【正文】 :第一居所物業(yè)類(lèi)型 :高層169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w目標(biāo)客戶(hù)群定位 :預(yù)計(jì)本區(qū)域和外區(qū)域客戶(hù)的比例為 75％： 25％隨著項(xiàng)目品牌的提升 ,區(qū)域的成熟 ,交通聯(lián)系性的增強(qiáng) ,品將能吸引更多的外區(qū)域高端客戶(hù) .本項(xiàng)目的客戶(hù)區(qū)域169。常陽(yáng)麗江城 司門(mén)口附近商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，學(xué)校老師，企業(yè)單位員工江南明珠園 周邊政府單位，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、學(xué)校、醫(yī)院高收入者嘉和陽(yáng)光水岸附近教師、醫(yī)生、政府機(jī)關(guān)人員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、收入較高美城清芷園湖大，武漢交通干部管理學(xué)院，長(zhǎng)航教師，周邊居住客戶(hù)群鳳凰大廈 主要為辦公群體，投資者169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 周邊項(xiàng)目客戶(hù)群 :樓盤(pán) 主要客戶(hù)群體尚隆地球村 周邊工作人員，以附近常住居民為主要群體藍(lán)灣俊園以武昌周邊居民為主，包括高校教師和部分小學(xué)老師、企業(yè)私營(yíng)老板、公務(wù)員為主，還有部分漢口、青山的置業(yè)者。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位已售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位中高端 中端 中低端彌補(bǔ)空白 ,適應(yīng)新的市場(chǎng)趨勢(shì)和需求我們的目標(biāo)市場(chǎng)？高端預(yù)計(jì)其他預(yù)售項(xiàng)目市場(chǎng)定位w市場(chǎng)定位 :需要有歷史責(zé)任感的本土企業(yè)和外來(lái)企業(yè)代表 ,引領(lǐng)高尚住宅 ,帶動(dòng)武昌老城區(qū)的住宅 ,商業(yè)繁榮新一輪香港品牌企業(yè)入駐武漢的代表作169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 周邊項(xiàng)目規(guī)模適中 ,規(guī)模多在 1000020220平方米 .容積率中等 ,過(guò)去以小高層為主 ,目前開(kāi)始趨向于高層 .綠化率普遍較高 .169。 169。新長(zhǎng)江廣場(chǎng) 等的出爐，該區(qū)域已經(jīng)聚集了不少頗具規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸紅火升溫。陽(yáng)光水岸、美城 2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w 競(jìng)爭(zhēng)分析 :w 早期的 尚隆地球村 ,鳳凰世紀(jì)家園 等作為該區(qū)域的 “先鋒部隊(duì) ”2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 SWOT 分析w威脅 :w 武昌老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇，品牌企業(yè)逐鹿 (城開(kāi)直接威脅，福星惠譽(yù)沙湖地塊 ,浙江金都 ,天時(shí)地產(chǎn) )w 區(qū)域發(fā)展中，完全發(fā)展成熟，客戶(hù)完全接受還有待時(shí)日w 區(qū)域內(nèi)消化能力有限 ,前期項(xiàng)目消化了部分中高端客戶(hù)，后期周邊產(chǎn)品定位檔次雷同可能性大 ,消化速度堪憂(yōu) .w 其他區(qū)域的高檔產(chǎn)品的可替代競(jìng)爭(zhēng) .169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 SWOT 分析w機(jī)會(huì) :w 政府重視，政策重點(diǎn)發(fā)展支持w 周邊景觀(guān) ,市政建設(shè)的改善 .w 交通前景 (過(guò)江隧道 , 和平大道改造 )w 兩塊集中綠地的利用 .w 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的高檔趨勢(shì) ,熱潮即將來(lái)臨 .高檔居住區(qū)將形成氣候。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 SWOT 分析w優(yōu)勢(shì) :w 項(xiàng)目建筑面積 14萬(wàn)方 ,具備一定規(guī)模性 .w 地塊兩面臨路 ,展示性強(qiáng) .w 地塊位置 ,地段具備商業(yè)價(jià)值w 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，核心區(qū)域w 多重景觀(guān)資源 ,距離江灘直線(xiàn)距離近w 交通便利w 配套完備，教育配套優(yōu)越w 政治，商業(yè)氣息w 老城歷史積淀，文化w 開(kāi)發(fā)商品牌，資源整合優(yōu)勢(shì)169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 所在地塊分析w地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) :w 規(guī)劃總用地面積： w 規(guī)劃凈用地面積： w 居住用地面積： w 建筑面積： 141300平方米w 容積率： w 建筑密度： ≤28%w 綠地率： ≥40%w 功能 :住宅 ,考慮部分商業(yè)169。w 臨中山路面少，并有綠化帶隔離。w 地塊地勢(shì)，地貌總體較為平整良好，臨和平大道略高 ,具有自然的居住氣息。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 片區(qū)輻射性分析積玉橋片區(qū)武昌臨江片司門(mén)口，中華路片 閱馬場(chǎng)片武昌火車(chē)站片三層樓片洪山廣場(chǎng)中南片徐東片沙湖片武昌 洪山漢口強(qiáng)度輻射中強(qiáng)度輻射輻射有輻射潛力169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 未來(lái)片區(qū)功能分析? 和平和平大道以大道以西西武昌臨江金融貿(mào)易區(qū) 該片區(qū)居民的平均收入有曾位 于全市前列的歷史積淀 .周邊首義園 ,督府堤 人文資源 豐富 . 交通便利，配套成熟， 商業(yè) 文化氣息濃，景觀(guān)資源豐富舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域 ，今年和去年拆遷量都較大，二手房房源緊缺 ，安置困難，周邊客戶(hù)需求旺盛。169。w 本區(qū)域?yàn)?武昌老城區(qū)：臨近武昌江灘，為 武昌臨江片區(qū)域 ，更是武漢市規(guī)劃中 江南核心區(qū)域 之一。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 區(qū)域分析w 項(xiàng)目屬于 積玉橋片區(qū)—— 積玉橋 泛指武昌解放路北端以東，中山路南北兩側(cè)地帶，東至沙湖北巷，南連得勝橋（街）北端，北至和平大道與一馬路交會(huì)處。w 房地產(chǎn) 布局 仍需進(jìn)一步調(diào)整 w 產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo) 創(chuàng)新 意識(shí)不斷增強(qiáng) w 土地市場(chǎng) 的逐漸成熟將為滿(mǎn)足需求、平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮積極作用 (經(jīng)濟(jì)指標(biāo) /投資增長(zhǎng)和 GDP增長(zhǎng)的比值/預(yù)銷(xiāo)售面積持續(xù)大于竣工面積 /銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格平均 漲 幅 /空置 率 /房?jī)r(jià)收入比 /房地產(chǎn)景氣指數(shù)等 )w 房?jī)r(jià) 在全國(guó)同類(lèi)城市中處于偏低水平 新城土地進(jìn)一步規(guī)劃 土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn) 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售管理 大規(guī)模拆遷小戶(hù)型項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工 銀行準(zhǔn)備金率上調(diào) 5個(gè)百分點(diǎn) 多次置業(yè)按揭及高檔住宅貸款的從嚴(yán) 規(guī)范商品房銷(xiāo)售 實(shí)行住宅市場(chǎng)監(jiān)管和 預(yù)警 169。w 單價(jià)漲幅趨緩，需求放大?！　　∪A潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目策劃總綱獨(dú)立 專(zhuān)業(yè) 高效武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有一 .市場(chǎng)分析w宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì)w 2022年上半年總體情況：w 初期迅猛增長(zhǎng)， 4月以后逐漸回落，發(fā)展趨向平穩(wěn)，但是穩(wěn)中有升的局面 w 直接原因： 宏觀(guān)調(diào)控。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有一 .市場(chǎng)分析w宏觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì)分析 :w 客觀(guān)數(shù)據(jù)分析 w 需求潛力 很大 w 開(kāi)發(fā)企業(yè) 優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快 w 住宅供應(yīng)向 多元化和精品化 方向發(fā)展 ,新區(qū)配套設(shè)施滯后169。全面積 ，轄 7個(gè)社區(qū)居委會(huì)和 1個(gè)村委會(huì)．住戶(hù) 12181戶(hù)，人口32997人 。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)和潛力顯著。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 區(qū)域分析w積玉橋積玉橋歷史現(xiàn)狀前景源自 《 江夏縣志 》 “ 鯽魚(yú)橋 ” ，建于光緒十三年，是座石橋東為區(qū)府駐地．南為司門(mén)口商圈，原先以國(guó)有棉紡織業(yè)為代表的老工業(yè)在三層樓。區(qū)域面貌改變中，吸引了更多的開(kāi)發(fā)商和高端客戶(hù)的注意融高品質(zhì)商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住、休閑為 — 體的濱水綜合功能區(qū) ．成為 “500強(qiáng)總部區(qū) ”功能組團(tuán)之一。169。和平大和平大道以東道以東武昌濱水高尚居住區(qū)住宅檔次上的空間規(guī)劃政策上的支持商業(yè)上的利潤(rùn)空間旅游景觀(guān)資源的利用169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 所在地塊分析w 項(xiàng)目地塊西臨和平大道、南至中山路、東至規(guī)劃城市道路（寬約 25米）、北至規(guī)劃城市道路（寬約 15米）。w 地塊形狀不規(guī)則，包裹另一小地塊。臨主干道的噪音影響主要來(lái)自和平大道169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 所在地塊分析東北向景觀(guān)沙湖在建，后建項(xiàng)目遮擋目前破舊房屋形象差后期拆遷用地潛在威脅城開(kāi)用地直接競(jìng)爭(zhēng)南向景觀(guān)：鳳凰山，遠(yuǎn)眺蛇山，黃鶴樓后期拆遷用地潛在威脅西向 景觀(guān)長(zhǎng)江江灘藍(lán)灣俊園遮擋對(duì)面舊房形象差169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 SWOT 分析w劣勢(shì) :w 地塊不規(guī)則 ,呈刀把型 .w 地塊兩面臨主干道 ,噪音，灰塵的影響w 目前項(xiàng)目周邊與老城區(qū)居住人群交雜 ,檔次感 ,安全性欠佳 .w 舊城改造 ,道路改造在銷(xiāo)售過(guò)程中的影響w 緊鄰多個(gè)拆遷地塊，部分周邊樓房形象不佳w 長(zhǎng)江等景觀(guān)與房屋朝向難以兼容 .w 目前本片區(qū)的總體形象和認(rèn)可度還不高 .169。169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w定位思路 市場(chǎng)的 追隨者 /領(lǐng)先者 /創(chuàng)新者？客戶(hù)定位供需分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、項(xiàng)目分析戶(hù)型面積定位 物業(yè)定位 價(jià)格定位領(lǐng)先者創(chuàng)新者市場(chǎng)定位169。順利售罄 .w 藍(lán)灣俊園 打響武昌臨江高檔住宅的第一炮 ,使片區(qū)關(guān)注度提升 .有利襯托后期樓盤(pán)形象 .w 近年的 江南明珠園、嘉和清芷園 的熱賣(mài)，近期的 2022w 去年到今年本區(qū)域大力度的舊城 ,多個(gè)拆遷地塊的導(dǎo)入 ,城開(kāi) 等大牌企業(yè)的關(guān)注和介入 ,必將激起新一輪的開(kāi)發(fā)高潮，成為武昌老城區(qū)精品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的強(qiáng)心劑。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位均價(jià) 25003500均價(jià) 35004800均價(jià) 2500以下均價(jià) 4800以上對(duì)于周邊樓盤(pán)綜合考慮以下因素：—— 價(jià)格—— 戶(hù)型面