【正文】 良渚文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)為主體的文化休閑旅游基地。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州概述 10 杭州?一主三副六組團(tuán)?具體規(guī)劃 2 ? 臨浦組團(tuán)：由臨浦、義橋、戴村鎮(zhèn)組成，是城市南部未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基地。 ? 六大組團(tuán)：分成北片和南片， 北片由塘棲 、良渚和余杭組團(tuán)組成，南片由義蓬、瓜瀝和臨浦組團(tuán)組成。 ? 下沙城：由下沙、九堡、喬司組成，北部為教育科研區(qū)，南部、西部為工業(yè)區(qū)，中部及東部臨江地區(qū)為居住生活區(qū)。 ? 臨平城：由臨平城區(qū)、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成， 北部為工業(yè)區(qū)和配套生活服務(wù)區(qū)，中部為公建區(qū)和居住生活區(qū)，南部為物流區(qū)。 ? 江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，沿江地區(qū)為居住生活區(qū)、公建區(qū)和遠(yuǎn)景城市商務(wù)中心，南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)，東、西部為工業(yè)區(qū)和文教科研區(qū)。湖濱地區(qū)為旅游商業(yè)區(qū)，江濱地區(qū)為城市新中心 (商務(wù)中心 )。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州概述 8 大杭州市區(qū)觃劃總體圖 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州概述 9 杭州?一主三副六組團(tuán)?具體規(guī)劃 1 ? 杭州的發(fā)展是?一主三副六組團(tuán)?，杭州主城和江南城、臨平城、下沙城三個(gè)副城再加六個(gè)組團(tuán)，六組團(tuán)詳細(xì)功能定位 ? 主城：由上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)及江干區(qū)西部組成。她三面環(huán)山一面臨江，坐擁 天下美景 —— 西湖 ,在獨(dú)具優(yōu)越的自然環(huán)境的同時(shí) ,也具備悠久的歷史人文 資源。 也就是在 2022年，杭州房地產(chǎn)一下子從中國二線城市一躍成為與北京、上海、深圳并稱為中國房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的一線城市。 回眸 2022年房地產(chǎn)政策變化，上半年積極救市，下半年隨市維穩(wěn)。 2022年初，很多房地產(chǎn)企業(yè)還面臨資金壓力甚至現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而盤點(diǎn)全年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量及銷售價(jià)格已達(dá)到了前所未有的高度，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績大幅提高、資金狀況明顯改善； 銷售額在百億以上的企業(yè)數(shù)量 2022年驟增到 27家 ，標(biāo)志著企業(yè)實(shí)力上升到了一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)也是市場(chǎng)因素作用的結(jié)果。 面對(duì)機(jī)遇，我們應(yīng)該抓住城市建設(shè)新機(jī)遇 進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，應(yīng)該順應(yīng)歷史， 做城市化進(jìn) 程的推手，做城市新區(qū)建設(shè)的開拓者。 4 前言 市場(chǎng)篇 客戶篇 板塊篇 定位篇 營銷篇 推廣篇 后語 5 歷史進(jìn)程說： 城市快速建設(shè)發(fā)展是歷史前 進(jìn)的必然產(chǎn)物，是中國解決?三農(nóng)問題?行 之有效的基本辦法之一。 雙方在戰(zhàn)略、方向以及客戶定位和產(chǎn)品定位上取得共識(shí)，并針對(duì)目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)格局，如何精準(zhǔn)定位突圍杭城，以及項(xiàng)目整體規(guī)劃上的把控，打造傳世經(jīng)典，著重于有指導(dǎo)意義的戰(zhàn)略和方向，細(xì)節(jié)和常規(guī)手法不是本次提案的重點(diǎn)。1 工控置業(yè) E/F地塊市場(chǎng)調(diào)研 及營銷策劃提案 (前期溝通案 ) 2022410 2 前言 市場(chǎng)篇 客戶篇 板塊篇 定位篇 營銷篇 推廣篇 后語 3 提案前言 本次溝通是前期溝通，主要目的是在了解杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、杭州小戶型公寓樓盤及 LOFT產(chǎn)品現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，明確本項(xiàng)目的定位和面臨的風(fēng)險(xiǎn)及存在的機(jī)遇。 著重解決本項(xiàng)目?賣什么？?、?賣給誰？?以及?怎么賣？?這三大問題。詳細(xì)的論證報(bào)告將在以后的提案中重點(diǎn)論述。城市快速擴(kuò)張將是 中國近段時(shí)間發(fā)展趨勢(shì)。 面對(duì)機(jī)遇，我們?cè)撟鍪裁? 6 杭州樓市之 —— “ 一線之差? 20222022年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由高到低再到迅猛上揚(yáng)的起伏行情，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)歷了由歡喜到茫然再到驚喜交加的心理劇變。 2022，?瘋牛年?，高房價(jià)一路裸奔，成了老百姓心中的切膚之痛！這一年下半年?十一?期間，一線城市房價(jià)超過了 2022年?拐點(diǎn)?前最高點(diǎn)。各地政府在落實(shí)房產(chǎn)政策上各顯神通，緊緊跟隨在中央積極的財(cái)政和貨幣政策身后，成為保八的中堅(jiān)力量，這些頗具地方特色的政策集體塑造了 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州概述 7 認(rèn)識(shí)杭州 杭州是一座有著悠久歷史和文化的古城。杭州市政府以西博會(huì)為平臺(tái)，實(shí)施了 ?住在杭州、游在杭州、學(xué) 在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州? 的城市發(fā)展戰(zhàn)略 ,出臺(tái)了一系列 ?構(gòu)造大都市 ,建設(shè) 新天堂?的配套政策 ,積極 向國際花園城市邁進(jìn) ,未來的杭州是旅游勝地 、 學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)樂園、 居住生活天堂以及時(shí)尚休閑之都 。中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)，北部以工業(yè)、倉儲(chǔ)物流區(qū)為主，東部為交通、市政設(shè)施區(qū)，西部為教育科研、居住區(qū)。規(guī)劃城市人口 185萬人，城市建設(shè)用地 167平方千米。規(guī)劃城市人口 110萬人，城市建設(shè)用地 102平方千米。規(guī)劃城市人口 50萬人，城市建設(shè)用地 46平方千米。規(guī)劃城市人口 60萬人，城市建設(shè)用地 54平方千米。用于吸納中心城區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)等功能的擴(kuò)散，形成相對(duì)獨(dú)立的組合城鎮(zhèn) 。 ? 塘棲組團(tuán)：由塘棲、仁和鎮(zhèn)組成，是省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)，城市北部的休閑旅游觀光基地和臨平工業(yè)區(qū)塊的配套服務(wù)基地。嚴(yán)格保護(hù)遺址群，合理控制人口和建設(shè)用地規(guī)模。 ? 瓜瀝組團(tuán)：由瓜瀝、衙前、坎山鎮(zhèn)組成，是城市東南部以臨港工業(yè)、輕紡工業(yè)、服裝加工為主的綜合性工業(yè)區(qū)和區(qū)域性物流中心。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州概述 11 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)収展?fàn)顑? 杭州樓盤價(jià)格持續(xù)上升的現(xiàn)象已被稱作 “ 杭州現(xiàn)象 ” 來分析， 在繁榮、漲價(jià)、感嘆和爭(zhēng)論聲中， 不光是房地產(chǎn)行業(yè)及 相關(guān)行業(yè)，現(xiàn)在全社會(huì)都在 討論房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯示， 僅有 1 1％的居民購房的目的為居住，其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。2022年，杭州主城區(qū)商品房成交量超出 07年、 08年總和， 12月份本年度最高成交均價(jià)接近20220元 /平方米； 2022年，杭州土地市場(chǎng)異?；馃幔瓿山煌恋?785億元，位居全國第三。 全年杭州商品住宅累計(jì)成交 、 ，同比均上漲 205%，創(chuàng)下 04年以來杭州歷史成交最高。 2022年交易量波峰處在第二季度，其中 5月成交量最高，為 9088套， 6月開始成交量連續(xù)三個(gè)月下滑，主要是由于市場(chǎng)剛性需求的過度透支，以及市場(chǎng)供應(yīng)不足所導(dǎo)致。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州樓市盤點(diǎn) 13 07年 09年杭州商品住宅可售量和出清周期 2022年底可售量縮減至 5千套左右，出清周期僅為 2個(gè)月。出清周期方面， 09年 12月杭州商品住宅出清周期僅為 2個(gè)月，較 09年 1月縮短了 15個(gè)月，市場(chǎng)存量消化速度非常快。 2022年 111月杭州商品住宅成交仍以中小戶型為主， 90平米以下戶型成交比重達(dá)41%，同比增長 2個(gè)百分點(diǎn)，較 2022年增幅提高 30個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是由于 09年杭州商品住宅市場(chǎng)中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)充足， 90平米以下新增套數(shù)占供應(yīng)總量的比重明顯增加。此外， 120160平米的大戶型成交占比明顯增加，從 08年的 23%上漲至 09年的 25%，同比提高 2個(gè)百分點(diǎn)。從分月走勢(shì)看， 16月同比價(jià)格處于小幅下跌態(tài)勢(shì)，跌幅處于 ％至 ％之間； 7月開始止跌回升， 7月、 8月和 9月價(jià)格同比分別上漲 ％、 ％和 ％，漲幅呈逐月擴(kuò)大趨勢(shì)。 到 12月份，商品房銷售均價(jià)更是 創(chuàng)新達(dá)到 20220元平方米。價(jià)格小幅下降的原因主要有二：一是由于樓市成交結(jié)構(gòu)的變化， 2022年前三季度，單價(jià)在 12022元 /平方米以下的中低端樓盤成交套數(shù)占比達(dá) 50%以上，同比上漲十幾個(gè)百分點(diǎn)；而單價(jià) 18000元以上的高端樓盤占比僅為 20%左右。下半年隨著供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)量萎縮以及地價(jià)的不斷飆升使得杭州商品住宅成交價(jià)格穩(wěn)步上升， 12月單月均價(jià)突破 20220元 /平方米。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州樓市盤點(diǎn) 17 開収商投資信心明顯增強(qiáng) ,市民購買力增強(qiáng) 開發(fā)商運(yùn)營資金寬裕 隨著銷售市場(chǎng)活躍，成交量的大幅增長，開發(fā)商的資金狀況持續(xù)向好。 隨著居民收入的增加，居民購房的單價(jià)與總價(jià)承受能力也隨之有所提高。 承受總價(jià) 100萬元以上房屋的參觀者比例達(dá)到 ％， 比 5月人居展多 。 調(diào)查顯示，首次購房和改善住房條件的購房比例為 ％和 ％，比 5月人居展分別下降 。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州樓市盤點(diǎn) 19 杭州新區(qū) 房源吸引力增加 老城區(qū)是居民購房的首選，但房源少，房價(jià)高限制了居民的房源選擇和購買能力。 濱江、 錢江新城與下沙是杭州未來中央商務(wù)核心區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)中心，也是 客戶 購房選擇的買點(diǎn)， 有％和 ％的購房者選擇購買錢江新城和下沙區(qū)域的房子，分別比上半年 增加 。調(diào)查顯示， ％開發(fā)商以開發(fā)高層 /小高層類型房源為主，比 5月人居展增加 ；而開發(fā)多層住宅為主的占 ％，比 5月人居展減少 ；別墅和排屋開發(fā)為主的分別占 ％和 ％。調(diào)查顯示， ％的參觀者選擇多層樓盤；而選擇高層 /小高層住宅占 ％，選擇精裝修公寓占 13％。主要原因是由于 09年杭州商品住宅市場(chǎng)中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)充足， 90平米以下新增套數(shù)占供應(yīng)總量的比重明顯增加。 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州樓市盤點(diǎn) 22 盤點(diǎn) 2022，推斷 2022年杭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 開發(fā)商資金充足，投資熱情增加 購房者購買實(shí)力增加 投資性購房比重加大 各個(gè) 新區(qū)樓盤供應(yīng)比重加大 中高層樓盤將更受消費(fèi)者青睞 小戶型公寓供應(yīng)量和需求量將加大。 玫瑰 老余杭閑林 2022 年 5 月 200 370 ㎡ 0571 85851558 、 85851778 景海灣 聞堰湘湖 2022 年 2 月 7 日 220 350 ㎡ 0571 89938899 、 82377777 YOU 盤時(shí)代 拱北橋西 2022 年 51 ㎡、 47 ㎡ 0571 88968111 、 88968777 領(lǐng)駿世界 主城區(qū) 2022 年 3 月 20 日 43 69 ㎡ 0571 85125111 、 85125222 東潤楓華 主城區(qū) 2022 年 5 月 88 185 ㎡ 0571 86056669 ， 86066669 雅戈?duì)? 武林府 主城區(qū) 2022 年上半年 200 330 ㎡ 05 71 87028789 綠城西子 杭州大運(yùn)河 商務(wù)區(qū) 拱北橋西 2022 年 4 月中旬 0571 88028686 商博 水岸蓮花 主城區(qū) 2022 年 3 月、 4 月 350 500 ㎡ 0571 87956666 華科 九潤公寓 喬司九堡 2022 年 9 月、 10 月 90 120 ㎡、 130 160 ㎡ 0571 28210088 綠城 龍灣 拱北橋西 2022 年 5 月底 170 250 ㎡ 0571 88090166 第一章：市場(chǎng)篇 —— 杭州樓市盤點(diǎn) 24 杭州 2022 年開盤樓盤表 開景 西溪郡 老余杭閑林 2022 年下半年 200 300 ㎡ 0571 85388058 東冠 水岸晶座 丁橋華豐 2022 年 5 月 50 和 70 ㎡ 0571 85788811 綠城 八墅 O CT V IL L A S 富陽銀湖 2022 年下半年 350 1000 方 0571 87069288 名城湖左岸 下沙 2022 年中下旬 80 140 ㎡ 0571 85195050 、 85196060 科爾南城景園 蕭山 2022 年 4 月 80 140 ㎡ 0571 82883337 、 82883336 美達(dá) 上尚庭 拱北橋西 2022 年 9 月 78 178 ㎡ 0571 87633899 郡原 麗園 主城區(qū) 2022 年 6 月底、 7 月初 230