【正文】 。首先是地段優(yōu)越，其次是該項(xiàng)目交房比較早，當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的保守思想決定了他們對(duì)現(xiàn)房更放心。銷售價(jià)格可以在 2 萬(wàn)元左右浮動(dòng)。根據(jù)本項(xiàng)目所處的位置租金應(yīng)該在 5— 8 元 /㎡ 目前商丘的商鋪價(jià)格一般都在 1— 2 萬(wàn) 元 /平米之間，租金價(jià)格從 — 6 元 /㎡ 綜上可以看出： 目前商丘市場(chǎng)上比較暢銷的商鋪其主力面積一般都在 1530 ㎡之間。它提供的是一個(gè)吃喝玩樂(lè)游的場(chǎng)所，前景應(yīng)該是很不錯(cuò)的。統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，面積比較小，投資回報(bào)快。因此在不久的將來(lái)項(xiàng)目是否還會(huì)如現(xiàn)在這般紅火值得懷疑。 主打廣告語(yǔ) 第三代商丘商業(yè)前所未有的空中步行街 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總評(píng) 從銷售結(jié)果上來(lái)說(shuō)項(xiàng)目是成功的，盡管人流量并不如我項(xiàng)目附近的步行街。 財(cái)富新天地 地理位置 凱旋南路 183 號(hào)（原博物館） 銷售率 98% 開(kāi)發(fā)商 商丘 大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理商 福建合聯(lián) 主打廣告語(yǔ) 得中原者得天下，得商丘者得中原，得中環(huán)者得商丘 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 90 頁(yè) 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總評(píng) 該項(xiàng)目的幾項(xiàng)首創(chuàng)及產(chǎn)品定位引導(dǎo)了商丘的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，大手筆再加上新穎的規(guī)劃管理理念，合理的租金和銷售價(jià)格造就了項(xiàng)目的成功，戶型面積稍大但可自由分割。 二、商業(yè)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（商業(yè)） 中環(huán)新生活廣場(chǎng) 地理位置 商丘時(shí)中心廣場(chǎng)（原商丘賓館） 銷售率 20%左右 開(kāi)發(fā)商 商丘市金房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理商 蘭登不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 銷售價(jià)格 2 萬(wàn)元 /㎡ 出租價(jià)格 2—— 5 元 /㎡ ? 商業(yè)租金的承受能力比較低。 ? 大部分商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以中低檔產(chǎn)品為主，這與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有關(guān)，商業(yè)項(xiàng)目的格局比較傳統(tǒng)，似乎無(wú)法突破商場(chǎng)、商城、百貨等等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的局限，不能給市場(chǎng)提供一種新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的理念，這也就意味著無(wú)法吸引客戶的眼球，更無(wú)法有效的刺激市場(chǎng)，當(dāng) 然也不會(huì)有好的銷售結(jié)果。 ? 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面沒(méi)有突出項(xiàng)目的自身特色，因此產(chǎn)品同質(zhì)性很嚴(yán)重，沒(méi)有充分發(fā)揮每個(gè)項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，是本地商業(yè)項(xiàng)目的一大缺陷。同時(shí)由于存在大量的類似項(xiàng)目，也提高了商業(yè)項(xiàng)目的空置率。 ? 臨街即可造商鋪。每套售價(jià)在 20 萬(wàn)左右。 項(xiàng)目占地 1570 畝，總投資 12 億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年商品交易額 120 億元。 ? 光彩大市場(chǎng) 光彩大市場(chǎng)是商丘新近開(kāi)業(yè)的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，位于中 洲路、青島路建設(shè)路、 310國(guó)道以及京九鐵路交叉口，項(xiàng)目交通非常的便利，但是由于偏離市中心區(qū)域，公交路線比較少，目前人氣嚴(yán)重不足，但市場(chǎng)的銷售情況非常好，目前僅剩 10％的鋪面出租。 ? 團(tuán)結(jié)路業(yè)態(tài)分布： 15%20%6%4%8%10%8%13%16%服飾 餐飲 手機(jī) 婚紗攝影 珠寶首飾 娛樂(lè)休閑美容美發(fā) 便利煙酒 其他 周邊配套業(yè)態(tài)比較復(fù)雜，但分布有專業(yè)的品牌專賣市場(chǎng)、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所以及大型超市等，說(shuō)明本區(qū)域存在高檔消費(fèi)。 ? 向陽(yáng)路業(yè)態(tài)分布比例： 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 90 頁(yè) 40%30%15%10%5%服飾 餐飲 手機(jī) 婚紗攝影 其他 向陽(yáng)路步行街歷史悠久，其民主路北段主要以餐飲和婚紗攝影為主，但檔次很低。 ? 神火大道業(yè)態(tài)分布比例： 6%18%16%20%25%15%珠寶首飾 餐飲 賓館酒店 休閑娛樂(lè) 服飾 其他 神火大道兩側(cè)店面空置率高達(dá) 50%，主要原因是道路寬廣導(dǎo)致分流以致無(wú)法聚攬人氣。 ? 民主路業(yè)態(tài)分布比例： 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 90 頁(yè) 12%19%17%12%8%7%10%15%珠寶首飾 餐飲 服飾 電子產(chǎn)品 便利煙酒 美容美發(fā) 五金電器 其他 民主路縱橫城市東西，商業(yè)氛圍濃厚，各種業(yè)態(tài)林立，特別是神火大道以東業(yè)態(tài)分布復(fù)雜，其中規(guī)模小，店面零亂是基本特征。檔次比較低，沒(méi)有專業(yè)的市場(chǎng)和高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所。有比較大的專業(yè)市場(chǎng)，如床上用品一條街。 主要街道業(yè)態(tài)分布 ? 紅旗路業(yè)態(tài)分布比例： 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 90 頁(yè) 10%15%25%10%20%20%體育用品 餐飲 五金建材 美容美發(fā) 便利煙酒 其他 紅旗路周邊有學(xué)校和醫(yī)院， 還分布有書店、飾品禮品店、攝影店等店鋪，業(yè)態(tài)情況較雜亂，租金水平也各有高低，門面檔次比較低。新商業(yè)區(qū)域銷售價(jià)格差別很大，主要是因商業(yè)新房與自建房存在差別，特別是后期管理與配套的問(wèn)題。 主 要街道租金、售價(jià)及投資回報(bào)年限 道路 租金水平（元 /㎡租金水平以火車站附近為最高價(jià)，每平米每天租金在 3— 8 元范圍內(nèi)。主要業(yè)態(tài)有：電子產(chǎn)品、電腦耗材、建材、服裝批發(fā)市場(chǎng)、珠寶、名牌服裝專賣、家具、五金機(jī)電、手機(jī)專賣等業(yè)態(tài)。但由于城市基礎(chǔ)配套已經(jīng)落后，城市發(fā)展重點(diǎn)也開(kāi)始向南發(fā)展，因此該商圈也會(huì)逐漸進(jìn)行調(diào)整或轉(zhuǎn)移。 商圈分析 ? 道北商圈 主要指鐵路線以北，凱旋路以東、紅旗路以南、青島北路（歸德路）以西的部分，主要業(yè)態(tài)有：體育用品、童裝、小商品飾品、床上用品、土產(chǎn)日雜、五金水暖等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 ? 商務(wù)消費(fèi)：在商務(wù)中心區(qū)提供商務(wù)服務(wù)的消費(fèi)模式。 ? 站前消費(fèi)：以流動(dòng)人口為主要的消費(fèi)主體，依靠大量的客流來(lái)實(shí)現(xiàn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 90 頁(yè) 致：商丘市金維城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 《時(shí)尚街區(qū) MALL 全程營(yíng)銷策劃方案》 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 90 頁(yè) 目 錄 第一部分：商業(yè)市場(chǎng)分析 商丘整體商業(yè)市場(chǎng)分析 ???????????? 3 在售商業(yè)項(xiàng)目分析 ?????????????? 9 第二部分：項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目基本情況分析 ?????????????? 13 本項(xiàng)目配套設(shè)施分析 ?????????????? 14 本項(xiàng)目 SWOT 分析 ??????????????? 1416 第三部分：項(xiàng)目定位 步行街發(fā)展態(tài)勢(shì) ???????????????? 17 國(guó)內(nèi)步行 街存在問(wèn)題 ?????????????? 1819 現(xiàn)代消費(fèi)需求多元化 ?????????????? 19 定位原則 ??????????????????? 22 定位細(xì)分 ??????????????????? 22 第四部分：營(yíng)銷戰(zhàn)略 銷售次序及整體銷售策略劃分 ?????????? 40 營(yíng)銷目標(biāo)及戰(zhàn)略措施 ?????????????? 4041 品牌戰(zhàn)略 ??????????????????? 42 招商戰(zhàn)略 ??????????????????? 44 借力營(yíng)銷戰(zhàn)略 ????????????????? 45 理性投資營(yíng)銷戰(zhàn)略（針 對(duì)大賣場(chǎng)） ???????? 46 銷售優(yōu)惠戰(zhàn)略 ????????????????? 47 第五部分：營(yíng)銷推廣策略 推廣形象定位 ??????????????? 49 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃 ??????????????? 52 第六部分：招商策略建議?????????? 86 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 90 頁(yè) 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析 一、商業(yè)市場(chǎng)分析 根據(jù)商丘本地的商業(yè)歷史及城市發(fā)展，逐漸形成了兩大主要商圈，分別是以鐵路為分界線的道北商圈和道南商圈。 在商業(yè)項(xiàng)目中，一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)可以劃分為四類： ? 本地消費(fèi)：以本地居民為消費(fèi)主體，以大眾化消費(fèi)為主導(dǎo)。 ? 旅游消費(fèi)：以利用一定的旅游資源來(lái)吸引客戶進(jìn)行消費(fèi)，以游客為消費(fèi)主體。 根據(jù)我司對(duì)商丘主要商圈的了解和分析，商丘的商圈是以本地消費(fèi)為主，商圈主要以中低檔的業(yè)態(tài)為主流商業(yè)形態(tài)。由于該商圈起步早，商業(yè)氛圍比較濃厚，租金水平中 等偏上。 ? 道南商圈 主要指鐵路線以南，新建路以東、八一路以北、青島北路（歸德路）以西的部分。由于商丘市商業(yè)氛圍濃厚并且城 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 90 頁(yè) 市發(fā)展迅速，政府規(guī)劃合理，該商圈的發(fā)展也越來(lái)越完善。相信隨著本項(xiàng)目和周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的相繼投入使用，區(qū)域的租金水平和房?jī)r(jià)會(huì)有所提升。天） 售價(jià) (元 /㎡ ) 回報(bào)年限 紅旗路 — 3000－ 6000 7 年 勝利路 — 3000－ 8000 8 年 北站路 — 4000－ 6000 10 年 凱旋路 — 5000－ 18000 11 年 民主路 — 9000－ 22020 12 年 向陽(yáng)路 — 5000－ 18000 14 年 神火大道 — 5000－ 10000 10 年 團(tuán)結(jié)路 — 5000－ 11000 11 年 八一路 — 5000－ 12020 12 年 附錄：以上數(shù)據(jù)是根據(jù)實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析所得，因個(gè)別區(qū)域房子比較破舊，根本不存在銷售的可能，特別是一些房子只是家庭自建房。 回報(bào)時(shí)間是根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平所推測(cè)得出，沒(méi)有考慮通貨膨脹及房?jī)r(jià)租金上漲的因素在內(nèi)。 ? 勝利路業(yè)態(tài)分布比例： 25%15%25%5%10%20%床上用品 餐飲 服飾 美容美發(fā) 便利煙酒 其他 勝利路以居民區(qū)和單位為主，因此周邊大都為生活配套店鋪。 ? 北站路業(yè)態(tài)分布比例： 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 90 頁(yè) 30%10%25%5%15%15%鞋業(yè)批發(fā) 餐飲 電動(dòng)車具 美容美發(fā) 便利煙酒 其他 鐵路線附近業(yè)態(tài)分布比較復(fù)雜，幾乎各種業(yè)態(tài)都能找到。 ? 凱旋路業(yè)態(tài)分布比例： 10%10%6%4%5%22%20%8%15%燈飾 餐飲 服飾 美容美發(fā) 便利煙酒 手機(jī) 五金電器 建材 其他 作為城市商業(yè)主干道，縱貫城市南北的凱旋路業(yè)態(tài)分布應(yīng)有盡有，分布有專業(yè)的批發(fā)零售市場(chǎng)（如歐亞市場(chǎng)、凱旋商城、梁園市場(chǎng)、商百等），各種專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)相對(duì)集中，但檔次都非常低。神火大道以東、新建路以西的民主路商鋪檔次比較低，業(yè)態(tài)混亂。雖有商丘最高檔的百貨業(yè)態(tài)天倫家具世界及京港百貨，但還不能烘托人氣。民主路以南團(tuán)結(jié)路以北一段是商業(yè)步行街，以品牌服飾店為主，業(yè)態(tài)比較集中，相對(duì)其他區(qū)域，檔次比較高，但沒(méi)有管理、缺少必要的公共市政配套設(shè)施（公廁、垃圾桶、休息椅），特別是到 下午六點(diǎn)左右，各種小攤販紛紛出來(lái)營(yíng)業(yè)，加上機(jī)動(dòng)車輛，使得整條街道的檔次和形象受到很大的影響。 ? 八一路業(yè)態(tài)分布：