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鄉(xiāng)維多利亞城策劃方案-展示頁

2025-01-30 19:18本頁面
  

【正文】 鄉(xiāng)第一高層社區(qū)(二)、廣告語:★ 維多利亞港灣,??磕簧膲粝搿? 尊貴浪漫的歐陸風(fēng)情★ 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,演繹地產(chǎn)新篇章★ 城市名片,身份象征(三)、目標(biāo)客戶的定位為更好的為本案找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體,分析其購買動機(jī),針對性的開發(fā)出他們所需的住宅,特分析如下: 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者A、 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的單位家屬院較多,有二次置業(yè)需求者較多。B、樓間距較小從總平上看,本案的樓距較小,視覺上感覺較密,如果不能在期房階段盡快完成銷售,那么,隨著樓房的竣工,這種影響將更加明顯和突出。E、環(huán)境配套優(yōu)勢由于本項目是以高層電梯公寓為主,綠化空間較大,環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善,是今后宣傳的靚點和賣點,建議投建中心休閑廣場及水景綠化作為本項目高檔次的重要標(biāo)志。C、整體規(guī)模獨一無二雖然本區(qū)域的樓盤眾多,并且多以高層、小高層電梯點式公寓為主,而本項目的開發(fā)以高層電梯純板式公寓為主,其地段、配套、理念、綠化率和總平布置較合理,其規(guī)模在新鄉(xiāng)市更是獨一無二,在該區(qū)域應(yīng)該是有相當(dāng)競爭力的。項目的地段優(yōu)勢不言而喻,毗鄰衛(wèi)河之濱,元寶形地塊,風(fēng)水天成,生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和舒心,環(huán)境和配套都十分適合居住。(四)、本項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析A、 地段方便性隨著新鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是五城創(chuàng)建以來,房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的情形。牌坊花園。具體規(guī)劃仍未通過,詳細(xì)情況有待進(jìn)一步了解。結(jié)構(gòu):框架剪力墻 金谷廣場該項目主要以商業(yè)為主,與維多利亞城隔河呼應(yīng)。A、 周邊住宅小區(qū)分布情況:銀馬花苑、金谷廣場、牌坊花園、恒升世家、梧桐緣、隆基文翠園B、 項目檔次:中高檔次C、 周邊配套情況: 教育系統(tǒng)完善:名校眾多:和平路小學(xué)、三中、二中、一中分布周圍,師大附中可在小區(qū)口附近有公交車直達(dá) 醫(yī)務(wù)安全保障:市第四醫(yī)院、榮康醫(yī)院近在咫尺,中心醫(yī)院、人民醫(yī)院、二院都距離不遠(yuǎn) 購物商場:小區(qū)建設(shè)的大型購物中心、沿河精品步行街 健身休閑:毗鄰人民公園、牧野公園和體育中心,向北不遠(yuǎn)是體育館 交通便利:多路公交車直達(dá)(三)、周邊項目情況概述銀馬花苑基本情況:三幢24層高層,拐角處為十層商場帶寫字樓,住宅約500戶,地下停車場,主要戶型為151 m2三房二廳、172 m2四房二廳,另外其復(fù)式房屋為200 m2左右。本項目是目前新鄉(xiāng)最大的高層商住開發(fā)項目,項目總占地45700 m2, m2 ,其中商業(yè)建筑面積46173 m2,商務(wù)公寓39744 m2,﹪,總戶數(shù)為1355戶(住宅戶數(shù)991戶),停車位計412輛(其中地下364輛,地上48輛)。首先請關(guān)注以下信息:2004年1—11月新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計情況項目 1—11月完成統(tǒng)計 同期增長情況(%) 合計 住宅 (其中)經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)房 其他開發(fā)投資額 76041萬元 42898萬元 1543萬元 2222萬元 12645萬元 18276萬元 % 243% 32% 82% 48% 87%完成施工面積 193萬米 156萬米 139% 191% 251% 312% % 883%新開發(fā)面積 71萬米 49萬米 140% 274% 551% % 竣工面積 10萬米 94% 148% 54% 銷售面積 17萬米 15萬米 2萬米 % 248% 81% 85% 銷售額 19499萬元 14170萬元 118萬元 5329萬元 % 200% % 63% 從以上統(tǒng)計情況看,新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場特征非常明顯:一、 整體保持較快增長;二、 住宅增長保持高速增長,銷售勢頭不減,但據(jù)調(diào)查,部分設(shè)計不合理、品質(zhì)不好樓盤的銷售情況已經(jīng)開始下滑;三、 商業(yè)項目急劇收縮,對商業(yè)項目的定位要非常精確,新鄉(xiāng)市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)有供應(yīng)過量的苗頭,須有計劃性的方案以輔助;四、 整體價格繼續(xù)穩(wěn)中有升,價格競爭激烈性加劇。房地產(chǎn)市場的新時代已經(jīng)悄然來臨。鄉(xiāng)維多利亞城策劃總 序 項目背景簡述第一部分 項目情況分析及市場定位第二部分 產(chǎn)品提升第三部分 整合宣傳方案第四部分 媒體廣告策略第五部分 開盤階段媒體廣告計劃第六部分 開盤活動方案第七部分 價格策略第八部分 銷售渠道第九部分 春季房展會工作方案2005年1月19日總 序2004年的房地產(chǎn)市場雖然受到國家宏觀調(diào)控政策的影響,但對于新鄉(xiāng)等三線城市而言,由于此類市場前些年房地產(chǎn)市場的相對滯后,也由于社會游資形成的投資(或投機(jī))資金力量相對較弱,因此對國家宏觀政策的敏感度反而較小,從上半年的市場情況看,總體仍保持著穩(wěn)定增長的態(tài)勢。但是,房地產(chǎn)的暴利時代終究過去,這個市場再也不會有一夜暴富的神話,隨著隨波逐流的小地產(chǎn)商的減滅,消費者的心理逐漸成熟,品牌開發(fā)和實力開發(fā)是影響和引導(dǎo)新鄉(xiāng)房產(chǎn)走向新局面的關(guān)鍵。在這種新環(huán)境下,樓盤的品牌、品質(zhì)和有效的營銷手段,將決定競爭的成敗。第一部分 項目情況分析及市場定位一:項目情況分析(一)、 項目基本情況本項目位于和平路中段,周邊有銀馬花苑、金谷廣場、恒升世家、牌坊花園等高層、小高層開發(fā)項目。(二)、區(qū)域概況本案地處市中心地段,毗鄰新鄉(xiāng)市南北中軸線—和平路,是市中心的重點區(qū)域和未來的發(fā)展中點,周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達(dá)。住宅銷售1980元/ m2起價。其住宅部分以多層為主。恒升世家總建筑面積53000 m2,住宅320余套,主要戶型為158 m2三房兩廳、155 m2三房一廳、48 m2小戶型,銷售價格2700元/ m2,目前住宅銷售近半,營業(yè)房全部自用經(jīng)營商場(約9000 m2,包括地下室及地上2層)。小高層項目,住宅192套,主要戶型為137 m2,住宅價格2450元/ m2,目前仍有60余套未完成銷售。城市中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)又上一臺階,以前那種要方便無環(huán)境的開發(fā)思路也蕩然無存,取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無窮項目的周邊,隨著市政府城市改造的深入,全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成,相信假以時日,一個優(yōu)越的生活社區(qū)將會亮相登場。D、戶型合理而功能齊全由于本項目的開發(fā)設(shè)計的戶型多樣化,而公攤有僅為 20﹪,與本項目目標(biāo)群體的購買心理相當(dāng),實用的戶型、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境與大手筆的開發(fā)風(fēng)范,將使本項目在該區(qū)域擁有嶄新的市場群體。劣勢分析A、外圍環(huán)境本項目是處于舊城中心,周邊舊城形象還不能及時改變,二者新舊對比,對本項目存在著一定的負(fù)面影響。D、競爭樓盤較多 項目周邊樓盤眾多,如“銀馬花苑”、“金谷廣場”、“牌坊花園”“恒升世家”等,它們各有特點,各有各的客戶群體,其中牌坊花園因其形象好、定位高、宣傳到位、開發(fā)較早,在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體,目前屬于一枝獨秀,而其他幾個樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān),競爭應(yīng)該是相當(dāng)激烈的,故后期的宣傳包裝中,應(yīng)把這幾個樓盤作為對比,避其鋒芒,擊其軟肋。目的為改善居住環(huán)境,提高生活品質(zhì)。C、 對本區(qū)域情況較熟
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