蕪湖策劃提案word版-展示頁(yè)
2025-01-28 04:26本頁(yè)面
【正文】 住及改善居住條件的購(gòu)房行為占絕大多數(shù)，可以肯定的是在未來幾年內(nèi)蕪湖住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力消費(fèi)仍為自用型；而隨著蕪湖市作為省內(nèi)重點(diǎn)旅游、商貿(mào)城市的進(jìn)一步開發(fā)、開放，投資型客戶會(huì)逐漸增加，其中商鋪市場(chǎng)的投資比例會(huì)迅速發(fā)展。從市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)來看，近5年來價(jià)格基本呈溫和上揚(yáng)的過程，但是通過圖表我們發(fā)現(xiàn)自2000年竣工量和開工量有所放大后，市場(chǎng)平均價(jià)格受到平抑，預(yù)計(jì)短期（2年內(nèi)）價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)還有待其他優(yōu)惠利好政策的出臺(tái)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。三、蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展概況從1997年開始，蕪湖市房地產(chǎn)隨著全國(guó)住宅消費(fèi)的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過程，總體市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。蕪湖是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。蕪湖第三產(chǎn)業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場(chǎng)、九華廣場(chǎng)、吉和廣場(chǎng)等城市亮點(diǎn)極大地增強(qiáng)了城市的觀賞性和吸引力。蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級(jí)技術(shù)人員充裕，有高等院校8所，擁有一定數(shù)量的高級(jí)管理人員。同時(shí)蕪湖又是皖南通信中心。蕪湖市場(chǎng)潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業(yè)。二、蕪湖總體經(jīng)濟(jì)介紹近年來，通過大力實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，蕪湖經(jīng)濟(jì)得到了快速健康發(fā)展。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。明朝永樂年間，就有“十里長(zhǎng)街”，以漿染、鐵工、糧米、雜貨聚散而聞名；清朝被辟為對(duì)外通商口岸，成為全國(guó)四大米市之一；民國(guó)前期被譽(yù)為“皖中之堅(jiān)”、“長(zhǎng)江巨埠”的美稱。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；，流動(dòng)人口10萬(wàn)人左右。第一章 蕪湖總體市場(chǎng)分析一、蕪湖歷史沿革蕪湖，位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長(zhǎng)江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。蕪湖歷史悠久，歷朝歷代均為商賈云集的商業(yè)重鎮(zhèn)，尤以明清為最。蕪湖位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長(zhǎng)江東岸。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；，流動(dòng)人口10萬(wàn)人左右。%；，%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6025元，%；農(nóng)民人均純收入2751元，%。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。蕪湖是長(zhǎng)江沿岸位于武漢、南京之間開放度最高的中等城市之一，是長(zhǎng)江安徽省沿線和皖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐：從鐵路來看，是華東第二通道的咽喉，可直達(dá)15個(gè)大中城市；從公路看，205國(guó)道和318國(guó)道穿境而過，長(zhǎng)江公鐵兩用大橋是中國(guó)21世紀(jì)初的標(biāo)志性建筑之一。新建、擴(kuò)建了一批區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)、皖江水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、峨橋茶市等市場(chǎng)發(fā)展完備，輻射力、集聚力日益擴(kuò)大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國(guó)的物流中心。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發(fā)，蕪湖著力建設(shè)旅游快速通道，構(gòu)建了完善的城市旅游基礎(chǔ)設(shè)施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級(jí)風(fēng)景區(qū)的旅游目的地城市。2001年開工量雖然比上年開工量放大100%多，而考慮到1992000兩年該市壓縮開發(fā)規(guī)模，控制開發(fā)，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，消費(fèi)能力旺盛，因此可以認(rèn)為市場(chǎng)在未來23年應(yīng)該繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而樓盤的區(qū)位或品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐漸激烈。 附：歷年蕪湖市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)平方米 億元序號(hào)指標(biāo)名稱1997年1998年1999年2000年2001年1房地產(chǎn)開發(fā)完成投資其中：住宅2房屋施工面積其中：住宅3房屋新開工面積其中：住宅4實(shí)際銷售房屋面積其中：住宅其中：個(gè)人購(gòu)買住宅5房屋銷售額其中：住宅6房屋竣工面積其中：住宅7空置房屋面積其中：住宅8購(gòu)置土地面積9預(yù)售房屋面積10預(yù)售住宅面積總結(jié)：目前蕪湖市的房地產(chǎn)發(fā)展基本存在以下特點(diǎn)：地域價(jià)值、產(chǎn)品素質(zhì)決定產(chǎn)品價(jià)值地域的位置在房地產(chǎn)商品的價(jià)值中占絕對(duì)因素，這一點(diǎn)在我國(guó)中小城市中尤其突出。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特性l 需求市場(chǎng)潛力較大；l 消費(fèi)者開始追求優(yōu)質(zhì)樓盤；l 消費(fèi)者對(duì)住宅戶型的需求仍以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主，大戶型市場(chǎng)的發(fā)展短期內(nèi)有限；l 市場(chǎng)在上一年均價(jià)急速推高后將出現(xiàn)盤整蓄勢(shì)的過程；l 樓盤策劃開始有外來營(yíng)銷公司、廣告公司介入，銷售競(jìng)爭(zhēng)手段開始提高。二、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃本案項(xiàng)目地塊屬于馬塘區(qū)，歸于城南片，按照建設(shè)外向型、現(xiàn)代化城市新區(qū)的要求，總體上由大學(xué)園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發(fā)揮生態(tài)自然優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃觀念，對(duì)水系保護(hù)、園林綠化、城南片老城區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)園區(qū)、灘頭利用、道路交通等強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆的規(guī)劃，并與城市總體規(guī)劃相銜接。三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較分析 從以上圖表可以，市區(qū)樓盤價(jià)格范圍為1700—2300元/平方米。 第三章 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）A、地處南部新城，該區(qū)位規(guī)劃前景優(yōu)越；B、投資三方資源整合，實(shí)力強(qiáng)大。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）A、目前該區(qū)位未被市區(qū)購(gòu)房者完全接受，形象上還需整體宣傳配合；B、目前市府規(guī)劃的公建配套在資金上還有缺口，實(shí)際落成時(shí)間可能會(huì)和計(jì)劃有出入；C、未來兩年內(nèi)全市開發(fā)竣工量將會(huì)大于市場(chǎng)消化量，購(gòu)房者將有更多的選擇；D、作為商業(yè)項(xiàng)目，區(qū)位上和鄰近的市中心商業(yè)街相比存在很大的劣勢(shì)，對(duì)投資或經(jīng)營(yíng)者的吸引力有限；E、周邊配套，如花津路步行橋的建設(shè)開通等直接制約商業(yè)街的人氣營(yíng)造，而這個(gè)重要因素的控制權(quán)不屬于發(fā)展商；F、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，周邊競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)較大。本案項(xiàng)目只能作為一個(gè)中檔的新型小區(qū)面市，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受到前兩者制約；C、周邊配套如果一旦因資金或規(guī)劃問題發(fā)生調(diào)整，本案的銷售會(huì)受極大影響。五、總結(jié)： 該項(xiàng)目從區(qū)位上屬于發(fā)展?jié)摿^大，但在短期內(nèi)存在市場(chǎng)接受的時(shí)間問題； 花津路的開通對(duì)整條商業(yè)街的興旺與否起至關(guān)重要的作用； 商業(yè)街的商業(yè)營(yíng)造必須做出差異化和特色，從而增加項(xiàng)目潛在利潤(rùn)機(jī)會(huì)； 第四章 定位分析一、目標(biāo)客戶分析本案目標(biāo)客戶群（住宅）構(gòu)成大致如下：● 蕪湖市各企事業(yè)單位職工、部分動(dòng)拆遷回購(gòu)客戶● 開發(fā)區(qū)的外資、合資企業(yè)中、高層管理人員或技術(shù)型人才、白領(lǐng)
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