【正文】 無形資產(chǎn) ” 征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十五條的規(guī)定核定。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。 ? (二 )以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。具體的交換方式也有以下兩種 : ? (一 )土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 ? 合作建房營業(yè)稅規(guī)定： 合作建房，是指由一方 (以下簡稱甲方 )提供土地使用權(quán)，另一方 (以下簡稱乙方 )提供資金，合作建房。 ? 在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，甲企業(yè)賣了 500萬元的土地，買了 500萬元的房屋；乙企業(yè)賣了 500萬元的房屋，買了 500萬元的土地。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。 ? —— 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅 [2022]16號(hào)） ? 案例： 宏建公司注冊(cè)資本 1000萬元，現(xiàn)欲轉(zhuǎn)讓在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計(jì)發(fā)生在建工程成本為 3500萬元，經(jīng)與偉業(yè)公司協(xié)商，宏建公司以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，應(yīng)如何籌劃？ ? 合作建房業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 ? 合作建房在稅務(wù)處理上視同一方買土地一方買房產(chǎn)。 ? 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。 ? 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅： ? 開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 項(xiàng)目征收營業(yè)稅。如何規(guī)劃？ ? 未完工項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式的利弊分析 ? 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目應(yīng)如何征稅。 ? 三、土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及投資業(yè)務(wù)的籌劃 ? 土地使用權(quán)和固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃 ? 天信公司注冊(cè)資本 200萬元，受讓某地塊使用權(quán)，為取得該地所支付的全部價(jià)款及稅費(fèi)總計(jì) 700萬元。 ? （ 4）對(duì)本通知發(fā)布之前已經(jīng)發(fā)生的個(gè)人以評(píng)估增值的非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資暫未繳納個(gè)人所得稅的，所投資企業(yè)應(yīng)將個(gè)人股東所投資的非貨幣資產(chǎn)的原始價(jià)值和增值情況、個(gè)人股東基礎(chǔ)信息等資料登記臺(tái)賬，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。稅款由被投資企業(yè)在個(gè)人取得股權(quán)時(shí)代扣代繳。稅款由企業(yè)在轉(zhuǎn)增個(gè)人股本時(shí)代扣代繳。 ? —— 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2022］ 120號(hào)） ? 二、以非貨幣性資產(chǎn)出資的稅收規(guī)定 ? 企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)投資的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)以經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2022年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。 ? 企業(yè)所得稅關(guān)于分期確認(rèn)收入的規(guī)定： ? 新稅法第二十三條 企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （一）以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； （二）企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 固定資產(chǎn)租賃費(fèi)的扣除規(guī)定 ? 新條例第四十七條 企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除： ? （一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)，按照租賃期限均勻扣除； ? （二）以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。 ? 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值。 ? 固定資產(chǎn)的折舊方法 ? 新條例第五十九條 固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除。 ? 新條例第二十條 稅法第六條第（七）項(xiàng)所稱特許權(quán)使用費(fèi)收入，是指企業(yè)提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)而取得的收入。 ? 新條例第十九條 稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物和其他資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 ? 新條例第十八條 企業(yè)所得稅法第六條第（五）項(xiàng)所稱利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。如 何 利 用 財(cái) 務(wù) 工 具 進(jìn) 行 納 稅 管 理 第 一 部 分 初 識(shí) 財(cái) 務(wù) 工 具 ? 一、如何利用財(cái)務(wù)工具提高企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理能力 ? 收集文件 存檔備查 ? —— 稅收政策的收集、整理、保存、查閱實(shí)用方法 ? 例：稅收政策整理文件夾 ? 閱讀文件 入木三分 ? 案例一：新企業(yè)所得稅實(shí)施條例第九條 企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，也不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 租金收入，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 特許權(quán)使用費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 企業(yè)應(yīng)當(dāng)從固定資產(chǎn)使用月份的次月起計(jì)算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從停止使用月份的次月起停止計(jì)算折舊。固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。 ? 原規(guī)定： ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知 》 （國稅發(fā) [1997]191號(hào)） ? 納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計(jì)算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費(fèi)。 ? 分期收款銷售方式的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定 ? 合同約定的收款日期 ? 委托代銷方式的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定 ? 發(fā)出貨物日期 ? 收到代銷清單的日期 ? 實(shí)際收到貨款的日期 ? 發(fā)出貨物之日起滿 180天 ? 行為定性 準(zhǔn)確得當(dāng) ? 運(yùn)籌帷幄 機(jī)智靈活 ? 匯算清繳工作底稿 ? 二、如何消除企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn) ? 規(guī)范運(yùn)營 ? 強(qiáng)化培訓(xùn) ? 稅務(wù)顧問 ? 三、公司稅收成本的監(jiān)控方法 ? （ 1）事前監(jiān)控： ? （ 2）事中監(jiān)控： ? （ 3）事后監(jiān)控： 第二部分 籌資活動(dòng)稅務(wù)籌劃技巧 ? 一、貨幣與非貨幣出資與新辦企業(yè)所得稅管轄權(quán) ? 以 2022年為基年， 2022年底之前國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局各自管理的企業(yè)所得稅納稅人不作調(diào)整。 ? 2022年起新增企業(yè)，是指按照 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 （財(cái)稅 〔 2022〕 1號(hào)）及有關(guān)規(guī)定的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)成立的企業(yè)。 ? —— 國稅發(fā)（ 2022） 118號(hào) ? 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問題的通知 (國稅發(fā) [2022]115號(hào) )（ 2022年 12月 9日） ? （ 1）個(gè)人 (自然人，下同 )股東從被投資企業(yè)取得的、以企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值轉(zhuǎn)增個(gè)人股本的部分，屬于企業(yè)對(duì)個(gè)人股東股息、紅利性質(zhì)的分配，按照 “ 利息、股息、紅利所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。 ? （ 2）個(gè)人以評(píng)估增值的非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資取得股權(quán)的，對(duì)個(gè)人取得相應(yīng)股權(quán)價(jià)值高于該資產(chǎn)原值的部分，屬于個(gè)人所得，按照 “ 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。 ? （ 3）個(gè)人不能提供完整、準(zhǔn)確財(cái)產(chǎn) (資產(chǎn) )原值憑證的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其財(cái)產(chǎn)原值。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)據(jù)此建立電子臺(tái)賬，加強(qiáng)后續(xù)管理，督促企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算和投資收回時(shí)依法扣繳個(gè)人所得稅?，F(xiàn)天信公司欲以 1200萬元的價(jià)格將該地塊轉(zhuǎn)讓給 B公司。 ? 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。 ? ，按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。 ? 銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)的計(jì)稅依據(jù) ? 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。 ? 上述營業(yè)額減除項(xiàng)目憑證管理問題 ? 營業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 ? 案例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，作價(jià) 1000萬元，乙提供資金 1000萬元。完工后甲、乙各分得價(jià)值 1000萬元的房屋和土地。所以在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中，甲、乙雙方各應(yīng)納營業(yè)稅： ? 500 5%=25萬元 ? 雙方共納營業(yè)稅 50萬元。合作建房的方式一般有兩種 : ? 第一種方式是純粹的 “ 以物易物 ” ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。對(duì)甲方應(yīng)按 “ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) ” 稅目中的 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征稅。如果合作建房的雙方 (或任何一方 )將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按 “ 服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè) ” 征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征營業(yè)稅。 ? 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。 ? (一 )房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅 “ 以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅 ” 的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 ? (三 )如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 征稅。 ? —— 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅 [1995]48號(hào) ） ? 合作建房企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 ? 第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅。 ? 對(duì)征收營業(yè)稅的融資租賃業(yè)務(wù)，以其向承租者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）減去出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額