【正文】 的商業(yè)中心，人們首先想到的便是道里區(qū)中央大街附近和南崗區(qū)大直街、奮斗路一帶。從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市面貌來看，現(xiàn)階段哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，總體表現(xiàn)為：集資房、福利房、商品房共存于市場(chǎng)；土地供應(yīng)尚未完全市場(chǎng)化；2）整體營銷策劃水平仍很低表現(xiàn)在市場(chǎng)無熱點(diǎn)，整合營銷上處于被動(dòng)等銷、迎合銷售階段，對(duì)消費(fèi)者前瞻性引導(dǎo)不夠；缺乏整體的營銷思路，宣傳手法單一；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；3）發(fā)展商整體操作水準(zhǔn)低整體操作基本屬于原始的運(yùn)作模式，沒有引入創(chuàng)新型的理念和炒作方式。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)分局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，從中可以看出，我市除開發(fā)區(qū)以外，二手房的交易也增勢(shì)迅猛。目前哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：1） 市場(chǎng)整體仍屬起步階段今年上半年我市房屋交易量有明顯上升趨勢(shì)，比去年同期有大幅增長(zhǎng)?！?受金融政策拉動(dòng)及十五計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)影響，使哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍——隨著我國住房制度改革進(jìn)一步深化，個(gè)人購房逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體，不同檔次、不同規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，在滿足不同層次購房者對(duì)產(chǎn)品需求的同時(shí)，為購房者提供了多層次的供房體系逐步健全，靈活多樣的金融服務(wù)體系的建立，在很大程度上刺激住宅消費(fèi)，促進(jìn)整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的良性發(fā)展。以家用電器為主要內(nèi)容的第一次消費(fèi)結(jié)構(gòu)劇變期結(jié)束，進(jìn)入了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)平緩的儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備期。較強(qiáng)的文化親和力，良好社會(huì)環(huán)境和文化強(qiáng)力吸引外企進(jìn)入，周邊城鎮(zhèn)人財(cái)物向中心城市聚集，從而擴(kuò)大城市規(guī)模，增加城市人口，為休閑娛樂提供穩(wěn)定客源?！?社會(huì)環(huán)境良好和多元化交匯融合的人文優(yōu)勢(shì)——完善市政配套設(shè)施，改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，完善交通體系等。同時(shí)，根據(jù)該中心對(duì)20萬戶居民調(diào)查報(bào)告，統(tǒng)計(jì)有70%以上的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將呈持平或上漲趨勢(shì)，表明人們不在觀望，而是積極進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。哈爾濱市2001年居民住宅開支比同期增長(zhǎng)了33個(gè)百分點(diǎn)，成為居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)最快部分。 二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)從我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為朝陽產(chǎn)業(yè)，正處于蓬勃向上的發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合并后，累計(jì)共批準(zhǔn)企業(yè)3216家，現(xiàn)有外資企業(yè)257家。全市現(xiàn)有建筑業(yè)企業(yè)730個(gè)，%。 5．建筑業(yè)，%。4．固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。%，%；%。電站鍋爐乳制品汽車原油加工量全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值318．4億元，比上年增長(zhǎng)12．1%。實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值295．4億元，比上年增長(zhǎng)5．2%，其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值157．8億元，下降0．5%。（二）經(jīng)濟(jì)概況1．宏觀經(jīng)濟(jì) 2000年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1120．1億元，比上年增長(zhǎng)11．2%。哈爾濱市旅游資源十分豐富，主要包括冰雪旅游、生態(tài)文化游、城市風(fēng)光游、民族風(fēng)情游、金源文化旅游等，是全國最主要的冰雪旅游勝地。4．交通條件：哈爾濱市為黑龍江省的省會(huì)城市，是黑龍江省的交通樞紐，交通可謂四通八達(dá)。 u 動(dòng)力區(qū) u 太平區(qū) u 道里區(qū)各區(qū)（市）2001年末總?cè)丝跀?shù)：u 南崗區(qū)2．行政區(qū)劃：哈爾濱市現(xiàn)轄7區(qū)、12縣（市），南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、太平區(qū)、動(dòng)力區(qū)、平房區(qū)7個(gè)區(qū)。40′之間，：地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。10′、北緯44176。哈爾濱市天洋華府項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一部分 市場(chǎng)環(huán)境分析一、城市概況及經(jīng)濟(jì)概況（一）城市概況1．地理位置：哈爾濱市位于東經(jīng)125176。42′～130176。04′～46176?？偟孛娣e53068平方公里，其中市區(qū)面積1660平方公里，建成區(qū)面積211平方公里。3．人力資源：全市人口941．1萬，其中市區(qū)人口307．4萬。u 道外區(qū) u 香坊區(qū) u 平房區(qū) 5．自然資源：哈爾濱盛產(chǎn)大稻、小麥、大豆、玉米、高粱、藥材等。其中：。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)4．6%，13．4%及12%；2．農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。3．工業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量：　2001年比上年增長(zhǎng)(%)卷煙啤酒發(fā)電量化學(xué)原料藥中成藥水泥發(fā)酵酒精煤氣電站汽輪機(jī)內(nèi)燃機(jī)軸承工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。2000年，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成1101億元。%?；窘ㄔO(shè)、更新改造和其它投資竣工項(xiàng)目650個(gè)。6．開發(fā)區(qū)發(fā)展壯大。7．金融、證券和保險(xiǎn)業(yè)，證券市場(chǎng)發(fā)展日趨規(guī)范?！?房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀高，居住消費(fèi)快速增長(zhǎng)——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期，一般5—6年為一周期，94年進(jìn)入低谷后至99年、2000年進(jìn)入新一輪發(fā)展周期?！?全國房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易積極——國家景氣檢測(cè)中心最新（2000/12）統(tǒng)計(jì)，2000年19月份統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)年的銷售面積在近六年來第一次超出竣工面積，表明市場(chǎng)開始消化積壓房?！?中國加入WTO，經(jīng)濟(jì)與世界接軌，房市與經(jīng)濟(jì)共榮——中國正式加入WTO，短期雖對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無直接影響，但隨著國民經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，居民收入的提高，會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)繁榮。城市發(fā)展的軟環(huán)境初步優(yōu)化，為生產(chǎn)要素流動(dòng)和重組、企業(yè)遷入等提供了有利條件，極大增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力?！?居民收入水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅消費(fèi)將成為排浪式消費(fèi)的第二浪——隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)行為開始發(fā)生變化。城市居民經(jīng)濟(jì)收入逐年增強(qiáng)，購買力旺，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)，可說明居民生存型消費(fèi)期結(jié)束，小康舒適、享受型消費(fèi)趨勢(shì)突顯，排浪式第二次消費(fèi)高潮將以住宅消費(fèi)為主流。三、哈爾濱市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)哈爾濱市市房地產(chǎn)起步較晚，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈緩慢上升趨勢(shì)。市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，至今年上半年的房屋交易中，%；，%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：成效額上漲的主要原因仍來自于政策面的刺激、國家購房手續(xù)費(fèi)下調(diào)、我市房改力度的加大、拆遷貨幣化的落實(shí)、抵押貸款利率的下調(diào)和登記費(fèi)下降是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，促使消費(fèi)者掏出更多的錢購買房產(chǎn)，此外，這還與外來人口到哈市購買商品房，可在哈