【正文】 130 頁(yè) 目 錄 第一 章 前言 第一節(jié) 投標(biāo)公函 第二節(jié) 概述 第二章 企業(yè)綜合說(shuō)明書(shū) 第一節(jié) 公司簡(jiǎn)介 第二節(jié) 公司信譽(yù)及成果 第三章 管理文案及內(nèi)容 第一節(jié) 武漢萬(wàn)達(dá)公館概況 第二節(jié) 整體設(shè)想和策劃 第三節(jié) 管理 方式、工作計(jì)劃和物資裝備 第四節(jié) 武漢萬(wàn)達(dá)公館管理機(jī)構(gòu)、人員配備及介紹、規(guī)章制度、培訓(xùn)管理 第五節(jié) 武漢萬(wàn)達(dá)公館各項(xiàng)專業(yè)物業(yè)管理制度 第六節(jié) 管理指標(biāo)與承諾制度 第四章 檔案管理 第五章 社區(qū)文化活動(dòng)及安排 第六章 特色便民服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 4 頁(yè) /共 130 頁(yè) 第七章 維修管理 第一節(jié) 智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案 第二節(jié) 房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修檢查養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 第八章 計(jì)劃成本核算書(shū) 第一節(jié) 物業(yè)管理收入預(yù)算 第二節(jié) 物業(yè)管理支出預(yù)算 第三節(jié) 年度財(cái)務(wù)分析 第九章 結(jié)束語(yǔ) 第十章 相關(guān)證書(shū)資料 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 5 頁(yè) /共 130 頁(yè) 第一章 前言 投標(biāo)公函 投標(biāo)項(xiàng)目名稱：武漢萬(wàn)達(dá)公館物業(yè)管理 致：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 根據(jù)貴方（武漢萬(wàn)達(dá)公館）物業(yè)管理招標(biāo)文件要求，現(xiàn)正式遞交投標(biāo)書(shū) 1 份，并做出以下承諾： （ 1）我們將按照招標(biāo)文件精神，承擔(dān)完成合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。 （ 3）我們將嚴(yán)格遵守《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《武漢 市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》，進(jìn)行依法管理、依法服務(wù)、依法收費(fèi)。 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 6 頁(yè) /共 130 頁(yè) （ 5）我方知道投標(biāo)書(shū)是我方投標(biāo)的組成部分，我方保證對(duì)投標(biāo)文件的準(zhǔn)確性完全負(fù)責(zé)。 （ 7）我方一旦中標(biāo)，在制定和簽署正式合同協(xié)議之前，本標(biāo)書(shū)連同貴方的中標(biāo)通知書(shū)應(yīng)成約束對(duì)方的文件。我們認(rèn)真地研讀武漢萬(wàn)達(dá)公館招標(biāo)文件及相關(guān)資料，根據(jù)武漢萬(wàn)達(dá)公館所處的地理環(huán)境，結(jié)合武漢萬(wàn)達(dá)公館具有生態(tài)、健康、豪華 ﹑舒適 的物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理觀念而編制本標(biāo)書(shū)。 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 8 頁(yè) /共 130 頁(yè) 第二章：企業(yè)綜合說(shuō)明書(shū) 公司簡(jiǎn)介： 安爾公司成立于 1992年，公司總部位于武漢市，安爾 集團(tuán)秉承 “ 用心做事，誠(chéng)信為人 ” 、 “ 以人為本，創(chuàng)新為魂 ” 等 “ 安爾 之道 ” 的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 公司名稱：安爾股份有限公司 外文名稱： ANER CHINA 總部地點(diǎn)：武漢市 成立時(shí)間： 1992 經(jīng)營(yíng)范圍：商業(yè)地產(chǎn)，住宅 公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè) 公司口號(hào)：生活之美源于愛(ài) 年?duì)I業(yè)額： 50 億 員工數(shù)： 3000 董事長(zhǎng)：江典 戰(zhàn)略目標(biāo)：年?duì)I業(yè)額 100 億（ 2022） 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 9 頁(yè) /共 130 頁(yè) 公司慨況： 安爾集團(tuán)堅(jiān)守“生活之美源于愛(ài)”，“科學(xué)筑家”，“有愛(ài)筑家”。努力營(yíng)造集科學(xué)，安全健康，舒適與一體 的房地產(chǎn)，滿足人們的生產(chǎn)與生活的需求與追求。 安爾集團(tuán)創(chuàng)立于 1992年，總部位于湖北省武漢市，是中國(guó)中西部最開(kāi)始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司從最開(kāi)始以武漢為起點(diǎn)，逐漸發(fā)展以武漢為中心，向周圍其他城市擴(kuò)張發(fā)展。 安爾 集團(tuán)秉 承 “ 用心做事，誠(chéng)信為人 ” 、 “ 以人為本，創(chuàng)新為魂 ”等核心價(jià)值觀，并逐步形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。在以不斷為顧客創(chuàng)造價(jià)值，滿足顧客不斷需求，在武漢等一系列等中西部城市建立了商業(yè)廣場(chǎng)，許多的居民住宅。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)成了 安爾 集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。 安爾 城市綜合體是本公司在 安爾 集團(tuán)多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品 安爾 城市綜合體通過(guò)將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng)作用。其中， 以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動(dòng)，滿足消費(fèi)者休安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 10 頁(yè) /共 130 頁(yè) 閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的 “ 一站式消費(fèi) ” 需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。是安爾集團(tuán)重要的組成部分，公司不僅繼 承了安爾集團(tuán)的企業(yè)管理模式與企業(yè)精神文化，而且在根據(jù)國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀物業(yè)管理公司的管理理念與模式下，不斷地創(chuàng) 新與發(fā)展，逐步形成自己獨(dú)特的管理模式與經(jīng)營(yíng)理念，在企業(yè)管理管理物業(yè)，獲得好評(píng)與成功下，安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司在國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)下取得了國(guó)家“一級(jí) ” 管理資質(zhì)和國(guó)家多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，是中國(guó)中西部物業(yè)管理公司的模范與領(lǐng)軍者。 在我公司所管理的物業(yè)樓盤(pán)中， 許多榮獲市級(jí)“ 物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的 稱號(hào)。物業(yè)管理服務(wù)以業(yè)主的需求為第一需求， 在招投標(biāo)的方式上我公司有著豐富的經(jīng)驗(yàn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。以創(chuàng)建 安爾集團(tuán) 物業(yè)企業(yè)文化為品牌。 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 13 頁(yè) /共 130 頁(yè) 公司所管樓盤(pán)的物業(yè)品種有賓館與寫(xiě)字樓相結(jié)合，多層住宅與高層公寓相結(jié)合，并將物業(yè)管理服務(wù)延伸到高等學(xué)府的生活后勤服務(wù)管理。并拓展了家政服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、家庭裝修及工程維修業(yè)務(wù)，受到了廣大業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的好評(píng)。 武漢萬(wàn)達(dá)公館坐落于中國(guó) 武昌 濱江 商務(wù)區(qū)核心 —— 積玉橋 。 武漢萬(wàn)達(dá)公館總規(guī)劃面積 25 萬(wàn)平方米，由 5 棟 4243 層的超高層建筑組成，呈 u 型王座一線觀江排布，約 904 戶，戶型面積為 240340 平米。 武漢萬(wàn)達(dá)公館詳情 武漢萬(wàn)達(dá)公館極致考究，集 優(yōu)擇材打造殿堂級(jí)精裝豪宅。 ■ 建筑類型：三梯兩戶的純板式設(shè)計(jì) ■ 戶型面積： 240— 340 ㎡ ■ 產(chǎn)品類型：平層精裝豪宅 ■ 精裝修品牌：衛(wèi)浴界的勞斯萊斯 德國(guó) 杜拉維特 DURAVIT；衛(wèi)浴界的先鋒領(lǐng)航者漢斯格雅 mangrove；櫥柜界的奢侈品櫥柜，頂級(jí)廚房電器； 意大利雙開(kāi)子母裝甲門(mén)等。 ■ 電梯服務(wù)戶數(shù)： 3 梯 2 戶 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 15 頁(yè) /共 130 頁(yè) ■ 通訊：液晶可視對(duì)講 ■ 門(mén)窗：平開(kāi)窗， 斷橋鋁合金 ，中空玻璃、 LOW— E ■ 入戶大堂： 700年來(lái)只為皇家御用的紫銅大門(mén)，超高大堂，天然大理石人工水刀拼花 ,手工貼金馬賽克，豪華裝修。 周邊配套設(shè)施： 餐飲娛樂(lè)：三五醇酒店、 清江 飯店、美麗華大酒店、大衛(wèi)營(yíng)美食城、 鳳凰 酒店、 明星 酒店、小樂(lè)川美食城、肯德基、德克士炸雞快餐店、 戶部巷 特色早點(diǎn)一條街。 醫(yī)療設(shè)施： 湖北省中醫(yī)院 、湖北省武警醫(yī)院、 湖北省人民醫(yī)院 、 武昌 區(qū)第三醫(yī)院、武昌區(qū)一醫(yī)院、兒童醫(yī)院武昌門(mén)診、武科大醫(yī)院附屬醫(yī)院、 武漢市 婦幼保健院武昌門(mén)診。 中小學(xué)： 武漢中學(xué) 、武漢市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、湖大附中、 糧道街中學(xué) 、武漢市14 中、積玉橋小學(xué)、 三角路小學(xué) 、 中華路小學(xué) 、 前進(jìn)路 小學(xué)、 新河街 小學(xué)等。 銀行： 工商銀行 、商業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行、中興實(shí)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、交通銀行、 上海浦東發(fā)展銀行 、農(nóng)業(yè)銀行等。定制式服務(wù)：想業(yè) 主之能想，量身定制，滿足單一業(yè)主品味的定制化服務(wù)。預(yù)見(jiàn)式服務(wù)：想業(yè)主之在想，瞬間創(chuàng)造的感動(dòng)服務(wù)。 萬(wàn)達(dá)豪宅物業(yè)服務(wù)策劃定位 ■ 安全為第一要素 ■ 講究私密性 ■ 強(qiáng)調(diào)客戶的尊貴身份 ■ 品質(zhì)優(yōu)先，服務(wù)至上 ■ 全天候應(yīng)侍服務(wù) ■ 服務(wù)品類豐富，時(shí)代感強(qiáng) 第三節(jié) ： 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備 一、 管理方式 本公司將根據(jù)招標(biāo)文件要求與開(kāi)發(fā)商簽訂服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理。 在小區(qū)交付前三個(gè)月左右，組建 【萬(wàn)達(dá)公館 】管理處，負(fù)責(zé)交付前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作、交付管理以及交付后的日常管理服務(wù)。 萬(wàn)達(dá)公館 管理處在內(nèi)部管理中，按照公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)管 理制度，對(duì)小區(qū)實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理和綜合服務(wù)。 中標(biāo)后一周內(nèi) 2 參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè) A. 收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況； B. 加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門(mén)聯(lián)系，參加工程例會(huì)； C. 從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)不同階段提出專業(yè)建議； D. 參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選用與調(diào)試； E. 設(shè)備保險(xiǎn)建議。 物業(yè)交付使用前三個(gè)月 4 辦公后勤工作 A. 管理用房確定與裝修； B. 安排員工用房； C. 物資配備。 物業(yè)交付使用前三個(gè)月 安爾集團(tuán)物業(yè)管理公司 第 18 頁(yè) /共 130 頁(yè) 6 銷售配合 A. 對(duì)銷售人員就物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)； B. 派員參加房展等樓盤(pán)展示促銷活動(dòng)，解答購(gòu)房客戶物業(yè)管理方面提問(wèn)； C. 客戶看房引導(dǎo)工作； D. 進(jìn)行有關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及回饋意見(jiàn)收集工作。 物業(yè)交付使用前三個(gè)月 入伙階段工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時(shí)間 備注 1 入伙實(shí)施 A. 與環(huán)衛(wèi)、公安、物價(jià)局等有關(guān)政府部門(mén)取得聯(lián)系，開(kāi)展有關(guān)工作； B. 各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備； C. 明確入伙流程及各崗位職責(zé)； D. 入伙儀式策劃與舉行； E. 入伙手續(xù)辦理。 物業(yè)交付使用三個(gè)月內(nèi) 以問(wèn)卷調(diào)查、上門(mén)拜訪等形式 3 二次裝修 管理 A. 裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定； B. 裝修手續(xù)辦理； C. 裝修施工工程監(jiān)控； D. 裝修工程驗(yàn)收。 物業(yè)交付使用起 正常期管理工作計(jì)劃 管理期 主要規(guī)劃項(xiàng)目 備注 第一年 A. 全面導(dǎo)入 ISO9001： 2022 質(zhì)量管理體系，修 訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度； B. 員工系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)展； C. 開(kāi)民宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)； D. 建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化； E. 全面導(dǎo)入統(tǒng)一 VI 識(shí)別系統(tǒng)； F. 視條件進(jìn)行業(yè)委會(huì)成立的準(zhǔn)備工作； G. 開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)； H. 按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展豐富多彩的居民聯(lián)誼活動(dòng)； I. 有償、無(wú)償活動(dòng)開(kāi)展； J. 管理水平達(dá)到杭州市市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的前提下，申報(bào)并獲得稱號(hào)。 第三年 A. “主題年”社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展與推廣； B. 總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升管理效果； C. 完善技術(shù)防范措施； D. 實(shí)施中修計(jì)劃； E. 發(fā)展和完善智能化系統(tǒng)； F. 管理水平達(dá)到“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。 *管理處人員配置 150 人 管理處經(jīng)理 ： 1 名 ? 客戶服務(wù)部： 40名 分別為：主管 3名、客戶接待 5名、管理員 28名 、一 級(jí)財(cái)務(wù) 4 名。 ? 保安部： 50 名 分別為：主管 3名、領(lǐng)班 5名、保安員 42名；分三班運(yùn)行。 管理處經(jīng)理： 江典 大專 現(xiàn)任公司物業(yè)部經(jīng)理，具有物業(yè)管理處主任上崗，多年從事物業(yè)管理服務(wù)工作，具有大型樓盤(pán)管理經(jīng)歷，服務(wù)意識(shí)良好，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，善于協(xié)調(diào)溝通，綜合能力強(qiáng)，為人平和，處事沉穩(wěn)。多年從事物業(yè)管理服務(wù)工作，善于客戶溝通和協(xié)調(diào)工作，性格開(kāi)朗，工作踏實(shí)。多年從事物業(yè)管理服務(wù)工作，善于客戶溝通和協(xié)調(diào)工作，性格開(kāi)朗，工作踏實(shí) 。 三 .培訓(xùn)管理 加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工管理、服務(wù)水平，這是物業(yè)管理的中心工作之一，也是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。 我們 萬(wàn)達(dá)公館 在管理、服務(wù)的員工，將進(jìn)行二個(gè)階段的培訓(xùn)，第一階段的培訓(xùn)主要任務(wù)是接管前的人員培訓(xùn)，使全體員工在接管 萬(wàn)達(dá)公館 后能迅速適應(yīng)物管需求進(jìn)入工作狀態(tài)。促進(jìn)員工嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行服務(wù)，提高工作 效率和服務(wù)水平。培訓(xùn)的形式分崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、外送培訓(xùn)三種。 四 .高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 1) 市場(chǎng)定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，廣大業(yè)主多以成功者為主，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的高檔居住區(qū)基礎(chǔ)。 3） 形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利、高端、豪華、時(shí)尚為一體 1）安全： 通過(guò)完善、嚴(yán)密、 高效、人防、技防并舉的安全防范管理體系，充分保障各管理中心安居樂(lè)業(yè)。 3) 文明： 開(kāi)展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造鄰里關(guān)系和睦、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。 5) 便利 ： 全方位開(kāi)展便民服務(wù)，為 提供快捷