【正文】 包開始移交場地：這件工作可能比較艱難，需要借助甲方、監(jiān)理的力量。此工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，需要認(rèn)真對待。按照甲方及監(jiān)理要求執(zhí)行。不要遺漏陽臺(tái)上的管線與室內(nèi)的關(guān)系。特別提醒，甲方指定分包單位也要參加培訓(xùn)，以統(tǒng)一管理思路。車輛與辦公室的位置重點(diǎn)考慮。 工棚搭建：需要解決生活場地和部分加工場地問題。 7 部門 – 文件名 衡量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度 客戶滿意度包括多個(gè) 角度 ，多個(gè) 維度 8 部門 – 文件名 第二部分：設(shè)計(jì) 9 部門 – 文件名 圖片展示 15頁 暫略 10 部門 – 文件名 采用的材料品牌示例 1 單層毛巾架 隆迪士 28 壓克力浴缸（含去水） 2 29 CP0301 3 主衛(wèi)剃須鏡 隆迪士 30 主衛(wèi)馬桶 CP2092 4 漱口杯 隆迪士 31 餐廳、客廳燈具 按樣板 5 廁紙盒 莎朗 32 鏡前燈 6 洗碗槽龍頭 摩恩 33 生活陽臺(tái)燈 MX290/黃色 /節(jié)能燈 7 翻蓋式臉盆落水組件 摩恩 34 工作陽臺(tái)燈 MX260/黃色 /節(jié)能燈 8 面盆龍頭 摩恩 35 臥室過道燈 MQ11Y9/歐普 Y29 9 浴缸龍頭 摩恩浴缸龍頭 36 主臥、次臥室燈具 MX350Y02 10 陽臺(tái)洗衣機(jī)龍頭 華友 37 兒童房燈具 MX350Y01/黃色 /節(jié)能燈 11 S型面盆龍頭 華友 38 衛(wèi)生間吸頂燈 MX270Y21/黃色 /節(jié)能燈 12 角閥 2501 39 廚房燈具 MX270Y21/黃色 /節(jié)能燈 13 30CM軟管 121859帶膠圈 40 花灑淋浴屏 APPOLLO/B配置 14 客廳地磚波打線 亞細(xì)亞 41 淋浴房 CP2819 15 客廳踢腳線 亞細(xì)亞 42 排氣扇 正野 APC15E 16 廚房墻面磚 亞細(xì)亞 43 單聯(lián)單控大蹺板開關(guān) 5TA0201 17 公衛(wèi)地面磚 建球 44 單聯(lián)雙控大蹺板開關(guān) 5TA0206 18 主衛(wèi)地面磚 建球 45 雙聯(lián)單控大蹺板開關(guān) 5TA02022 19 主衛(wèi)墻面磚 歐神諾 46 雙聯(lián)雙控大蹺板開關(guān) 5TA02165 20 公衛(wèi)墻面磚 歐神諾 47 三聯(lián)單控大蹺板開關(guān) 5TA0231 21 公衛(wèi)淋浴間 馬賽克 48 空白面板 5TG0500 22 內(nèi)墻面漆 幻色家 49 插座防濺面蓋 5TG0600 23 內(nèi)墻面漆 幻色家亞光 A965/白色 50 單相三極插座（ 10A） 5UB0100 24 內(nèi)墻底漆 幻色家 51 單相三極帶開關(guān)插座（ 10A) 5UB0101 25 公衛(wèi)洗手盆 CP0416 52 單相二、三極插座 5UB0106 26 公衛(wèi)立柱盆 CP0540 53 單相三極插座（ 16A） 5UB0200 27 公衛(wèi)馬桶 CP2819 54 單相三極帶開關(guān)插座 5UB0201 11 部門 – 文件名 更多細(xì)節(jié) ? 某工程部細(xì)部做法圖片 ? 某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表 ? 一些改進(jìn)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)做法 12 部門 – 文件名 有關(guān)設(shè)計(jì)的一個(gè)小總結(jié) ? 精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設(shè)計(jì)應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始。 6 部門 – 文件名 假想中的管理對象 ? 廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布 ? 相似的設(shè)計(jì) ? 快速的施工 ? 室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。見交樓快報(bào) 快報(bào) 2 ? 已知的最好成績：同時(shí)交付 1400套，入伙總問題數(shù) 1600條。 ? 本講座的局限性 5 部門 – 文件名 精裝修住宅各地實(shí)施進(jìn)展情況 ? 廣州、北京、上海、深圳、長三角 ? 資料來源于： ? 廣州萬科（ 360藍(lán)山 +601城花 +423城南 +252花城 +220花城 +142萬科城+133萬科城別墅 +350天景）、上海萬科、南京萬科、佛山萬科、成都萬科、東莞萬科、深圳萬科、南昌萬科（ 231）。 ? 利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實(shí)現(xiàn)超額利潤；降低稅負(fù)。1 部門 – 文件名 龍湖精裝修管理 2 部門 – 文件名 提綱 概述 設(shè)計(jì) 施工流程 采購管理 場地移交 進(jìn)度控制 質(zhì)量管理 文明施工與成品保護(hù) 整改驗(yàn)收移交與保修 3 部門 – 文件名 第一部分：概述 4 部門 – 文件名 與精裝修住宅相關(guān)的背景 ? 毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。 ? 實(shí)行全裝修交樓的利與弊。 ? 弊：管理力量增大；工期變長；投訴增加。 ? 武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn) ? 廣州金地（ 96復(fù)式戶型 +196平面戶型 +114荔湖城），深圳金地（約 500金地名津） ? 廣州方圓（ 217小城之春 +90云山詩意 +34荷塘月色） ? 廣州恒大（ 88第三金碧） ? 東莞中惠（ 414香樟綠洲） ? 南京百勝麒麟（ 557東郊小鎮(zhèn)） ? 廣州地鐵、無錫復(fù)地、等等，恕不能一一致謝！ ? 特別鳴謝 ——廣州萬科 ? 目前最好成績：同時(shí)交付 601套，到訪 538套，辦手續(xù) 523套，一次收樓率%，零問題交付 246戶，全屋入伙時(shí)問題平均數(shù)（含甲分包） 條 ——2022年 7月 9日數(shù)據(jù)。 ? 括號(hào)內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的項(xiàng)目套數(shù)。 ? 三大部品以工廠化生產(chǎn)為主：櫥柜，木門，木地板。 ? 可能遇到的問題 定價(jià)問題：中性化設(shè)計(jì)？輕裝修，重裝飾？ 低造價(jià)時(shí) 中等造價(jià)時(shí) 高造價(jià)時(shí) ? 如何避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤？討論 1，討論 2，討論 3. ? 如何適當(dāng)減少現(xiàn)場施工難度？ ? 如何與采購密切配合，有效降低成本？ ? 討論的話題： ? 如何體現(xiàn)個(gè)性化？ ? 由誰設(shè)計(jì)？ ? 如何加深設(shè)計(jì)師的體驗(yàn)，如何通過客戶投訴改善設(shè)計(jì)？ ? 設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化？如何實(shí)現(xiàn)工廠化？可參考的書籍 13 部門 – 文件名 第三部分：施工流程設(shè)計(jì) 14 部門 – 文件名 四階段施工管理法 階段 施工方主要工作內(nèi)容 甲方、監(jiān)理主要工作內(nèi)容 準(zhǔn)備階段 與業(yè)主與監(jiān)理溝通，排除設(shè)計(jì)問題，隊(duì)伍組織，場地移交，材料采購，辦公準(zhǔn)備 解決系統(tǒng)性的設(shè)計(jì)問題 督促總包完成整改和移交 統(tǒng)一不同施工單位之間的管理模式 甲購物資采購準(zhǔn)備工作 無需移交的施工階段 泥水施工，乳膠漆底漆施工，櫥柜框架施工，門框底框施工 甲分包單位進(jìn)場準(zhǔn)備 按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量 甲購材料及時(shí)供應(yīng)到現(xiàn)場 需要移交的施工階段 木門門扇安裝，衛(wèi)生潔具安裝，櫥柜面板安裝，五金配件安裝，木地板安裝 督促甲定分包分包服從管理 按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量 整改、驗(yàn)收和移交 地毯式檢查整改，小業(yè)主提前開放，甲方監(jiān)理檢查，分戶驗(yàn)收，入伙移交 督促施工單位自檢，組織監(jiān)理及甲方自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開放 督促檢查竣工資料組織驗(yàn)收 組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意識(shí) 15 部門 – 文件名 準(zhǔn)備階段工作 16 部門 – 文件名 本階段工作 開始：根據(jù)不同的項(xiàng)目，需要做適當(dāng)?shù)奶崆斑M(jìn)場安排。 辦公設(shè)備進(jìn)場：按照 CI的規(guī)定搭建辦公場地。 施工隊(duì)伍進(jìn)場、隊(duì)伍培訓(xùn)：非常重要，直接關(guān)系到項(xiàng)目成敗。 圖紙會(huì)審：關(guān)鍵是每一種戶型進(jìn)行現(xiàn)場對比，重點(diǎn)部位是廚房和衛(wèi)生間。 施工組織設(shè)計(jì)報(bào)審。 詳細(xì)材料計(jì)劃報(bào)甲方。尤其是瓷磚部分，務(wù)必考慮設(shè)計(jì)損耗以及施工損耗，尤其是瓷磚的損耗，很多人難以相信因?yàn)樵O(shè)計(jì)排版的原因，損耗率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過定額的規(guī)定，對此需要有充分的溝通。不可能強(qiáng)求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費(fèi)時(shí)間。具體可參見后文專門的場地移交程序。由于移交的工作量很大，需要調(diào)動(dòng)班組的力量組織移交。 總包整改：可能很不及時(shí)，需要借助外在的管理力量。 17 部門 – 文件名 本階段工作重點(diǎn) 首先，是就各種管理思路達(dá)成一致，以及組織對班組的培訓(xùn)。經(jīng)常拖延。 ? 各種滲漏：外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責(zé)任而引起的管道滲漏。 各個(gè)地方的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主對于最終驗(yàn)樓的標(biāo)準(zhǔn)很不一樣，北京、南京、上海、寧波、無錫等多個(gè)地方都出臺(tái)了分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。因此，只能當(dāng)作必要條件，而非充分條件。 安全玻璃。以下部位需要采用安全玻璃： 7層及 7層以上建筑物外開窗；面積大于 面小于 500mm的落地窗；樓梯、陽臺(tái)、平臺(tái)走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板；傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂；室內(nèi)隔斷、浴室圍護(hù)和屏風(fēng)。有的地方小業(yè)主會(huì)在驗(yàn)樓時(shí)仔細(xì)測量房間長寬高凈尺寸。 衛(wèi)生間屬潮濕工作環(huán)境，燈具外殼需接地。 1輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。 1乳膠漆刮膩?zhàn)右缘灼幔簩?shí)際上和第 13工序同時(shí)開展，主要是因?yàn)楣ぷ髅鎸拸V，條件上允許交錯(cuò)施工。 門檻石、窗臺(tái)石、其他石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。 1樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，樓梯踏步的保護(hù)并不難，造成破壞的損失不大。欄桿要適時(shí)跟進(jìn)，避免后期打鑿。 1墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。 2正式的門框安裝：櫥柜已經(jīng)運(yùn)輸進(jìn)去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。 2乳膠漆第一遍面漆施工。 20 部門 – 文件名 本階段工作重點(diǎn) ? 首先，要保證泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時(shí)的情形。首先，與選擇的墻地磚品種、質(zhì)量有很大關(guān)系。在上海，貼磚時(shí)較為廣泛地使用熟料十字叉，以保證墻磚縫均勻一致，值得推廣。上海萬科的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是50mm以內(nèi)的空鼓可以不返工，我公司的標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格一些，墻地磚均不允許出現(xiàn)空鼓，但是磚縫美觀方面我們?nèi)詻]有達(dá)到上海的較高要求，這與我們