【正文】 饒市房產(chǎn)價格漲幅每年政府都控制在8%以下，據(jù)上饒市房管局發(fā)布的報告顯示，2006年，雖經(jīng)歷了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，但上饒市房地產(chǎn)市場目前仍然保持著持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的狀態(tài)理性和正常。余干縣以市區(qū)為中心，以“1小時車程”為半徑，這個范圍之內(nèi)大約就有300萬人口之多。人口情況上饒市人口狀況一覽表（2006年止）地區(qū)面積（平方公里）人口（萬人）人口密度上饒市22816680289信州區(qū)339361003上饒縣224074321廣豐縣137878552玉山縣172856307鉛山縣217742184橫峰縣66521286弋陽縣152838236余干縣2331365波陽縣4215136318萬年縣114038307婺源縣2949112德興市208234149【分析】由上表來看，上饒市人口眾多。氣候溫和，日照充足，雨量豐沛，無霜期長，分溫?zé)帷睾汀貨鋈夂騾^(qū)，具有春秋短、冬夏長的季候特點。13′118186。34′29186?？偯娣e22791平方公里。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯；320國道、206國道以及311高速公路四通八達(dá)，百里之內(nèi)就有四個機場，交通通訊極其便利。 針對余干縣房地產(chǎn)市場，為了更深入地了解余干縣房地產(chǎn)市場，把握房地產(chǎn)市場供給和需求情況，并通過房地產(chǎn)市場分析，為本項目的產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃設(shè)計和前期營銷推廣奠定市場依據(jù)。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前余干縣城北新區(qū)房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本營銷策劃方案對本項目作了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，著重從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的前期市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、品牌策劃包裝、營銷策略組織、市場推廣、廣告策略安排、銷售策略、招商策略等方面都作了全局性和可操作性的論述。江西上饒余干縣城北新區(qū)飲食一條街項目是**公司繼成功開發(fā)一系列住宅項目之后，進軍商業(yè)項目的開山之作，她將成為贛東系列特色菜的聚集地，同時也彌補了余干縣無專業(yè)飲食街的空缺。并且這種支撐點應(yīng)該是實實在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。前 言兵法云：“謀定而后動”，在日益發(fā)展成熟的商業(yè)地產(chǎn)銷售中，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃就必須做到位，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中的重要性顯得越來越重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。任何一個項目的前期營銷策劃，無論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個強有力的支撐點。只有這樣，才能保證后期的營銷推廣的實際可操作性；只有這樣，才能保證營銷推廣的有效性，也就是說是能夠指導(dǎo)并促進銷售的；只有這樣，策劃才能夠給項目帶來切實可行的附加值；只有這樣，營銷推廣才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。我們的產(chǎn)品是什么？我們的產(chǎn)品賣給誰？我們處于一種什么樣的市場？我們通過怎樣的營銷推廣方式去賣我們的產(chǎn)品？我們通過怎樣的招商策略來吸引經(jīng)營者到這里經(jīng)營？我們采取怎樣的租售模式來取得利潤最大化？為了解決這一系列的問題，我司派市場部專業(yè)人員對余干縣宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)市場進行了詳細(xì)的調(diào)研和分析，本項目性質(zhì)初步確定為江南園林風(fēng)格的贛東菜飲食一條街。目 錄一、項目市場分析宏觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析項目區(qū)位分析飲食市場分析競爭樓盤分析二、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品自身定位地塊SWOT分析市場定位功能定位形象定位目標(biāo)消費群定位三、項目建議項目命名建議外立面風(fēng)格建議園林設(shè)計建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議附加值提升建議商鋪部分建議強強聯(lián)合建議四、營銷策劃建議入市策略分階段營銷方案廣告策略五、商鋪招商策略經(jīng)營布局經(jīng)營策略招商計劃招商策略六、項目經(jīng)濟效益評估項目綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目財務(wù)經(jīng)濟指標(biāo)項目確定性分析項目靜態(tài)、動態(tài)經(jīng)濟效果分析項目不確定性分析七、商鋪投資回報分析產(chǎn)品策劃品牌策劃銷售及招商策劃廣告策劃及設(shè)計項目營銷策劃中的其他相關(guān)工作第一章 項目市場分析在當(dāng)今競爭異常激烈的房地產(chǎn)市場中，市場分析作為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成，在房地產(chǎn)市場運作日趨規(guī)范、透明，經(jīng)營環(huán)境競爭日益復(fù)雜、激烈的情況下，已彰顯越來越重要的作用，市場分析工作成功與否直接關(guān)系到企業(yè)開發(fā)成本的控制，關(guān)系到整個項目的效益，甚至關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，只有通過認(rèn)真細(xì)致、專業(yè)有效的市場分析，為項目的每一個環(huán)節(jié)提供即使準(zhǔn)確的市場信息，使項目能制定確切可行的策略，打好變幻無常的、漫無邊際的商海戰(zhàn)，爭取每一次的勝利。一、宏觀環(huán)境分析（一）上饒市場情況上饒概況 上饒市位于江西省東北部，東鄰浙江，西接安徽，南連福建，位置十分顯要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。上饒市轄上饒、廣豐、玉山、婺源、弋陽、橫峰、波陽、余干、萬年、信州區(qū)、德興市等十縣一區(qū)一市。上饒地處北緯27186。34′、東經(jīng)116186。29′之間,處中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，年降雨量為16001800毫米，年無霜期為251天274天。經(jīng)濟運行情況2006年上饒市各縣市區(qū)國民生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)累計數(shù)增長%累計數(shù)增長%累計數(shù)增長%累計數(shù)增長%上饒市306268052849312868941247293信州區(qū)46889830455201025237418上饒縣2587734050114726971003廣豐縣61205072750325730213570玉山縣1962253685810820951158鉛山縣201130421788491974033橫峰縣85635193983856927668弋陽縣174157412647517257721德興市3405733441221421891943婺源縣199945314308700181514余干縣2625901247547553262304鄱陽縣343828123150108706111972萬年縣170538395917612454823【分析】2006年余干縣生產(chǎn)總值排名一般但增長最快,其他各項指標(biāo)增長速度亦較快．從表中可以看出余干第三產(chǎn)業(yè)累計數(shù)較低，不過增長速度較快，為房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展制造了良好的發(fā)展環(huán)境。其中余干縣人口數(shù)量在上饒市十縣一區(qū)一市中位居第二，土地面積在十縣一區(qū)一市中位居第三。因此，余干縣將成為未來的人才聚集地，同時擁有300萬人的大消費市場。同時下半年的房價仍會是穩(wěn)中有升，不過增幅變趨緩。％，增幅較上年回落3個百分點。％；商品房預(yù)(銷)，%。價格漲幅趨緩上饒市房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展初期,為保證房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，我市始終把保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,尤其是價格穩(wěn)定放在首位。據(jù)市房管局統(tǒng)計，今年一季度，市區(qū)商品住房銷售均價為1420元/平方米，％。房價未來走向　　據(jù)介紹，由于政府采取了抑制房價過快增長等措施，預(yù)計2007年房價穩(wěn)中有升，增幅趨緩。二、微觀環(huán)境分析（一）余干縣市場情況 余干概況—文明富饒的“魚米之鄉(xiāng)” 余干縣是個歷史悠久，聞名富饒的“魚米之鄉(xiāng)”，地處江西省東北部，鄱陽湖東南岸，信江下游，地理坐標(biāo)為東經(jīng)116013’48”—116054’24”，北緯28021′36”—2903’24”，南北長87公里，東西寬38公里，呈南北狹長狀，全縣總面積為2336平方公里。 縣城余干鎮(zhèn)位于全縣的中心，處于信江下游的濱湖平原上，地勢平坦低洼，湖泊眾多，港汊縱橫。旅游資源—將建成為“南昌后花園”自然景觀有李梅嶺的幽村古剎，五雷萬春山色，鄱陽湖的湖光帆影。文物古跡有乘風(fēng)亭、忠臣廟、昌谷寺、中橋、潤溪大橋、下楓橋等七處縣級文物保護單位。余干縣政府規(guī)劃把余干縣建設(shè)成為“南昌的后花園”。珍珠、鱖魚、青蝦等發(fā)展勢頭平穩(wěn)，河蚌長勢良好，鱖魚網(wǎng)箱精養(yǎng)也已推廣普及，鱖魚養(yǎng)殖面積現(xiàn)已超過了1000畝。） 中國稀有珍禽——“余干烏黑雞”博得“中華土雞王”之美譽。 經(jīng)濟發(fā)展速度加快 2006年，%。年均增幅全市排名第一。投資和消費拉動力增強，；全社會消費品零售總額由2002年的6億元，%。住房、電腦、汽車等大額、高檔消費逐漸增多，%降到2006年的46%。商品房價格也迅速上漲，2006年住宅均價約1100元/平米，商鋪的價格也在飛速上漲，老城區(qū)的部分商鋪價格已經(jīng)接近10000元/平米。城北新區(qū)土地供應(yīng)充裕宗地名稱宗地位置規(guī)劃建筑面積（萬平米）容積率規(guī)劃用途批地時間土地總價款（萬元）正在開發(fā)建設(shè)面積（公頃）城北停車場城北新區(qū)2商服用地540帝景園一期城北新區(qū)商服用地21帝景園城北新區(qū)商服用地430城北新城環(huán)城路西側(cè)商服用地1667新世紀(jì)購物公園縣城西街商服用地祥富廣場花園城北新區(qū)商服用地三、項目區(qū)位分析本項目所處的城北新區(qū)為政府規(guī)劃的新行政中心和新商業(yè)中心，城北新區(qū)目前已建和在建的項目供應(yīng)量約20萬平米。目前，城北新區(qū)處于商品房開發(fā)熱潮，各種住宅和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)充裕，大有供過于求之勢。同時，也缺乏專業(yè)性的飲食商街，因此，本項目在城北新區(qū)做飲食商街是不二選擇。余干特色飲食豐富，但是目前尚無專業(yè)性的飲食商街，老城區(qū)飲食店不少，但是分布凌亂，且環(huán)境太差，缺乏統(tǒng)一管理。五、競爭樓盤分析競爭樓盤資料樓盤名稱位置規(guī)模建筑形態(tài)戶型面積銷售價格租賃價格項目評價新世界購物公元城北新區(qū)迎賓大道與世紀(jì)大道交叉處建筑面積6萬平米酒店、休閑娛樂中心、商貿(mào)廣場商務(wù)樓、酒店式公寓商鋪25—360平米，商務(wù)樓30—230平米，酒店式公寓30—60平米底層商鋪均價7100—7400元/平米之間，二層2000—2200元/平米尚無交付余干首個集酒店、購物、休閑、娛樂、美食、辦公、公寓為一體的商業(yè)項目世紀(jì)花園城北新區(qū)—多層住宅、商鋪住宅120—130平米住宅1200元/平米，商鋪3000元/平米————商貿(mào)廣場城北新區(qū)—商業(yè)100—150平米底層4580元/平米，二層1180元/平米1—3層4000元/年余干目前純商業(yè)項目，定位相對低端老城區(qū)步行街—商鋪50—120平米8500—10000元/平米50平米的商鋪租金13800元/平米左右位置優(yōu)越，但是規(guī)劃凌亂，缺乏統(tǒng)一管理。商務(wù)樓30—230平米，酒店式公寓30—60平米戶型特點大面積戶型可自由分隔銷售價格底層商鋪均價7100—7400元/平米之間，二層2000—2200元/平米促銷策略首付5成，商鋪2層三年返租，租金收益率為每年6%，全國同步招商。競爭樓盤總結(jié)1）目前余干縣商業(yè)項目主要聚集在城北新區(qū)，商業(yè)項目形態(tài)囊括了購物、酒店、休閑娛樂、商務(wù)辦公等。3）城北新區(qū)商業(yè)項目供應(yīng)充裕，商鋪價格相差較大。二層商鋪價格較低，普遍在2000元/平米左右，但銷售情況不好。5）余干縣很多樓盤宣傳低調(diào)，售樓部布置簡陋，宣傳資料準(zhǔn)備極不齊全。余干縣城北新區(qū)是未來的城市CBD中心，余干縣政府決意把城北新區(qū)打造為余干縣的形象工程，為余干成為“南昌后花園”奠定基礎(chǔ)。一、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——以贛東菜為特色的水產(chǎn)飲食商業(yè)街本項目位于余干縣新商業(yè)中心，距離余干縣老城區(qū)約10分鐘車程。不過周邊商業(yè)項目多為綜合性商業(yè)項目，缺乏專一性商業(yè)街區(qū)，飲食街區(qū)更是鳳毛麟角，因此針對該項目進行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——以贛東菜為主的品牌飲食商業(yè)街。理由二：從地區(qū)人口消