【正文】 開始了順馳的戰(zhàn)略、組織、管理機(jī)制、人員調(diào)整 將蘇州項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給融創(chuàng)，計(jì)劃將戰(zhàn)線收縮到11個(gè)城市 公司轉(zhuǎn)型案例－順馳：地產(chǎn)界的 “ 戴爾模式 ” 6 順馳中國(guó)的管理架構(gòu) 區(qū)域公司 城市公司 在 2022年，順馳采用的是 “ 總部－區(qū)域公司－城市公司 ” 三級(jí)管理架構(gòu)。 ?11年累計(jì)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目 57個(gè)，銷售面積近 600萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入近 300億元。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 順馳系企業(yè)一覽 ? 順馳中國(guó)控股有限公司成立于 1994年，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理。 融創(chuàng)集團(tuán) 順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán) 孫宏斌 孫宏斌旗下的三個(gè)企業(yè)都以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為經(jīng)營(yíng)范圍，但側(cè)重點(diǎn)各有不同，一般情況下互不介入。 ?亞洲軟銀、凱雷投資以4500萬(wàn)美元獲得 %的股份。 ?融創(chuàng)經(jīng)過(guò)兩年多的快速發(fā)展，成功操作了天津、長(zhǎng)春、成都、重慶等地九大地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售回款近 70億的驕人業(yè)績(jī)。 教育背景 －吉林大學(xué) MBA 行業(yè)經(jīng)驗(yàn) －房地產(chǎn) －電子 －出版 －水利水電 －機(jī)電一體化 －港口 －運(yùn)輸 專業(yè)專長(zhǎng) －人力資源開發(fā) －薪酬與績(jī)效管理 －組織發(fā)展與變革 －組織執(zhí)行力評(píng)估 其他 培訓(xùn)： －薪酬決策過(guò)程與技術(shù) －戰(zhàn)略地圖 －人力資源管理 －組織執(zhí)行力 著作： 《 組織執(zhí)行力 》（主要撰稿人） 國(guó)籍： 中國(guó) 講師介紹 2 公司轉(zhuǎn)型分析 …………………………………………………………………………………………3 2 、轉(zhuǎn)型期公司價(jià)值管理精要 …………………………………………………………………………...73 目 錄 3 公司轉(zhuǎn)型分析 、公司轉(zhuǎn)型案例 、公司轉(zhuǎn)型背景 、公司轉(zhuǎn)型類型 、公司轉(zhuǎn)型策略 4 ?成立于 2022年底，是一家涵括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、傳媒廣告的大型企業(yè)集團(tuán)，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。 －曾在深圳萬(wàn)科物業(yè)任培訓(xùn)講師，負(fù)責(zé)培訓(xùn)課程開發(fā)與講授、人力資源規(guī)劃等工作。0 閆廣文 理實(shí)國(guó)際咨詢集團(tuán)（中國(guó)） 2022年 9 月 7 日 轉(zhuǎn)型期公司價(jià)值管理 1 閆廣文 理實(shí)國(guó)際咨詢集團(tuán)（中國(guó)） 董事 咨詢總監(jiān) 咨詢經(jīng)歷 －多年管理咨詢經(jīng)驗(yàn) －山東豐源集團(tuán)，組織與人力資源咨詢項(xiàng)目 －京城機(jī)電控股，組織與人力資源咨詢項(xiàng)目 －石藥集團(tuán)歐意藥業(yè)，組織與人力資源項(xiàng)目 －日照港集團(tuán)，四級(jí)管理體系設(shè)計(jì)項(xiàng)目 －杭州瑞寶能源科技，人力資源管理項(xiàng)目 －海南出版社，薪酬與績(jī)效管理項(xiàng)目 －海南電信實(shí)業(yè)集團(tuán)，戰(zhàn)略與組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目 －廣州美林基業(yè)，人力資源管理項(xiàng)目 －廣西榮和地產(chǎn)，人力資源管理項(xiàng)目 －上海相衛(wèi)投資，人力資源管理項(xiàng)目等 管理經(jīng)驗(yàn) 8年人力資源管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) －曾在天津萬(wàn)科物業(yè)任人力資源部經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)、 BI系統(tǒng)、員工關(guān)系、考核、薪酬福利、內(nèi)部人員流動(dòng)等人力資源管理工作。 －曾在天津萬(wàn)科地產(chǎn)任人力資源主管，負(fù)責(zé)職位分析、定崗定編、績(jī)效考核等。 －曾在某水利水電公司任技術(shù)員、人事專員等職，先后負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)、施工管理、培訓(xùn)等工作。 ?集團(tuán)其它的股東方：天津市政投資有限公司、天津信托投資有限責(zé)任公司、天津日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)。 ?原名 “ 順馳置業(yè)集團(tuán) ” ，是具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)，專門從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)的大型全國(guó)化發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。 ?營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳、武漢、沈陽(yáng)等全國(guó)24個(gè)城市，連鎖店面近900家，已成為中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的翹楚。但 在蘇州項(xiàng)目上順馳和融創(chuàng)曾相互合作。 ?孫宏斌持股 70％，管理層持股 30％。 ?已初步形成全國(guó)化的戰(zhàn)略布局，下設(shè)北京、天津、上海、武漢、蘇州、無(wú)錫、鄭州、山東等 11個(gè)城市公司，擁有近 800萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備 。這種組織結(jié)構(gòu)符合房地產(chǎn)行業(yè)很強(qiáng)的地域性特征（就地取材、就地生產(chǎn)、本地銷售） 順馳當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)速度與規(guī)模第一，其管理模式的特點(diǎn)是：為追求效率將權(quán)力一放到底，基本把項(xiàng)目操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如產(chǎn)品方案、施工組織、推廣思路等決定權(quán)放到一線項(xiàng)目公司總經(jīng)理手中。 核心關(guān)鍵詞 放權(quán) 總部 華北 集團(tuán) 華東集團(tuán) 中南集團(tuán) 北京 集團(tuán) 天津順馳 石家莊順馳 山東順馳 山西順馳 河南順馳 洛陽(yáng)順馳 武漢順馳 荊州順馳 北京順馳 上海順馳 蘇州順馳 無(wú)錫順馳 總部 公司轉(zhuǎn)型案例－順馳：地產(chǎn)界的 “ 戴爾模式 ” 7 2022年順馳新總裁汪浩實(shí)施了戰(zhàn)略調(diào)整，形成了新的三級(jí)管理架構(gòu)。 集團(tuán)總部 制定戰(zhàn)略，決定土地獲取、資金和人員配置，提要求、評(píng)價(jià)考核，確定各區(qū)域公司的管理跨度 區(qū)域公司 作為項(xiàng)目最終責(zé)任人，確定項(xiàng)目定位、產(chǎn)品方案、操作思路和指標(biāo) 城市公司 成為售價(jià)、成本、利潤(rùn)強(qiáng)有力的執(zhí)行者 總部 華北 集團(tuán) 華東集團(tuán) 中南集團(tuán) 北京 集團(tuán) 天津順馳 石家莊順馳 山東順馳 山西順馳 上海順馳 蘇州順馳 無(wú)錫順馳 河南順馳 洛陽(yáng)順馳 武漢順馳 荊州順馳 核心關(guān)鍵詞 收權(quán) 北京順馳 順馳中國(guó)的管理架構(gòu) 公司轉(zhuǎn)型案例－順馳：地產(chǎn)界的 “ 戴爾模式 ” 8 順馳下一步進(jìn)行的組織架構(gòu)調(diào)整是：取消區(qū)域公司，形成 “ 總部－城市公司 ” 的兩級(jí)管理架構(gòu)。 城市公司 負(fù)責(zé)具體開發(fā)業(yè)務(wù)。核心部門如財(cái)務(wù)、人力資源等全部歸集團(tuán)總部直接管理。 從安居工程和拆遷起步，開始全國(guó)化戰(zhàn)略布局，在 16個(gè)城市跑馬圈地，高價(jià)拿地，成就了市場(chǎng)矚目的順馳黑馬神話 收縮戰(zhàn)線，控制三、四線城市發(fā)展規(guī)模，進(jìn)行部分項(xiàng)目和資產(chǎn)的調(diào)整，有意識(shí)地進(jìn)行組織架構(gòu)、流程和人員調(diào)整 描述 在住房分配貨幣化和個(gè)人住房信貸政策等推動(dòng)下， 市場(chǎng)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)， 跨地域發(fā)展的戰(zhàn)略布局成為有實(shí)力開發(fā)商的共識(shí) 國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，資金實(shí)力差、不規(guī)范運(yùn)作的企業(yè)面臨被淘汰，順馳個(gè)別項(xiàng)目也受到影響 處于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽階段，行業(yè)暴利現(xiàn)象嚴(yán)重， 市場(chǎng)特點(diǎn) 立足天津，不斷擴(kuò)張發(fā)展 ?強(qiáng)調(diào)非常規(guī)發(fā)展 ?高價(jià)掠地、縮短開發(fā)周期 ?以速度 \戰(zhàn)略 \低利潤(rùn)等搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大規(guī)模 ?穩(wěn)健與持續(xù)發(fā)展、防范系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ； ?關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)加大投資力度 ?探索高端住宅市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)思路 不斷尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì) 通過(guò)對(duì) 現(xiàn)金流 的嚴(yán)密控制，提高資金周轉(zhuǎn)，保證資金鏈的源源不斷 強(qiáng)調(diào)對(duì) 贏利能力、產(chǎn)品 、客戶、專業(yè)能力的聚焦 控制重點(diǎn) 機(jī)會(huì) 速度、規(guī)模 由做大到做強(qiáng) 公司轉(zhuǎn)型案例－順馳：地產(chǎn)界的 “ 戴爾模式 ” 順馳中國(guó)的發(fā)展階段和思路分析 10 所謂 “ 地產(chǎn)戴爾模式 ” 即：采用訂單式開發(fā)、快速的存貨資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、近乎零庫(kù)存的管理以及最大限度的利用客戶資金，力爭(zhēng)自有資金零占用，實(shí)現(xiàn) “ 地產(chǎn)零庫(kù)存模式 ” 。為此，順馳公司掌控 “ 拿地 ” 這個(gè)房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，每個(gè)項(xiàng)目都召集一些出資金的合作伙伴，其余能夠外包的業(yè)務(wù)全部外包。 調(diào)研規(guī)劃設(shè)計(jì) 高價(jià)拿地 開發(fā) 開盤銷售 囤積 很多企業(yè)從拿地到開盤需要一年以上的時(shí)間，順馳只需要半年。 順馳對(duì)于現(xiàn)金流和速度偏執(zhí)般的重視，成就了企業(yè)的高速成長(zhǎng)，在 2022年達(dá)到 100億元的銷售規(guī)模，成為業(yè)內(nèi)黑馬，但這種超常規(guī)的增長(zhǎng)模式是基于國(guó)家信貸和土地政策寬松的前提。 占用、拖 高價(jià)拿地 銷售回款 70％ 資 金 銀行貸款 12％ 合作伙伴 15％ 股權(quán)、信托融資 施工單位 土地付款 銀行貸款 合作伙伴資金 推遲首期 拉長(zhǎng)后期 對(duì)企業(yè)信譽(yù) 品牌的可能傷害 開發(fā) 公司轉(zhuǎn)型案例－順馳：地產(chǎn)界的 “ 戴爾模式 ” 順馳現(xiàn)金流管理模式的主要特點(diǎn) 12 ? 針對(duì)不同市場(chǎng)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)差異化的產(chǎn)品滿足不同市場(chǎng)需求 ?對(duì)于宏觀調(diào)控形勢(shì)，及時(shí)收縮戰(zhàn)線，實(shí)施戰(zhàn)略、組織、人員調(diào)整，避免了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn) ?業(yè)務(wù)關(guān)注焦點(diǎn)的轉(zhuǎn)型，從大到強(qiáng)，從速度規(guī)模到利潤(rùn) ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，居民收入和消費(fèi)水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求迅速增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的利器 ?行業(yè)市場(chǎng)集中度不高，地域限制壁壘逐漸消除，發(fā)展空間廣闊 ?順馳高層對(duì)于宏觀形勢(shì)的準(zhǔn)確預(yù)見和把握，果斷實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略 ?在設(shè)計(jì)發(fā)展模式時(shí)，需要思考如何基于自己的能力和資源，審時(shí)度勢(shì)，利用外部機(jī)會(huì)，合理組合資金、人才等各種要素，保持各個(gè)要素之間的協(xié)同，并以此為基礎(chǔ)，從而形成獨(dú)特的的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 ?為了構(gòu)建與集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略相適應(yīng)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，集團(tuán)應(yīng)著力搭建相應(yīng)的能力體系，并據(jù)此進(jìn)行合理的資源優(yōu)化 ?在選擇跨地域發(fā)展時(shí)，根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)和集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，選擇進(jìn)入?yún)^(qū)域、進(jìn)入方式和進(jìn)入時(shí)機(jī) 機(jī)會(huì) 勢(shì) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的啟示 ?以速度沖擊規(guī)模，高價(jià)拿地，縮短銷售回款周期，投入新一輪擴(kuò)張 ?強(qiáng)調(diào)對(duì)現(xiàn)金流的管理，最大限度占用客戶資金，加快資金周轉(zhuǎn) ?決策重心下移，對(duì)市場(chǎng)的決策、反應(yīng)速度迅速，便于捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?以順馳文化價(jià)值觀統(tǒng)領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，提高了決策效率和戰(zhàn)略執(zhí)行力 技 變 公司轉(zhuǎn)型案例－順馳：地產(chǎn)界的 “ 戴爾模式 ” 順馳高速成長(zhǎng)的成功要素 13 ?目前是依托于圖書文化產(chǎn)業(yè)、以倉(cāng)儲(chǔ)和物流配送為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的 專項(xiàng)物流企業(yè) ?以提供安全、快捷、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為核心優(yōu)勢(shì)的 服務(wù)行業(yè) ?領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)，企業(yè)具備一定的凝聚力和向心力 ?制度化、規(guī)范化管理程度不高，多數(shù)管理處于 家長(zhǎng)制管理 形式 ?管理的機(jī)制與規(guī)范仍有必要進(jìn)一步地理順 管理現(xiàn)狀 ?西南物流在短短五六年的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了 創(chuàng)業(yè) 的宏偉目標(biāo) ?西南物流所依托的圖書出版行業(yè)進(jìn)入了體制調(diào)整期 ?目前正處于尋找新的 利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展道路 的階段 ?已經(jīng)成為全國(guó)規(guī)模最大的圖書物流企業(yè)，業(yè)界擁有較好的品牌和聲譽(yù) ?技術(shù)水平和運(yùn)營(yíng)效率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低 于國(guó)內(nèi)部分企業(yè)和國(guó)際領(lǐng)先企業(yè) ?企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力尚未形成 ?由某農(nóng)工商聯(lián)合公司投資設(shè)立的 集體所有制 企業(yè) 內(nèi)容 詳細(xì)內(nèi)容 發(fā)展水平 發(fā)展階段 所屬行業(yè) 企業(yè)性質(zhì) 公司轉(zhuǎn)型案例－西南物流：圖書物流？ B2B? 西南物流概況 14 編輯加工 物 流 終端銷售 設(shè)計(jì)印刷 倉(cāng)儲(chǔ) 讀者 物流配送 空車配貨 運(yùn)輸 出版社 印刷廠 圖書物 流公司 書商 書店 讀者 貨運(yùn)代 理公司 上游 下游 公司轉(zhuǎn)型案例－西南物流：圖書物流？ B2B? 圖書出版的產(chǎn)業(yè)鏈分析 西南物流 15 持續(xù)快速發(fā)展？？ 瞄準(zhǔn)圖書物流業(yè)務(wù) :六大功能 創(chuàng) 業(yè) 團(tuán) 隊(duì) 土 地 資 源 地 理 優(yōu) 勢(shì) 三最 兩百 100家出版社、 100個(gè)庫(kù)房 敏銳獨(dú)到的戰(zhàn)略眼光；團(tuán)結(jié)精干的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)；誠(chéng)懇務(wù)實(shí)的領(lǐng)導(dǎo)作風(fēng)；吃苦耐勞的員工隊(duì)伍。 處于全國(guó)最大的圖書出版中心； 地處西南公路、鐵路的交通要道。 ” “第三方物流商提供物流業(yè)務(wù)服務(wù)和特定的供應(yīng)鏈功能的改進(jìn)服務(wù)（供應(yīng)鏈管理） . . . 用自身的設(shè)施為別人管理某項(xiàng)物流業(yè)務(wù)(倉(cāng)儲(chǔ)、貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、運(yùn)輸）。 部門優(yōu)化說(shuō)明： 剝離黨委辦公室的人力資源管理相關(guān)職能，與勞動(dòng)人事部共同組建人力資源部； 強(qiáng)化規(guī)劃發(fā)展部的戰(zhàn)略規(guī)劃職能； 統(tǒng)一計(jì)劃管理與監(jiān)控職能，組建運(yùn)營(yíng)管理部； 將辦公室改建為綜合管理部，將司法辦公室并入綜合管理部； 完善集團(tuán)投資管理職能，組建投資管理部； 將安全監(jiān)察室改建為安全技術(shù)部。 本方案主要目的： 規(guī)劃方案第一步的延續(xù)與擴(kuò)展，該步驟重點(diǎn)是對(duì)總部的職能進(jìn)行再梳理，同時(shí)完善治理結(jié)構(gòu)，組建戰(zhàn)略管理委員會(huì)、薪酬績(jī)效委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)、提名委員會(huì)，委員會(huì)為董事會(huì)決策提供專業(yè)建議； 運(yùn)營(yíng)管理部、安全技術(shù)部、市場(chǎng)管理部三部室合并成運(yùn)營(yíng)管理中心，其中市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)公司、采購(gòu)管理將著重于對(duì)重點(diǎn)物資采購(gòu)的監(jiān)控；安全監(jiān)查的具體職能完全轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)公司；運(yùn)營(yíng)管理中心核心