【正文】 控制利潤(rùn)在3%以內(nèi)。同時(shí)“新政”率先在開福區(qū)試點(diǎn)啟動(dòng)，首批可向全市1000 戶家庭提供補(bǔ)貼，符合條件者均可申請(qǐng)。長(zhǎng)沙市政府從此開始了救市行動(dòng)。降低公積金貸款首付，延長(zhǎng)貸款期限，對(duì)于能夠使用公積金貸款的消費(fèi)者而言，釋放了一個(gè)積極入市的信號(hào)。減免、延遲收取稅費(fèi)，減輕開發(fā)企業(yè)資金壓力，對(duì)于開發(fā)商而言，這無疑是最實(shí)在的一種幫助。二手房交易綜合稅下調(diào)，對(duì)于刺激市場(chǎng)的作用不言而喻。經(jīng)濟(jì)適用房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，意味著經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金將直接進(jìn)入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。新景祥點(diǎn)評(píng)：面對(duì)持續(xù)低迷的長(zhǎng)沙樓市，長(zhǎng)沙市政府率先全國(guó)開展了救市行動(dòng)?！兑庖姟窂耐恋?、金融、稅收以及開發(fā)報(bào)建等各方面提出相應(yīng)的優(yōu)惠政策，目的就是在于增強(qiáng)樓市消費(fèi)信心。在經(jīng)過降低首付、減輕稅費(fèi)、優(yōu)惠利率的組合拳下，部分購房者觀望情緒已經(jīng)動(dòng)搖，開始出手，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的氛圍下，樓市很難出現(xiàn)大的改觀。新景祥點(diǎn)評(píng)：《意見》的出臺(tái)和市房產(chǎn)局公告的發(fā)布，預(yù)示著中央宏觀調(diào)控措施在地方得到落實(shí)。將農(nóng)民工工資保證金與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金合并管理，資金監(jiān)管比例從３５％降至１５％。合理控制單宗土地規(guī)模，對(duì)較大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，可以分宗出讓、分期辦理相關(guān)手續(xù)。三是優(yōu)化投資環(huán)境，減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)。二是加強(qiáng)住房保障，解決低收入家庭住房。一是降低交易稅費(fèi)，擴(kuò)大需求。中央政府救市政策的出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，堅(jiān)定開發(fā)商信心起到了積極作用，同時(shí)也是對(duì)長(zhǎng)沙地方政府救市政策的一種肯定，為長(zhǎng)沙市政府和各區(qū)縣政府進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)促進(jìn)樓市發(fā)展政策提供了一個(gè)良好的宏觀環(huán)境。在這兩次會(huì)議上，房地產(chǎn)行業(yè)被多次提到，并再次確認(rèn)了房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有極其重要的意義。中央政府的反應(yīng)速度之快，長(zhǎng)沙市2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告不得不讓全國(guó)人民對(duì)這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)給予重視，提高了全國(guó)人民的危機(jī)意識(shí)。5 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施，會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。會(huì)議要求要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。11 月12 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥接受記者采訪時(shí)說，我國(guó)將加大保障性住房建設(shè)力度，加大資金投入，力爭(zhēng)用三年時(shí)間投入9000 億，基本解決低收入家庭住房困難問題。各地區(qū)各部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)中央的決策和部署，扎實(shí)做好各項(xiàng)工作，努力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。國(guó)務(wù)院總理溫家寶發(fā)表重要講話。10 月22 日，財(cái)政部出臺(tái)一攬子旨在激活內(nèi)需的政策，其中降低房地產(chǎn)稅費(fèi)，支持居民購房成為拉動(dòng)內(nèi)需的主要部分。同時(shí)，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，做好四季度經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)于全面完成今年任務(wù)，為明年的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，尤為重要。長(zhǎng)沙08年市場(chǎng)觀察（） 新景祥事業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙NEW VISUAL ANGLE目錄第一章 大事件 3中央政府積極救市 3湖南省18 條地產(chǎn)新政暖市 3長(zhǎng)沙政府四大救市政策出臺(tái) 4長(zhǎng)沙經(jīng)適房改革：貨幣分配 4長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)成立 5長(zhǎng)株潭輕軌力爭(zhēng)三年內(nèi)開工 造價(jià)預(yù)估為304 億元 5總成交3259 套 長(zhǎng)沙第26 屆房交會(huì)昨日?qǐng)A滿落幕 5長(zhǎng)沙地王動(dòng)工破退地傳言 首期商品房明年面市 6上海城二期一口價(jià)開盤 6天健芙蓉盛世，降價(jià)引發(fā)的退房風(fēng)波 7第二章 宏觀視點(diǎn) 8一、政策類 8二、城市建設(shè)類 12第三章 市場(chǎng)視點(diǎn) 14一、土地市場(chǎng) 14二、住宅市場(chǎng) 18第四章 營(yíng)銷視點(diǎn) 27一、營(yíng)銷綜述 27二、營(yíng)銷策略 27第五章 區(qū)域視點(diǎn) 30一、開福區(qū) 30二、天心區(qū) 35三、岳麓區(qū) 40四、雨花區(qū) 46五、芙蓉區(qū) 53六、郊區(qū)—星沙 57第六章 09年長(zhǎng)沙樓市趨勢(shì)預(yù)測(cè) 61一、市場(chǎng)供求預(yù)測(cè) 61二、行業(yè)預(yù)測(cè) 62三、專業(yè)前瞻 63第一章 大事件中央政府積極救市10 月17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。11 月10 日，國(guó)務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議。他指出，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響，黨中央、國(guó)務(wù)院近日作出決定，要實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。溫家寶在會(huì)上部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作，其中有三條直接或間接與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。12 月17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。新景祥點(diǎn)評(píng)：全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)正在對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行沖擊，這次中央政府的反應(yīng)速度可以稱得上是前所未有的。10 日，國(guó)務(wù)院再次召開省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，部署七項(xiàng)重點(diǎn)工作，10 日下午部分相關(guān)部門即公布了相關(guān)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)也要有足夠的認(rèn)識(shí)，充分做好過冬準(zhǔn)備。會(huì)議確定了保障性安居工程是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大重點(diǎn)，因此，中小戶型、中低價(jià)位普通商品房的開發(fā)將會(huì)得到政府的更大力度支持，將有廣闊的發(fā)展空間。湖南省18 條地產(chǎn)新政暖市11 月19 日，湖南省委辦公廳、湖南省人民政府辦公廳聯(lián)合正式發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，《意見》共有18 條措施，從3 個(gè)方面拯救樓市。對(duì)個(gè)人首次購買普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1％，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷（售）住房暫免征收土地增值稅，被拆遷人購置住宅，其購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征交易契稅。2011 年底前，對(duì)人均住房建筑面積10 平方米以下的城市低收入家庭基本做到應(yīng)保盡保，其中實(shí)物配租保障戶數(shù)不得低于40％。對(duì)實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌全額交繳土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目，不再收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃報(bào)建、施工報(bào)建交納的各種費(fèi)用延至商品房預(yù)銷售環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取。住宅專項(xiàng)維修基金延至辦理商品房交付手續(xù)時(shí)收取。相比此前地方政府的自發(fā)救市行為，中央政策的貫徹和落實(shí)更能夠堅(jiān)強(qiáng)樓市的信心，更能夠改變當(dāng)前消費(fèi)者的觀望情緒。長(zhǎng)沙政府四大救市政策出臺(tái)7 月21 日，長(zhǎng)沙市人民政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。政策一，城市無房困難戶可獲8 萬元購房補(bǔ)助；政策二，%；政策三，多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取；政策四，公積金貸款首付降為20%。通過擴(kuò)大需求，增強(qiáng)購買能力，減少稅費(fèi)，減輕開發(fā)商資金壓力四個(gè)方面來解救日益困難的房地產(chǎn)業(yè)。推行貨幣補(bǔ)貼方式的政策實(shí)施后，對(duì)于啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，盤活市場(chǎng)存量房特別是二手房市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生積極的拉動(dòng)效應(yīng)。在2009 年12 月31 日前出售二手商品房，并購買普通商品房的，二手房交易稅將由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼的政策，極有可能提前釋放一部分消費(fèi)者的購房欲望。就面對(duì)資金壓力的開發(fā)商而言，無論是哪一方面的開支減少，都意味著可以在今年的房市嚴(yán)冬中支撐多一點(diǎn)的時(shí)間，等待著行情復(fù)蘇的到來。此次政策不僅僅是給房地產(chǎn)業(yè)帶來好政策，更重要的是這一政策的出臺(tái)，傳遞的是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大力支持的態(tài)度。長(zhǎng)沙經(jīng)適房改革：貨幣分配7 月中旬，長(zhǎng)沙市政府正式宣布改革經(jīng)濟(jì)適用住房保障方式，通過發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，支持保障對(duì)象以自主購房的方式解決住房問題；8 月14 日，《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼審批操作規(guī)程(試行)》出臺(tái)，細(xì)化和明確了貨幣補(bǔ)貼相關(guān)事宜。9 月6 日，長(zhǎng)沙市首批《經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼憑證》即將發(fā)放，名額為1000 戶，這意味著1000 戶低收入住房困難家庭和無房家庭將憑此分別獲得5 萬和8 萬的貨幣補(bǔ)助，用以購買商品房，減輕了他們購房的一部分壓力。購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格先由政府相關(guān)部門審批，由于“僧多粥少”，開盤時(shí)通常采取“搖號(hào)”方式?jīng)Q定各套經(jīng)適房的歸屬。經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化之后，保障對(duì)象可以根據(jù)自己需要購買適合自己的住房，與實(shí)物購房相比，貨幣補(bǔ)貼更加靈活。但是，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化，同樣存在缺陷，補(bǔ)貼金額能否彌補(bǔ)商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房的差價(jià)，貨幣化之后會(huì)不會(huì)引起房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，依然是經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化無法克服的缺陷。6 月11 日，長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)在麓谷掛牌成立。新景祥點(diǎn)評(píng)：大河西先導(dǎo)區(qū)總用地1200 平方公里，其中建設(shè)用地規(guī)模420 平方公里。大河西先導(dǎo)區(qū)的成立標(biāo)志著兩型社會(huì)建設(shè)拉開序幕，長(zhǎng)沙建設(shè)的重點(diǎn)必將向河西偏移，河西將迎來新一輪的建設(shè)高潮，大河西先導(dǎo)區(qū)的設(shè)立，也必將拉近河西與河?xùn)|的差距。擬建的4 條線分別為，長(zhǎng)沙株洲48 公里， 公里， 公里， 公里。長(zhǎng)沙市2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限新景祥點(diǎn)評(píng)：隨著“兩型社會(huì)”的批準(zhǔn)，長(zhǎng)株潭輕軌也提上日程?？偝山?259 套 長(zhǎng)沙第26 屆房交會(huì)昨日?qǐng)A滿落幕11 月2 日，中國(guó)長(zhǎng)沙26 屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)圓滿落幕。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從這次房交會(huì)的各類成交數(shù)據(jù)來看市場(chǎng)已經(jīng)開始回暖，老百姓的置業(yè)熱情逐漸恢復(fù)。80 多家企業(yè)紛紛亮相，覆蓋長(zhǎng)沙各個(gè)區(qū)域，各種戶型、品質(zhì)、價(jià)位的樓盤，充分滿足了不同消費(fèi)群體的住房需求。各類房屋實(shí)際成交總面積5．5 萬平方米，成交金額2．6 億元，且以中小戶型為主；而意向成交2710 套，其中貨補(bǔ)安居房源意向成交617 套，總面積達(dá)30 萬平方米，成交金額達(dá)14 億元，意向成交套數(shù)與25 屆房交會(huì)相比增長(zhǎng)了22%；各類房屋總成交3259 套，與25 屆房交會(huì)相比增長(zhǎng)20%，總成交面積35．5萬平方米，總成交金額達(dá)16．6 億。剛性需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)信心明顯回暖，使得本屆房交會(huì)中小戶型銷售走俏。房交會(huì)上，大部分樓盤價(jià)格調(diào)整到位，使得購房者認(rèn)為進(jìn)一步下降空間已不存在，因此選擇出手?！比f余市州購房者熱捧房交會(huì)房交會(huì)期間，由房交會(huì)組委會(huì)和本報(bào)聯(lián)合出品的《我在長(zhǎng)沙有個(gè)家置業(yè)藍(lán)皮書》在房交長(zhǎng)沙市2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告會(huì)現(xiàn)場(chǎng)熱力發(fā)布。在房交會(huì)前3 天，全省購房直通車免費(fèi)接送市州市民，讓觀展者到長(zhǎng)沙買房看房十分便捷。新景祥點(diǎn)評(píng)：歷時(shí)四天，被眾多開發(fā)商、地方政府寄予厚望的房交會(huì)終于落下帷幕了。住房保障對(duì)象和地州市購房者逐漸成為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)新的推動(dòng)力，將來撐起樓市一片天空也未嘗不可能。長(zhǎng)沙地王動(dòng)工破退地傳言 首期商品房明年面市11 月23 日，新河三角洲項(xiàng)目奠基開工，該項(xiàng)目位于湘江與瀏陽河交匯處，為長(zhǎng)沙市重點(diǎn)工程，項(xiàng)目總占地約1660 畝，平臺(tái)上建筑面積380 萬平方米，其中住宅約300 萬平方米，公建約80 萬平方米。新景祥點(diǎn)評(píng)：自從土地出讓以來，長(zhǎng)沙地王的一舉一動(dòng)都被人們密切的關(guān)注著。新河三角洲作為長(zhǎng)沙標(biāo)志性項(xiàng)目，對(duì)長(zhǎng)沙樓市具有很強(qiáng)的引導(dǎo)性，該項(xiàng)目的開工，讓不少對(duì)長(zhǎng)沙樓市抱有悲觀情緒的開發(fā)商吃了一顆定心丸。明年開始長(zhǎng)沙將迎來湘江世紀(jì)城、新河三角洲、濱江新城、南湖片區(qū)四大片區(qū)都有江景樓盤上市的情景，長(zhǎng)沙江景樓盤的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。項(xiàng)目一期04 年5 月開盤，2005 年6 月交房，現(xiàn)已成為成熟的生活區(qū)。開盤當(dāng)日引起市場(chǎng)轟動(dòng)，取得良好的銷售效果。新景祥點(diǎn)評(píng)：上海城二期開盤的營(yíng)銷策略無疑是非常成功的。在營(yíng)銷定價(jià)策略上，上海城采用了單一統(tǒng)一定價(jià)的策略，不設(shè)置樓層價(jià)差和方向價(jià)差，形成一種先到先得的氛圍，讓部分看好樓層和戶型的客戶不得不提前排隊(duì)等候，為樓盤凝聚人氣發(fā)揮了巨大最用。上海城的一口價(jià)策略為長(zhǎng)沙樓市帶來了一種有效的營(yíng)銷手段，一口價(jià)迅速成為市場(chǎng)上熱門的營(yíng)銷手段。 公頃， 平方米，總建筑面積770000 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)5000 逾戶。2007 年4 月，天健芙蓉盛世開始蓄客，初步預(yù)計(jì)開盤價(jià)格4000 元/平方米，隨著07年房?jī)r(jià)瘋漲，天健芙蓉盛世一再推遲開盤，2007 年11 月25 日，以5100 元/平方米的均價(jià)開盤。進(jìn)入08 年，樓市進(jìn)入寒冬，天健為了促銷，在08 年10 月份推出8 折優(yōu)惠，一期客戶在未交房前，自己房屋即貶值多達(dá)16 萬元，引起一期客戶心理失衡，部分客戶開始在天健芙蓉盛世售樓處前聚集要求退房，由于天健集團(tuán)處理不當(dāng)，矛盾逐漸激化，最后演變成一期客戶圍堵售樓處，造成售樓處無法正常工作，在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)界引起極大影響。房?jī)r(jià)的下降帶來的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商自身利益的減少，也讓高價(jià)入市購房的消費(fèi)者深受其害，眼睜睜的看著自己手上的房子不斷貶值，情急之下，高價(jià)購房者紛紛要求開發(fā)商退房、補(bǔ)償損失。房?jī)r(jià)下跌引來的諸多麻煩讓開發(fā)商降價(jià)更加謹(jǐn)慎，降價(jià)策略也發(fā)生改變，由明降變?yōu)榘到?。金融類政策《?jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2008 年1 月18 日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，《辦法》明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格，規(guī)范了貸款期限、利率管理，嚴(yán)格貸款資金管理要求，做到既明確金融支持政策，又注重防范金融風(fēng)險(xiǎn)，既注重政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，又為銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新留下空間?！蛾P(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》2008 年6 月1 日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》，要求銀行對(duì)委托貸款的房企借款人，按照開發(fā)項(xiàng)目貸款的信貸要求進(jìn)行考查(項(xiàng)目自有資本金達(dá)到35%及以上，“四證”齊全)。按照通知，今后四類貸款項(xiàng)目將受到嚴(yán)格控制。存貸款基準(zhǔn)利率與存款準(zhǔn)備金調(diào)整從2008 年9 月16 日起， 個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。10 月8 日中國(guó)人民銀行決定：從10 月15 日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金