【正文】 （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 2022/2/16 33 ? 國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào) ? 十七、對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 答：合作建房，是指由一方 (以下簡(jiǎn)稱甲方 )提供土地使用權(quán)，另一方 (以下簡(jiǎn)稱乙方 )提供資金，合作建房。 ? 遼寧地稅規(guī)定 2022/2/16 32 ? 七、合作建房及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅檢查 ? 合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)形式。 ? 政府補(bǔ)助會(huì)計(jì)處理 .doc 2022/2/16 31 ? 土地增值稅 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。土地價(jià)款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款；轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。 第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。 2022/2/16 28 ? 《 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》 （國(guó)務(wù)院令第 590號(hào)） ? 第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。 2022/2/16 27 ? 國(guó)稅函 [2022]603號(hào) ? 根據(jù) 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 （財(cái)稅 [2022]134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 ：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 2022/2/16 25 ? 五、取得土地使用權(quán)契稅的計(jì)稅價(jià)格 ? 財(cái)稅 [2022]134號(hào) 一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。將此轉(zhuǎn)增股本由個(gè)人取得的數(shù)額，不作為應(yīng)稅所得征收個(gè)人所得稅。 2022/2/16 24 ? 國(guó)稅函發(fā)［ 1998］ 289號(hào) 一、在城市信用社改制為城市合作銀行過程中 ,個(gè)人以現(xiàn)金或股份及其他形式取得的資產(chǎn)評(píng)估增值數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款由銀行負(fù)責(zé)代扣代繳。 2022/2/16 23 ? 國(guó)稅發(fā)［ 1997］ 198號(hào) 一、股份制企業(yè)用資本公積金轉(zhuǎn)增股本不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的轉(zhuǎn)增股本數(shù)額，不作為個(gè)人所得，不征收個(gè)人所得稅。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。 ? 問題：資產(chǎn)評(píng)估增值要繳納企業(yè)所得稅？ 2022/2/16 22 ? 財(cái)稅 [2022]152號(hào) ? 依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 2022/2/16 19 ? 三、股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查關(guān)鍵點(diǎn) ? ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告 .DOC ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知三 .doc 2022/2/16 20 ? ? 個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納 20%的個(gè)人所得稅 ? 個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)不得平價(jià)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓避稅 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 .doc ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問題的公告 .doc 2022/2/16 21 ? 四、土地使用權(quán)評(píng)估增值的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題 ? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第 56條 企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。欽州公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后并未發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。 2022/2/16 18 ? 在上述企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中，只是將其擁有的欽州公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。 2022/2/16 16 A企業(yè) 固定 資產(chǎn) 土地 資產(chǎn) 股東 1 股東 2 股權(quán) A1 股權(quán) A2 股權(quán)與企業(yè)資產(chǎn)關(guān)系圖 無形 資產(chǎn) 其他 資產(chǎn) 2022/2/16 17 ? 案例分析（國(guó)稅函 [2022]961號(hào)） ? 深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司共同在你區(qū)欽州市投資創(chuàng)辦了深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，兩家分別占有欽州公司 75%和 25%的股份。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 ? 財(cái)稅 [2022]152號(hào) ? 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 2022/2/16 12 ? 土地使用稅納稅時(shí)間 ? 財(cái)稅 〔 2022〕 186號(hào)：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2022/2/16 11 ? 《 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》 （國(guó)務(wù)院令第 590號(hào)） ? 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 2022/2/16 10 ? 關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅 [2022]45號(hào)） ? 一、對(duì)被拆遷入按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 2022/2/16 8 ? 國(guó)稅函 〔 2022〕 277號(hào) ? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 2022/2/16 5 ? 合法有效憑證判斷 ? 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十九條 符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指： 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ? 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 .doc 2022/2/16 6 ? 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； ? 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； ? 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。房地產(chǎn)業(yè) 2022年最新稅務(wù)稽查 50個(gè)問題解析與防范 陳 萍生 2022/2/16 2 主要內(nèi)容 ? 第一節(jié) 企業(yè)取得土地階段稅收問題 ? 第二節(jié) 企業(yè)前期開發(fā)階段稅收問題 ? 第三節(jié) 企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段稅收問題 ? 第四節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段稅收問題 ? 第五節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品完工階段稅收問題 2022/2/16 3 第一節(jié) 企業(yè)取得土地階段稅收問題 ? 購(gòu)買土地票據(jù)和土地使用稅納稅時(shí)間 ? 購(gòu)買股權(quán)方式取得土地的入賬價(jià)值 ? 股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查關(guān)鍵點(diǎn) ? 土地使用權(quán)評(píng)估增值的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題 ? 取得土地使用權(quán)契稅的計(jì)稅價(jià)格 ? 征用土地收到政府補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)和稅收處理 ? 合作 建房判斷及營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅檢查 2022/2/16 4 ? 一、購(gòu)買土地票據(jù)和土地使用稅納稅時(shí)間 ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第七條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ? 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕 31號(hào) ? 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 ? 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知 .doc 2022/2/16 7 ? 國(guó)稅函 〔 2022〕 969 ? 國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照 《 土地管理法 》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 2022/2/16 9 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅函 [2022]520號(hào)） ? 國(guó)稅函 [2022]277號(hào)中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。 二、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。 ? 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)問題的通知四 .doc 2022/2/16 13 ? 國(guó)稅發(fā) [2022]89號(hào) ? 購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 .doc 2022/2/16 14 ? 二、購(gòu)買股權(quán)方式取得土地的入賬價(jià)值 ? 城市房地產(chǎn)管理法 ? 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 2022/2/16 15 ? 第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。由于受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的影響，這兩家公司（轉(zhuǎn)讓方）于 2022年 5月將其擁有的欽州公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給中國(guó)石油化工股份有限公司和廣西壯族自治區(qū)石油總公司（受讓方）。不論是轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓股權(quán)以前，還是在轉(zhuǎn)讓股權(quán)以后，欽州公司的獨(dú)立法人資格并未取消，原屬于欽州公司各項(xiàng)資產(chǎn)，均仍屬于欽州公司這一獨(dú)立法人所有。 ? 因此，按照稅收法規(guī)規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓欽州公司的股權(quán)行為，不論債權(quán)債務(wù)如何處置，均不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅。 企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。 ? 國(guó)稅發(fā)［ 1994］ 025號(hào) ? 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位執(zhí)行 “ 兩則 ” 后 ,其 “ 記載資金的賬簿 ” 的印花稅計(jì)稅依據(jù)改為 “ 實(shí)收資本 ” 與“ 資本公積 ” 兩項(xiàng)的合計(jì)金額。 二、股份制企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的紅股數(shù)額，應(yīng)作為個(gè)人所得征稅。 二