【正文】 15年的投資回報(bào)率為較合理 加權(quán)銀行利率系數(shù)，假定商鋪?zhàn)饨馃o任何增值貶值 理論上商鋪品均價(jià)格為 9000元 /平方米左右 該區(qū)段鋪面面積大都在 60平方米以下 片區(qū)商鋪資源較為豐富，但是具有高形象的商鋪資源缺乏 表現(xiàn)：很少有拿到中介出租的，絕少有拿出來賣的！ 租賃合同一般簽半年到一年 租金平均在 50元 /平方米左右 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有待挖掘，商業(yè)潛力較大，需重點(diǎn)考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場研究小結(jié) 宏觀背景 供需關(guān)系改善，市場前景看好 房地產(chǎn)市場 借鑒 高品質(zhì)、高附加是暢銷的前提 客戶研究 一次臵業(yè)客戶為片區(qū)臵業(yè)客戶主流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目工作流程 市場研究 項(xiàng)目分析 定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目區(qū)位解析 項(xiàng)目位于可昆明市北市區(qū)與東市區(qū)交界處的核心軸線區(qū)域； 符合 “ 核心 — 軸線 — 網(wǎng)絡(luò) ” 的居住解析，商業(yè)生活配套極為發(fā)達(dá)； 發(fā)達(dá)的商業(yè)生活配套和城市發(fā)展的重心成就項(xiàng)目的地塊價(jià)值； 毗鄰市中心，且周邊多為 10幾年前的老式住宅區(qū)域，為城市發(fā)展改造的中心區(qū)域； 東市生活區(qū) 北市生活區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目四至研究 北至：王旗營股份合作社 南至：云南省化工機(jī)械廠住宅區(qū) 西至：王旗營路 東至：云南省化工機(jī)械廠住宅區(qū) 西北：蘇寧電器王旗營店 周邊雖有一定居住氛圍，但是居住形象有限； 磚 磚 磚 磚 5 磚 7 云南省化工機(jī)械廠 云南省化工機(jī)械廠 王 旗 營 路 北 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目基地現(xiàn)狀 目前，基地本身為王旗營農(nóng)貿(mào)市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場研究結(jié)論 ?供需關(guān)系的持續(xù)存在 市場供需關(guān)系持續(xù)存在，調(diào)控性新政的出臺(tái)并沒有改變市場內(nèi)客觀存在的供求關(guān)系； ?昆明地產(chǎn)大市場所處階段 調(diào)控新政出臺(tái)后，昆明地產(chǎn)市場由 “ 繁榮期 ” 走向 “ 調(diào)整期 ” ，供盤量減少的同時(shí)，市場均價(jià)也實(shí)現(xiàn)也 “ 三級(jí)跳 ” 的過程。 ? 對(duì)購買時(shí)間不足兩年的商品房出售全額征收營業(yè)稅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目開發(fā)方向定位案 益新地產(chǎn) 王旗營項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全 案 框 架 項(xiàng)目基地感受 項(xiàng)目目標(biāo)分析 項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定 市場研究？ 有效的市場研究？ 項(xiàng)目基地性質(zhì)確定 項(xiàng)目怎么做？ 產(chǎn)品怎么做？ 住宅？商業(yè)？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場調(diào)查是市場營銷中的重要基礎(chǔ)部分！ 絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)向功能 對(duì)的工作方式 信息處理的能力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 針對(duì)項(xiàng)目的 市場調(diào)研 項(xiàng)目基地研究 開發(fā)商需求研究 市場研究 競爭對(duì)手研究 客戶研究 豐富的操盤經(jīng)驗(yàn) 對(duì)市場與客戶的認(rèn)知度 長期積累的 符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的 適應(yīng)昆明房地產(chǎn)的 工作方式 項(xiàng)目整體定位 !!! 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在市場調(diào)研的過程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏 用市場需求來說話，以此保證對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目情況 用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開發(fā)公司 容積率： ； 用地面積： ， ㎡ ； 總建筑面積： ㎡ ； 建筑密度： 60%； 車位特別提示： 根據(jù) 《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 ，新建住宅車位配比不得小于 ： 1。若項(xiàng)目建有大體量商業(yè)，須考慮商業(yè)部分的車位需求； 本 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目目標(biāo) 從項(xiàng)目安全角度 科學(xué)的短、平、快 快速回籠資金 從實(shí)現(xiàn)利益的角度 保證利潤率 從品牌傳播的角度 建立開發(fā)商地產(chǎn)品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)下的戰(zhàn)略 商業(yè)體量合理最大 保證利潤實(shí)現(xiàn) 合理的商業(yè)主題定位 銷售 選擇最佳展示面，加大毗鄰城市的住房人氣 高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比 優(yōu)先選擇更適合市場，銷售速度快的產(chǎn)品 產(chǎn)品 以市場客戶群為目標(biāo)系，實(shí)現(xiàn)快速銷售 定位 快速回籠資金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目工作流程 市場研究 項(xiàng)目分析 定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分項(xiàng)研究 1：宏觀背景 （一）、近期樓市交易量情況 0100000202200300000400000500000600000700000800000900000020224000600080001000012022成交面積 ( ㎡ ) 482394 595831 662022 662025 662022 662106 593855 650379 569661 560764 817338 854203 735529 成交金額 ( 萬元 ) 175252 190933 228645 233284 345423 374438 196621 218661 182783 202263 380487 292103 268932 成交均價(jià) ( 元 /平米 ) 3564 3409 3464 3632 3285 3626 3347 3462 3515 3654 3769 3587 3672 當(dāng)日成交量 ( 套 ) 5209 5109 5699 5316 9861 9932 5403 5353 5170 5152 6587 7302 683506 年 8月06 年 9月06 年 10月06 年 11月06 年 12月07 年 1月07 年 2月07 年 3月07 年 4月07 年 5月07 年 6月07 年 7月07 年 8月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分項(xiàng)研究 1：宏觀背景 （二）、昆明地區(qū)房地產(chǎn)重大政策變化 ? 昆明市政府管理當(dāng)局也進(jìn)一步明確了如下一些相關(guān)具體措施： ? 二環(huán)以內(nèi)規(guī)模低于 10畝的項(xiàng)目禁止開發(fā)，二環(huán)以外低于 50畝的項(xiàng)目禁止開發(fā)； ? 在以往核準(zhǔn)商品房預(yù)