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2025-01-31 00:34本頁面
  

【正文】 酒店; ? 結(jié)合客戶需求及區(qū)域定位: 三星級更符合本項目酒店定位。 現(xiàn)酒店存在以下共性: ? 大多數(shù)酒店經(jīng)營情況尚可,以南鋼賓館為例,在江蘇南鋼籃球隊比賽期間, 客房 基本爆滿; ? 各酒店無論是外部形象還是內(nèi)部設(shè)施都過于陳舊,且管理較為混亂; ? 酒店配套缺乏特色,無論是餐飲還是娛樂配套項目都沒有形成良好的氛圍。金豐易居 普潤地產(chǎn) 地址:上海市徐匯區(qū)楓林路 200號 2— 5樓 電話: 02164039977 網(wǎng)址: 總體規(guī)劃 功能布局 配套功能設(shè)施 啟動策略 景觀 與園 林建 議 住宅研究 酒店 商業(yè) 會所 小高層 多層 報告構(gòu)架 項目整體定位 客戶定位: 階層:中產(chǎn)階級,改善型居住體驗 區(qū)域:大廠地區(qū)為主,輻射六合、浦口地區(qū) 價值取向:精致、時尚、性價比高 產(chǎn)品定位: 綜合物業(yè):商業(yè):產(chǎn)權(quán)式商鋪(售后統(tǒng)一包租經(jīng)營) +鄰里商業(yè)街(直接銷售) 酒店:產(chǎn)權(quán)式三星級商務(wù)酒店, 50平方米標房、 80平方米套房 (售后統(tǒng)一包租經(jīng)營) 住宅: 100~105平方米的小三房(多層) 105~110平方米的小三房(小高層) 創(chuàng)新產(chǎn)品:短進深、大面寬、戶戶朝南的 2+1小三房 戶型設(shè)計:舒適性為主,兼顧總價 建筑規(guī)劃:外區(qū)與內(nèi)區(qū)的結(jié)合 /組團式布局 核心元素:鄰里商業(yè)街區(qū) /三星級商務(wù)酒店 /休閑娛樂區(qū) 社區(qū)配套:酒店 /會所 項目整體定位 總體規(guī)劃及布局建議 KPI體系 內(nèi)因 外因 城市配套資源的影響 捷運系統(tǒng)對項目價值的影響 城市文化資源的影響 建筑形式 單體建筑的魅力 建筑集合的魅力 建筑細節(jié)的魅力 識別系統(tǒng)的魅力 時間的魅力 功能形式體系 合理的交通體系 多功能多層次的建筑 功能評價指數(shù)體系 演繹重大事件的舞臺 硬性指標 人的活動及心理感受 人文符號 人的活動引導(dǎo) 人的消費心理引導(dǎo) 精神歸屬中心 區(qū)域標識 步行系統(tǒng) 特色符號語言 …… 紀念性 /風(fēng)格化建筑(群) 軟性指標 整體規(guī)劃及布局建議 價值體系 人文價值 規(guī)劃價值 居住價值 功能價值 餐飲 /休閑 /娛樂 酒店 /會所 形成多層次的物質(zhì)、精神體系 酒店提升項目價值 產(chǎn)品價值 景觀價值 創(chuàng)新產(chǎn)品形式帶來生活品質(zhì)與品位提升 獨特設(shè)計平添居家生活情趣 親樹親水帶來的愉悅健康生活方式 一種令人向往的生活方式和文化主張 城市新文化的代表帶來的目光聚焦 無形價值產(chǎn)生的有形價值幾何級增長 合理天際線排布 鄰里共享 建筑標桿 城市交流空間向生態(tài)居住空間自然過渡 社區(qū)共享空間 獨特建筑帶來的藝術(shù)鑒賞價值 全方位理想生活中心 整體規(guī)劃及布局建議 價值體系 經(jīng)過經(jīng)濟測算和市場考量,在容積率為 2(即 *2≈18000 平方米左右的情況下,如下配比可以較低風(fēng)險實現(xiàn)利潤最大化 物業(yè)類型 建筑面積 百分比 備注 小高層 4800 26% 10復(fù) 11的小高層 多層 1200 7% 5復(fù) 6的多層 社區(qū)鄰里商業(yè) 1600 8% 產(chǎn)權(quán)式商鋪 4800 26% 售后統(tǒng)一包租經(jīng)營 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 6000 33% 售后統(tǒng)一包租經(jīng)營 合計 18400 100% 經(jīng)濟測算前提:商業(yè)及酒店等高附加值產(chǎn)品所占比例的最大化 價格確定方式:同類產(chǎn)品以市場比較法作為定價基礎(chǔ);為更大的規(guī)避項目的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險,本銷售價格的制定本著謹慎性、穩(wěn)健性的原則; 整體規(guī)劃及布局建議 物業(yè)配比 本項目的物業(yè)排布建議綜合考慮了規(guī)劃限制條件、資源情況、道路噪音和項目定位四方面的要求 地塊南側(cè)布臵多層,北側(cè)布臵小高層形成合理的天際線,中間排布大尺度集中綠化與水系形成圍合式組團布局 地塊最北側(cè)沿揚新路(車流量人流量較大,綠化遮擋少,商業(yè)價值較大)可布臵兩層鄰里商業(yè)街 2 4 1 3 地塊最西側(cè)沿新華路(綠化遮擋較為嚴重,商業(yè)價值相對不大)可布臵三層產(chǎn)權(quán)式商鋪(含大型餐飲、娛樂城) 地塊沿揚莊轉(zhuǎn)盤處,排布原則為通透 /昭示性強,建議布臵 12層三星級產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 整體規(guī)劃及布局建議 排布原則 總體配套及功能設(shè)施 ? 酒店 ? 商業(yè) ? 會所 酒店研究 目前酒店現(xiàn)狀 目前大廠地區(qū)的酒店以低中檔為主,包括南鋼賓館、南化賓館、揚子飯店以及雅家達商務(wù)酒店,酒店經(jīng)營以客房住宿、餐飲接待為主,內(nèi)設(shè)標準房、單人房、豪華套房以及歌舞廳、健身網(wǎng)球、美發(fā)廳、大小會議室等,客房數(shù)量大多在 100套左右,標準間價格在 150元左右。 ① 揚子飯店 ④ 雅家達商務(wù)酒店 酒店研究 酒店功能解析 綜合考慮酒店自身作用與地塊的關(guān)系,酒店應(yīng)該具有以下三種功能: 盈利功能 配合住宅及商業(yè)的銷售促進區(qū)域的后期發(fā)展 區(qū)域標志 出色的昭示作用 ? 滿足未來大廠、六合、浦口地區(qū)乃至整個江北地區(qū)的商業(yè)需求(居住、會議、宴會、高檔休閑等) ? 與住宅形成夢幻組合,在大大提升本區(qū)域價值感的同時,滿足部分住宅客戶對酒店的居住需求 ? 吸引商業(yè)人流,凝聚商業(yè)氛圍,為陌生區(qū)域迅速形成商業(yè)中心提供強勢的發(fā)力點 ? 形成獨特景點,為本地快造勢 ? 吸引寧六公路的來往客流,是本項目有效的軟性宣傳手段 酒店研究 酒店定位 —— 建議定位為 三星級商務(wù)酒店 ? 隨著大廠地區(qū)的不斷發(fā)展, 商務(wù)客數(shù)目將迅速增長; ?對南鋼集團、南化集團、揚子集團調(diào)研顯示,化工產(chǎn)業(yè)將帶來大量的中端客商、中小型公司工作人員,因此,中檔的商務(wù)酒店 是非常 需要的。 ? 在南京市規(guī)劃中,大廠地區(qū)將發(fā)展為化工業(yè)基地; ? 本項目致力于提供精致、體驗和有品位的生活, 中檔的酒店 與項目的定 位更加契合。 客源分析 客戶需求 專家訪談 區(qū)域定位 市場現(xiàn)狀分析顯示本項目更適合做成三星級商務(wù)酒店 酒店研究 酒店初步建議 建議在本地塊打造 產(chǎn)權(quán)式 三星級商務(wù)酒店,酒店為 12層 ,具體分布如下: ① 底層為地下停車; ② 一層為酒店大堂,大堂挑空;其余為大型特色餐飲配套; ③ 二 ~三層為酒店配套,以餐飲、休閑娛樂中心以及夜總會、大小會議室為主; ④ 四 ~十二層為酒店客房,其中標房 80間、豪華套房 20間。 如右示意圖: 區(qū)域內(nèi)內(nèi)街商業(yè)及三層商業(yè)銷售均不理想,且經(jīng)營不景氣 鳳南商業(yè)街: 位于大廠鳳南街,投資約 2億 元、建筑面積約 5萬㎡,集購物、餐炊、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)項目。商鋪三層捆綁銷售,建筑面積超過 100㎡ ,銷售單價為 60008000元 /㎡ ,銷售狀況一般。 永利 商鋪兩層捆綁銷售,銷售面積 70㎡ 以上,單價為 9000元 /㎡ 左右。 區(qū)域商業(yè)研究 鳳南商業(yè)街現(xiàn)狀 四季花街現(xiàn)狀 受南京城區(qū)集中百貨的影響,區(qū)域內(nèi)百貨業(yè)難以為繼 區(qū)域內(nèi)超市賣場商業(yè)競爭劇烈,已進入白熱化狀態(tài) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 永利購物中心、金年華、嘉泰商廈: 大廠區(qū)百貨業(yè)主要集中在大廠的商業(yè)核心地段--十村,整體檔次較低、形象較差,管理較為凌亂。 易初蓮花、北京華聯(lián)、蘇果: 易初蓮花落戶永利晶華城,緊鄰北京華聯(lián),加上鉆石星城擬引進的蘇果大賣場,大廠地區(qū)的大賣場建筑面積已經(jīng)超過 5萬㎡,再加上一些中小型的連鎖超市,大廠地區(qū)超市賣場的市場已經(jīng)趨于飽和,競爭已
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