【正文】 鄉(xiāng)第一高層社區(qū)（二）、廣告語：★ 維多利亞港灣，停靠您一生的夢想★ 尊貴浪漫的歐陸風(fēng)情★ 強強聯(lián)合，演繹地產(chǎn)新篇章★ 城市名片，身份象征（三）、目標客戶的定位為更好的為本案找準目標客戶群體，分析其購買動機，針對性的開發(fā)出他們所需的住宅，特分析如下： 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者A、 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的單位家屬院較多，有二次置業(yè)需求者較多。B、樓間距較小從總平上看，本案的樓距較小，視覺上感覺較密，如果不能在期房階段盡快完成銷售，那么，隨著樓房的竣工，這種影響將更加明顯和突出。E、環(huán)境配套優(yōu)勢由于本項目是以高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善，是今后宣傳的靚點和賣點，建議投建中心休閑廣場及水景綠化作為本項目高檔次的重要標志。C、整體規(guī)模獨一無二雖然本區(qū)域的樓盤眾多，并且多以高層、小高層電梯點式公寓為主，而本項目的開發(fā)以高層電梯純板式公寓為主，其地段、配套、理念、綠化率和總平布置較合理，其規(guī)模在新鄉(xiāng)市更是獨一無二，在該區(qū)域應(yīng)該是有相當競爭力的。項目的地段優(yōu)勢不言而喻，毗鄰衛(wèi)河之濱，元寶形地塊，風(fēng)水天成，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和舒心，環(huán)境和配套都十分適合居住。（四）、本項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析A、 地段方便性隨著新鄉(xiāng)市經(jīng)濟的發(fā)展，特別是五城創(chuàng)建以來，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的情形。牌坊花園。具體規(guī)劃仍未通過，詳細情況有待進一步了解。結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 金谷廣場該項目主要以商業(yè)為主,與維多利亞城隔河呼應(yīng)。A、 周邊住宅小區(qū)分布情況：銀馬花苑、金谷廣場、牌坊花園、恒升世家、梧桐緣、隆基文翠園B、 項目檔次：中高檔次C、 周邊配套情況： 教育系統(tǒng)完善：名校眾多：和平路小學(xué)、三中、二中、一中分布周圍，師大附中可在小區(qū)口附近有公交車直達 醫(yī)務(wù)安全保障：市第四醫(yī)院、榮康醫(yī)院近在咫尺，中心醫(yī)院、人民醫(yī)院、二院都距離不遠 購物商場：小區(qū)建設(shè)的大型購物中心、沿河精品步行街 健身休閑：毗鄰人民公園、牧野公園和體育中心，向北不遠是體育館 交通便利：多路公交車直達（三）、周邊項目情況概述銀馬花苑基本情況：三幢24層高層，拐角處為十層商場帶寫字樓，住宅約500戶，地下停車場，主要戶型為151 m2三房二廳、172 m2四房二廳，另外其復(fù)式房屋為200 m2左右。本項目是目前新鄉(xiāng)最大的高層商住開發(fā)項目，項目總占地45700 m2， m2 ，其中商業(yè)建筑面積46173 m2，商務(wù)公寓39744 m2，﹪，總戶數(shù)為1355戶(住宅戶數(shù)991戶)，停車位計412輛（其中地下364輛，地上48輛）。首先請關(guān)注以下信息：2004年1—11月新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計情況項目 1—11月完成統(tǒng)計 同期增長情況（%） 合計 住宅 （其中）經(jīng)濟適用房 辦公樓 商業(yè)房 其他開發(fā)投資額 76041萬元 42898萬元 1543萬元 2222萬元 12645萬元 18276萬元 % 243% 32% 82% 48% 87%完成施工面積 193萬米 156萬米 139% 191% 251% 312% % 883%新開發(fā)面積 71萬米 49萬米 140% 274% 551% % 竣工面積 10萬米 94% 148% 54% 銷售面積 17萬米 15萬米 2萬米 % 248% 81% 85% 銷售額 19499萬元 14170萬元 118萬元 5329萬元 % 200% % 63% 從以上統(tǒng)計情況看，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場特征非常明顯:一、 整體保持較快增長；二、 住宅增長保持高速增長，銷售勢頭不減，但據(jù)調(diào)查，部分設(shè)計不合理、品質(zhì)不好樓盤的銷售情況已經(jīng)開始下滑；三、 商業(yè)項目急劇收縮，對商業(yè)項目的定位要非常精確，新鄉(xiāng)市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)有供應(yīng)過量的苗頭，須有計劃性的方案以輔助；四、 整體價格繼續(xù)穩(wěn)中有升，價格競爭激烈性加劇。房地產(chǎn)市場的新時代已經(jīng)悄然來臨。鄉(xiāng)維多利亞城策劃總 序 項目背景簡述第一部分 項目情況分析及市場定位第二部分 產(chǎn)品提升第三部分 整合宣傳方案第四部分 媒體廣告策略第五部分 開盤階段媒體廣告計劃第六部分 開盤活動方案第七部分 價格策略第八部分 銷售渠道第九部分 春季房展會工作方案2005年1月19日總 序2004年的房地產(chǎn)市場雖然受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，但對于新鄉(xiāng)等三線城市而言，由于此類市場前些年房地產(chǎn)市場的相對滯后，也由于社會游資形成的投資（或投機）資金力量相對較弱，因此對國家宏觀政策的敏感度反而較小，從上半年的市場情況看，總體仍保持著穩(wěn)定增長的態(tài)勢。但是，房地產(chǎn)的暴利時代終究過去，這個市場再也不會有一夜暴富的神話，隨著隨波逐流的小地產(chǎn)商的減滅，消費者的心理逐漸成熟，品牌開發(fā)和實力開發(fā)是影響和引導(dǎo)新鄉(xiāng)房產(chǎn)走向新局面的關(guān)鍵。在這種新環(huán)境下，樓盤的品牌、品質(zhì)和有效的營銷手段，將決定競爭的成敗。第一部分 項目情況分析及市場定位一：項目情況分析（一）、 項目基本情況本項目位于和平路中段，周邊有銀馬花苑、金谷廣場、恒升世家、牌坊花園等高層、小高層開發(fā)項目。（二）、區(qū)域概況本案地處市中心地段，毗鄰新鄉(xiāng)市南北中軸線—和平路，是市中心的重點區(qū)域和未來的發(fā)展中點，周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達。住宅銷售1980元/ m2起價。其住宅部分以多層為主。恒升世家總建筑面積53000 m2，住宅320余套，主要戶型為158 m2三房兩廳、155 m2三房一廳、48 m2小戶型，銷售價格2700元/ m2，目前住宅銷售近半，營業(yè)房全部自用經(jīng)營商場（約9000 m2，包括地下室及地上2層）。小高層項目，住宅192套，主要戶型為137 m2，住宅價格2450元/ m2，目前仍有60余套未完成銷售。城市中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)又上一臺階，以前那種要方便無環(huán)境的開發(fā)思路也蕩然無存，取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無窮項目的周邊，隨著市政府城市改造的深入，全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成，相信假以時日，一個優(yōu)越的生活社區(qū)將會亮相登場。D、戶型合理而功能齊全由于本項目的開發(fā)設(shè)計的戶型多樣化，而公攤有僅為 20﹪，與本項目目標群體的購買心理相當，實用的戶型、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境與大手筆的開發(fā)風(fēng)范，將使本項目在該區(qū)域擁有嶄新的市場群體。劣勢分析A、外圍環(huán)境本項目是處于舊城中心，周邊舊城形象還不能及時改變，二者新舊對比，對本項目存在著一定的負面影響。D、競爭樓盤較多 項目周邊樓盤眾多，如“銀馬花苑”、“金谷廣場”、“牌坊花園”“恒升世家”等，它們各有特點，各有各的客戶群體，其中牌坊花園因其形象好、定位高、宣傳到位、開發(fā)較早，在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體，目前屬于一枝獨秀，而其他幾個樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān)，競爭應(yīng)該是相當激烈的，故后期的宣傳包裝中，應(yīng)把這幾個樓盤作為對比，避其鋒芒，擊其軟肋。目的為改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。C、 對本區(qū)域情況較熟