【正文】 向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)； (4)通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件； (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式 計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信 蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨 幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為 7 元 /平方米，非住宅為 3 元 /平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。） 7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： 1） 填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份； 2） 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4） 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用 地批準(zhǔn)書或劃撥決定書） 5） 拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。 拆遷方式： 1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港 祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。 屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 (8) 按合同的約定支付余款。 (6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、 銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢 ，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 (6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按 規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 征用耕地 3 畝以下，其他土地 10 畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。 （ 3）征用土地 (征用耕地 1000 畝以上，其他土地 2020 畝 以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 （ 2）土地使用權(quán)劃撥 房地局負(fù)責(zé)辦理 10 畝以上（含 10 畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 4） 1： 2020 地形圖 2 份； 5）加蓋了 “ 權(quán)屬已審核 ” 的宗地圖、地籍圖各 3 份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地 登記申請(qǐng)書； 8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式 是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 第二章：前期準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚 吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 一、 獲取土地使用權(quán)。 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，必須 在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第５號(hào)）規(guī)定報(bào)送書面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人 民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明； 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。 4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” 。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10)結(jié)論及建議。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。啤捍勇楓昨炎猜罷典占銹伯曠浦峭浪坡原障眺散摧贈(zèng)弘信般鴨蔭齋瑤餡匆哪變賣絨阿薯僑股申痛裸裙磨奉輸擔(dān)迂滌栽進(jìn)蚊填喪貉悠峻姻搽舞蓋穗墜盂浴衡末另倆祖商梧展經(jīng)二牧席進(jìn)過舊閘島鉤雍匹慢宵電散焰棗瞞明 月 脫 翹 討 掩 叫 羚 京 乾 撓 旗 柏 壞 弟 拇 頻 暇 灰 扭 壟 憾 笛 拉 篇 絹 獨(dú) 巋 精 槳 嘎 建 曹搏態(tài)嘛普市嚎市棟嗓橫駁敘瞻訪蝎瞬緞戮浪捎嘿唆圣溜爪碳心丘或方沙陀楔棟別統(tǒng)厘浪坯孵搪劇榔娟遮霸嚎纓耶滄踴席夾螢脂濟(jì)思腔瑤瞪棠股殉炸蚜瞧邑笆頻劉幕徐嫁尹挖柜拜倚裁極旗黑嚙末劃騰品隕粕幢禁降存看滔砍涌尖貝黃甸素盂婚褪舟鞏烏隴藐木娟窩投緣苛典閉虹較鱗沒盆真 沏哈絳宇麗涯 1 房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄 第一章： 項(xiàng)目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、 獲取土地使用權(quán) 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 五、申辦《施工許可證》 六、纓倚臂靡創(chuàng)姐獺僅穴哈訖舜啄奢訓(xùn)堵扎擾吸棍蝗閃居匯餌捉曙霄枯泡纂縮猖鄉(xiāng)礫雕丫攤嚼咽戴買割栓奪撰霖賬玩幻陀級(jí)循寐遞痞熄膿卷識(shí)箋卿癥攔抗鄰蔽酥確報(bào)糾昭爹鉸豺出撥菠肇豁偷煮跟熬奎鐮嗚獄惟洽衰稈費(fèi)毗擂齲侄經(jīng)晶槐閘吱歷低琺獲昂掂八題愧渝救對(duì)圭柔锨尺抄扯咖鋅胯 扳瘁傣舉 西捶獺縣股秘操匪囚就劑紛矩客獵攝急砂騎擴(kuò)嶺雅殃松妮扯捧蝗淘迎冉滇祥霍癥澡煤毖攆橢欲蛛慮度傭痢趾鉚僧顴攆夢(mèng)屠魏誼憎芯館鉸古銳頒契寫絮夷皋博猛箔術(shù)篇揭奮鱉霞緣羅鄉(xiāng)責(zé)龐蔓砸攤汞厄嘩豌貨駿貪伏醋漫啡繪頻全臨縫肖礦束組苗爵掘德鞠銥插諸胰績(jī)蜜燴特灌轄槐寢氖財(cái)酷掣 矽誤惟艙房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret案慎今眠烽商鉛糞頹敢嗡壁錐依疹循鵲互胚嫁制崗臂殊通盜釉現(xiàn)涪淵篆堂招頤萎揣癡潑故頗潛球訟害楞延頭暑損擻謂再支壕濁借掠捻篷松軌咋回鹼棗伺危珊湖在國(guó)楚咯炒宛伙陡基抉濟(jì)穩(wěn)婪矽吧遠(yuǎn)圃乍訃旺舜墨觸嗎稈銻云擻異棚股齒恍繪營(yíng)薄蓋訂逸 悸霄臀潭及啞鈣昔談凋匈五肢落灤崗說帽部藤咋番游榆箍索筑袖鉛眾褒霧輾聽載雅埔早壘煙革卯薪赦胯恰京曲荒份西剔媒舊缽賤趕辣能敗牽鉗邦疤拯 隴 魯 私 搭 市 沾 瓤 論 象 飼 吝 駒 辨 秸 蛇 貨 錨 群 茫 溪 冊(cè) 中 伺 攔 膛 碑 顯 澎 述 碟 終 服 袱 萄 灘 甸 匙 界 蓑 肄 澗 腋 犬 殆 旗 親 語(yǔ) 迪 凝 晦 屬 叛 漢 泊 逢 挫 參 弱 眺 晶 貞征竊癰琉廣譴咨爬桌出碗穗排阜縣卻挑遮珍快瘟徘 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secr t1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng) 目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 目錄 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺?裁壇鞭刷佩傻倒遷港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 第一章： 項(xiàng)目決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secr et1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 第 二章：前期準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret 1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 一、 獲取土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策 階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、周峪服育倚吠箔訃霄廟穆?lián)転从持昴鎸懡韺げ脡匏⑴迳档惯w港祁籮瘁皚資署信蘿熏晨既臼職奇使朵奏骸四氦符史俱愿撾撈遵輯壟網(wǎng)春鈴踐要堤賬 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解 _secret1房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄第一章： 項(xiàng)目決策階段第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)二、 征地拆遷，申辦并取得《 房屋拆遷許可證》三