間，以王賈村、二環(huán)路沿線、營門口和駟馬橋等區(qū)域為主；特別是8月31日拍賣的5宗土地，其中3宗位于城北，面積高達143畝，占此次拍賣會土地供給的86%，未來城北的土地放量和土地供應(yīng)規(guī)模都將呈放大趨勢。2006年１－５月，在開發(fā)投資完成額中，％，％。 成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析（資料來源：成都統(tǒng)計局）土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一?！　?997年開始，房地產(chǎn)投資開始進入快速增長階段。隨著北新干線的通車，鳳凰山拆遷的完成，城北將迎來新一輪開發(fā)熱潮。據(jù)悉2006年僅成華區(qū)就將騰出12000畝土地進行整理，其中上市量可能達到近4000畝！目前多家知名開發(fā)商已經(jīng)囤兵城北，伺機而動，據(jù)了解，萬科在城北拿下了600多畝的土地，其項目“雙水岸”將在2006年推出；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項目“博雅新城”已于年前正式動工。 土地成交單價將繼續(xù)上漲 　　隨著城市化進程的加快，可供開發(fā)的土地面積有限，土地成交單價將繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 。 單宗供應(yīng)面積仍以小塊宗地為主 　　除2006年8月金牛區(qū)一掛牌出讓的集文化娛樂、二類住宅、商業(yè)、主題公園為一體的宗地占地3000畝以外，其他單宗土地供應(yīng)面積仍將受到控制，以小塊供地為主。 土地供應(yīng)區(qū)域性明顯 　　鑒于城北區(qū)域環(huán)境改造及城東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，預(yù)測未來13年中，大城北及大城東都將處于土地供應(yīng)的熱點區(qū)域。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同，但這一漲幅足以說明近2年成都市地價大幅上漲。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。在三個暫停結(jié)束后，國務(wù)院緊接著發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，建立了國家土地督察制度，一方面可促進土地的節(jié)約使用，另一方面加強了土地市場規(guī)范。在對專業(yè)市場的規(guī)劃和建設(shè)中，會更為注重對土地的科學(xué)合理利用。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有：沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機電批發(fā)市場，五塊石電器批發(fā)市場，荷花池批發(fā)市場，羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運動中心。人們將在不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn),未來3到5年內(nèi),一個嶄新的城北新區(qū)將呈現(xiàn)在市民的眼前。 “從規(guī)劃入手,用高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃引領(lǐng)大市場格調(diào)。鐵道部已確定投資7億元將火車貨運東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點站，擁有幾萬人的物流從業(yè)人員。根據(jù)2003年5月出臺的《四川省“十五”及2010年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，將成都物流基地規(guī)劃為我省的“一級物流樞紐”。該商圈囊括了機電、鋼材、建材、裝飾、燈具、家具等各類專業(yè)市場，、現(xiàn)已建成市場12個、占地1500余畝、建筑面積約35萬㎡的金府商圈，匯集了全國生資及機電行業(yè)的生產(chǎn)制造和流通企業(yè)近萬家。荷花池商圈內(nèi)現(xiàn)有交易區(qū)23個，市場34個，市場經(jīng)營商家2萬余戶，就業(yè)人員5萬余人。地鐵3號線：規(guī)劃中的3號線是東北西南方向骨干線，計劃起點位于新都，將橫貫市區(qū)，直達雙流。將推動北部新城建設(shè)的發(fā)展，交通堵塞問題將得到極大緩解，住宅郊區(qū)化發(fā)展步伐將進一步加快。一直以來，郊區(qū)的房屋因為景觀優(yōu)美，空氣清新，價格便宜成為人們熱切向往的居所。人民北路北延線起于火車北站，向北延伸一直進入新都大豐鎮(zhèn)，建成之后將形成人民南路人民北路北延線的中軸線，成為連貫成都中心城區(qū)的交通大動脈。通道采用一級公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，雙向六車道、設(shè)計時速80公里、不交過路費過橋費。整個北新大道工程建設(shè)總費用約5．5億元。其中，三環(huán)路至外環(huán)路段以道路排水工程為主，長6．9公里，規(guī)劃寬度為60米。北新大道預(yù)計2006年年底通車的北新大道，以成都一環(huán)路二道橋為起點，以高架橋形式直達北三環(huán)鳳凰立交，連接城北新區(qū)并延伸到新都新繁鎮(zhèn)。最終將建設(shè)對接中心城區(qū)的建設(shè)北路二段。建設(shè)中的蜀龍路四期起于蜀龍三期與成華區(qū)龍青環(huán)線平交道口，上跨成綿高速，經(jīng)北湖風(fēng)景區(qū)后與三環(huán)路連接。“四路”建設(shè)據(jù)了解，新都“四路”即川陜路新都段、蜀龍大道、石木路（成趙路新都段）及新城區(qū)環(huán)狀公路，為了完善城市綜合服務(wù)功能，從去年以來，新都區(qū)就不斷加大“四路”建設(shè)力度。在新的城市規(guī)劃和城市進程中，市場的專業(yè)化程度會越來越高，業(yè)態(tài)分布也將更為合理。 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地可達64平方公里，其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域。該地塊處于成都市“北部新城”中心區(qū)域，是新都新城區(qū)的重要組成部分。 新的城鄉(xiāng)規(guī)劃的出爐，也及北新干線的開工建設(shè)和地鐵規(guī)劃的影響將大大推動城北新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的步伐。沙河整治工程已經(jīng)全面結(jié)束，總投入達27億元，、寬50米200米的沿河園林景觀綠化走廊，使沙河流域成為成都市最具人文特色的現(xiàn)代都市區(qū)。 作為北部新城的核心，本輪城市規(guī)劃修編給新都帶來了前所未有的歷史發(fā)展機遇，在全市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，城市規(guī)模約為５０平方公里，城市定位為成都市北部副中心，具有綜合服務(wù)、新型工業(yè)、宜人居住、旅游文化觀光等功能。根據(jù)成都市規(guī)劃的“北部新城”計劃，到2020年新都將與青白江形成一個擁有100萬人口的核心發(fā)展區(qū)，沿毗河兩岸10平方公里的區(qū)域主要以居住為主，同時發(fā)展餐飲娛樂等第三產(chǎn)業(yè)。 成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2004—2020）和青白江區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2003—2020）提出：新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主城區(qū)北部的分中心，新都區(qū)和青白江區(qū)將共同形成成都北部物流中心并共同構(gòu)成北部新城。 （圖片來源于：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)） 城市規(guī)劃金牛區(qū)的分區(qū)規(guī)劃修編調(diào)整工作已基本完成，到2020年城市建設(shè)用地可達64平方公里，其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域。中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 第一部分　調(diào)查設(shè)計與組織實施一、調(diào)查設(shè)計（一）調(diào)查目的通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解城北房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目xxx項目二期的營銷提出一定的建議，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。（二）調(diào)查內(nèi)容對城北區(qū)域宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃（2）城北房地產(chǎn)現(xiàn)狀競爭市場調(diào)查（個案對比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開銷售日期l 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費用（2）營銷策略l 目標(biāo)客戶選擇決策l 市場定位與宣傳重點l 營銷組合策略（三）調(diào)查方法宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談l 報刊文獻資料收集與分析項目自身情況調(diào)查l 項目規(guī)劃談?wù)摃 項目現(xiàn)場考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理競爭市場調(diào)查l 現(xiàn)場踩點調(diào)查l 報刊、文獻網(wǎng)上資料收集與分析一、 城北區(qū)域概括和未來前景 城北本次市調(diào)所研究的城北指：東至成綿高速、南至一環(huán)路（二環(huán)路北一段－二環(huán)路北四段區(qū)域內(nèi)）、西至營門口路、北至三環(huán)路。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有：沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機電批發(fā)市場，五塊石電器批發(fā)市場，荷花池批發(fā)市場，鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，市青少年科技會館，羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運動中心，以及新規(guī)劃位于府河上的市綜合體育公園等。目前新都占地480平方公里，總?cè)丝?2萬，其中城市人口17萬。目前，根據(jù)成都市政府對新都區(qū)的定位，區(qū)委、區(qū)政府提出將新都打造成為成都的“新城北、新外灘”。 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃的出爐，將推動城北的舊城改造和城市化進程，由此騰出大規(guī)模的建設(shè)用地，反之推動城北的城市化進程。沙河改造的完成，也會大大推動城北沙河周邊房產(chǎn)開發(fā)的步伐。，（）的“新都雙水岸項目”地塊。以及其它實力品牌開發(fā)商的進駐，將進一步推動城北房產(chǎn)開發(fā)，提升區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有：沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機電批發(fā)市場，五塊石電器批發(fā)市場，荷花池批發(fā)市場，羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運動中心。在對專業(yè)市場的規(guī)劃和建設(shè)中，會更為注重對土地的科學(xué)合理利用。蜀龍路免費通道前三期已經(jīng)通車。雙向六車道，與三環(huán)路交匯處規(guī)劃預(yù)留互通式立交。 根據(jù)規(guī)劃，成都市今后將沿成綿、成樂兩條高速公路向北、向南發(fā)展，使城市格局從現(xiàn)在的環(huán)狀變?yōu)樯刃?，而北新干線正是向北發(fā)展的一條“主動脈”。北新大道全長約11公里，是中心城區(qū)連接北部新區(qū)的重要干道。三環(huán)路以內(nèi)以高架橋為主，雙向6車道(二環(huán)路以內(nèi)為雙向4車道)。成金（成青）快速通道快速通道直通成華、金堂、新都、清白江4個區(qū)縣，