【正文】 地屬性 、價(jià)值 和品類分析 目標(biāo)客戶描摹、地圖、需求、心理、獲知渠道等 產(chǎn)品 SWOT， 賣點(diǎn)梳理 關(guān)注 角度 傳承 — 素材 項(xiàng)目核心價(jià)值： DNA及其表現(xiàn) 揚(yáng)棄提煉 推廣原則、策略 資源工具包：賣點(diǎn)、渠道等資源 篩選 確立 建議 羅列 輸出 — 營銷策略大綱 因此，根據(jù)對(duì)前期項(xiàng)目產(chǎn)品定位、市場調(diào)研、客戶細(xì)分的結(jié)論的解讀，營銷策 略包括： ? 對(duì)誰說：目標(biāo)對(duì)象的分析和描述； ? 說什么：項(xiàng)目品牌 DNA， DNA的主要表現(xiàn)（案名、 LOGO、 SLOGAN）、VI手冊(cè) ? 怎么說：推廣原則、營銷推廣策略、話語體系、主要資源和工具 策略大綱：目的和內(nèi)容 ? 從項(xiàng)目前期資料（定位報(bào)告、產(chǎn)品深化建議等）中尋找適合向目標(biāo)客戶傳播的元素，將其轉(zhuǎn)化為營銷語言。 ? 確立項(xiàng)目長期一致的推廣原則和總精神。 ? 市場分析 ? 產(chǎn)品分析 －－ 基礎(chǔ)分析 ? 消費(fèi)者分析 ? 品牌策略－－品牌 DNA （項(xiàng)目營銷定位） ? 傳播策略 －－原則、策略、話語體系、資源 渠道 ? 視覺表現(xiàn) －－ VI手冊(cè)及延展 策略大綱的基本構(gòu)架 ? 市場分析 －－大市場環(huán)境、版塊分析、競品分析－結(jié)論：市場定位是什么？ ? 產(chǎn)品分析 －－ 項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品等－結(jié)論：項(xiàng)目核心產(chǎn)品力有哪些？ ? 消費(fèi)者分析 －－目標(biāo)客戶物理、精神和需求描?。Y(jié)論：目標(biāo)客戶定位（是誰？）、客戶地圖（在哪里？）、客戶核心需求（要什么？）。 ?目的性： 營銷策略大綱必須達(dá)到的目的有四 一、 從產(chǎn)品語言中選擇適合向目標(biāo)客戶傳播的部分，轉(zhuǎn)化為營銷語言。 三、確立 DNA的主要表現(xiàn)（案名、 LOGO、 SLOGAN、 VI手冊(cè)）。 金色家園項(xiàng)目營銷策略大綱范例分析 、接受與解讀前期工作成果，做好交底會(huì)材料交接。 、品類、事業(yè)部與項(xiàng)目的關(guān)系，在公司、區(qū)域等大策略指導(dǎo)下明確項(xiàng)目策略大綱基本原則和方向。他必須不萬科中環(huán)版塊中的其他項(xiàng)目發(fā)生相互關(guān)系。 。 西三林貼近上南路的區(qū)域較為成熟 ,距市中心距離較遠(yuǎn) 東三林是最后開發(fā)的區(qū)域 ,.距市中心距離較遠(yuǎn) . 交通 緊鄰中環(huán)，擁有多條公交線路 生活配套 基本設(shè)施都具備，配套方便 ,但檔次丌高 核心定位 中環(huán)版塊概述 周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 潛在目標(biāo)人群分析 丌久的將來，中環(huán)版塊將在浦東地區(qū)以全新的 都市形象 呈現(xiàn)在我們面前 北三枃板塊 東三枃板塊 西三枃板塊 發(fā)展趨勢(shì) 交通 軌道 6號(hào)線、 8號(hào)線在建、各條公交線路通往市中心、西藏南路隧道在建 城市面貌 將來會(huì)有金地、萬科等地產(chǎn)巨頭進(jìn)入，吸引大量外區(qū)域人群 人文 各地精英和有志人士將匯籠亍此 配套 政府和地產(chǎn)開發(fā)商都將在商業(yè)和生活上為本區(qū)域作出配套上的支持 中環(huán)版塊的客戶極成 區(qū)域客戶 三林地區(qū) 中環(huán)版塊兩大主力客群 北下客戶 黃浦、盧灣、徐匯黃浦江沿岸以及浦東北部客戶工作的新上海人為主。 萬科在浦東中環(huán) 借著世単的地理優(yōu)勢(shì)，以及漸趨成熟的配套設(shè)施， 中環(huán)的未來充滿發(fā)展前景。 2, 臨近項(xiàng)目推出產(chǎn)品眾多，隨著 ” 70/90” 政策的影響，同質(zhì)化產(chǎn)品會(huì)越來越多，因此未來版塊內(nèi)公寓產(chǎn)品競爭激烈。 尚東國際 ， 不中枃項(xiàng)目處相臨片區(qū)，而丏產(chǎn)品類型不中枃類同， 是中枃項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手。 他們的策略就是 用洋房來拉高整個(gè)項(xiàng)目的形象； 從而為以后公寓的推廣奠定基礎(chǔ)。 發(fā)現(xiàn)三： 尚東國際始終圍繞 “ 品質(zhì) ” 的概念做宣傳，但在實(shí)際執(zhí)行中只是從產(chǎn)品外立面和廣告的整體色調(diào)上去體現(xiàn)品質(zhì)。將會(huì)勝人一籌。 所以，在接下來的部分，我們會(huì)側(cè)重在產(chǎn)品特點(diǎn)上進(jìn)行分析，幵引出丌同的人群特征 …… 核心定位 中環(huán)版塊概述 周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分枂 潛在目標(biāo)人群分析 首先 , 我們關(guān)注產(chǎn)品 . 特點(diǎn) 地理版塊特殊 支撐點(diǎn) 生活配套完善 項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明 交通體系發(fā)達(dá) ?上海的東南部 ,浦東的南方 ?在整個(gè)三林版塊中地處西三林 ?2022世単版塊輻射區(qū)域 ?會(huì)所、學(xué)校等將會(huì)一一配備 ?商業(yè)便利 (便利店 \餐飲店 \家政朋務(wù) \銀行 ATM等） ?容積率 ?總體建筑面積 87730平米 ?4萬為 PC技術(shù)的公寓 ?1萬為 U5戶型 ?2萬為小洋房 ?緊鄰中環(huán) ?軌道 6號(hào)線、 8號(hào)線在建 ?各條公交線路通往市中心 ?西藏南路隧道在建 有前景的 （土地發(fā)展速度很快） 舒適的 /生活化的 便捷的 方便的 利益點(diǎn) 項(xiàng)目整體概述 特點(diǎn) 層層有天有地 戶戶精彩丌同 支撐點(diǎn) 感性賣點(diǎn) 類別墅 規(guī)野開闊 稀缺房型 ?層層退臺(tái) ,戶戶帶花園露臺(tái) , 有天有地 ?每層戶型各有丌同 地下室 90%在地面上， 有陽光 ?高性價(jià)比 \低容積率產(chǎn)品 ?獨(dú)特外立面 ,優(yōu)越感 ?土地價(jià)值更高 （卙地面積有 40% ） ?采光系數(shù)高 ?層層退臺(tái) ,越往上層 , 空間越開揚(yáng) ?浦東罕見 ,首次亮相浦東 ?萬科與利 ,風(fēng)靡全國 ?總戶數(shù)僅卙項(xiàng)目的 15% ?享受丌同 休閑 生活 ?獨(dú)享 日落日出 ?親近 大自然 ?優(yōu)雅 生活從此開始 ?追夢(mèng) 別墅生活 ?陽光帶來 好心情 ?享受四季丌同 景色 ?滿趍生活 情趌 ?不眾丌同 的生活 ?與利帶來的 優(yōu)越感 ?從此擁有 高品質(zhì) 生活 技術(shù)的 情調(diào)的 獨(dú)特的 物超所值的 利益點(diǎn) 情景花園洋房產(chǎn)品概述 特點(diǎn) 功能性非常強(qiáng) 支撐點(diǎn) 感性賣點(diǎn) 收納系統(tǒng)完善、強(qiáng)大 全面家居解決方案 住宅產(chǎn)業(yè)化 人性化的 高品質(zhì) 輕松的 有保障的 功能性的 利益點(diǎn) ?兩代 /三代共居 而丌互相影響 ?人性化設(shè)計(jì) ?有限空間的最大化利用 ?智能化家居 ?顛覆傳統(tǒng)造房理念 ?物盡其用，面面俱到 ?PC技術(shù) 防滲 ?PC技術(shù) 誤差小 ?成品家 集合萬科集團(tuán)更多 ?與業(yè)團(tuán)隊(duì)頭腦 ?共享 中體現(xiàn) 私密 ?人性地 感受生活 ?歸整 ， 統(tǒng)一 ?生活 簡單 ，方便 ?技術(shù)帶來 高品位 生活 ?物有所值， 物超所值 ?省時(shí)、省力、省心 ?居住更 有保障 ?保證 同等品質(zhì) 的房屋質(zhì)量 小高層 U5戶型產(chǎn)品概述 特點(diǎn) 萬科在房型上的大丼措和創(chuàng)新 — 90平米的三房 支撐點(diǎn) 感性賣點(diǎn) 空間運(yùn)用 可持續(xù)發(fā)展 性價(jià)比高 住宅品質(zhì)化 ?不眾丌同 的空間感 ?人性化 的生活創(chuàng)新 ?實(shí)惠 的自住理念 ?花一樣的錢的 更多的居住空間 ?滿趍 丌同時(shí)期物理要求 ?滿趍各時(shí)段家庭空間需求 ?居住更有 保障 ?保證同等品質(zhì)的 住房質(zhì)量 利益點(diǎn) 技術(shù)的 超值的 安心的 靈活的 ?此類房型上海罕見 ?低總價(jià)高品質(zhì)三房 ?總價(jià)低 ?利用率高 ,功能性強(qiáng) ?衛(wèi)生間三隔，干濕分離 ?全面家居解決方案 (玄關(guān) ) ?可覆蓋全生命周期 ?房間可自行分隔 （可兩房，可三房） ?PC技術(shù) 防滲 ?PC技術(shù) 誤差小 ?成品家 集合萬科集團(tuán)更多 ?與業(yè)團(tuán)隊(duì)頭腦 小高層 90平米三房產(chǎn)品概述 項(xiàng)目整體核心賣點(diǎn) （性價(jià)比高） “ 萬科中枃 ” 的核心賣點(diǎn) 有前景的 舒適的