【正文】 興大道； ? 三、地塊周邊區(qū)域無(wú)其他樓盤，但周邊區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展迅猛； ? 四、項(xiàng)目地塊較為規(guī)則。 面對(duì)星沙城市快速發(fā)展，郊縣印象即將改變，長(zhǎng)沙主城區(qū)眾多客群已經(jīng)開始置業(yè)星沙的大環(huán)境，面臨星沙未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中放量，大盤云集，中小性價(jià)比項(xiàng)目層出不窮的局面， 很顯然本項(xiàng)目是既要把握星沙發(fā)展的宏觀大勢(shì)，又要避免與眾多普通性價(jià)比項(xiàng)目的客源之爭(zhēng)。 綜上 星沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn) 小結(jié) 星沙板塊價(jià)值解析 星沙城市發(fā)展規(guī)劃 高起點(diǎn)的城市規(guī)劃，國(guó)際化的高新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，星沙正以在快速發(fā)展的城市進(jìn)程中，長(zhǎng)沙第六區(qū)的格局基本已經(jīng)形成 郊縣印象即將改變，交通、配套、價(jià)格洼地，星沙已經(jīng)成為了長(zhǎng)沙最具居住條件的新城，眾多置業(yè)者已經(jīng)開始接受星沙 星沙房地產(chǎn)發(fā)展 未來供應(yīng)量持續(xù)放大，星沙內(nèi)部眾多組團(tuán)同時(shí)發(fā)展，未來產(chǎn)品供應(yīng)豐富，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展必將帶來商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，加之星沙區(qū)域企業(yè)員工眾多，消費(fèi)潛力大，在未來幾年星沙市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目很有可能增多； ? 供需矛盾將逐步擴(kuò)大。 星沙有著良好的自然環(huán)境和城市建設(shè)，商品房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，隨著第六區(qū)規(guī)劃的推進(jìn)及交通路網(wǎng)等配套設(shè)施的完善，星沙商品房市場(chǎng)的吸引力進(jìn)一步擴(kuò)大，這必將吸引長(zhǎng)沙市區(qū)客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶對(duì)星沙商品房的進(jìn)一步親睞； ? 2房和 3房等中小面積戶型將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流。 隨著新城的規(guī)劃發(fā)展、路網(wǎng)的建設(shè)完善以及最近兩年新城樓盤的開發(fā)建設(shè)，長(zhǎng)沙市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)星沙的認(rèn)知度進(jìn)一步提高，并逐步看好星沙的發(fā)展前景； ? 區(qū)域內(nèi)部消化潛力進(jìn)一步增大。 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品以小高層、花園洋房、別墅為主的復(fù)合型社區(qū)，包括不同層次的客戶群體。 如：圓夢(mèng) 諾亞山林 板塊剛剛啟動(dòng) ，市場(chǎng)認(rèn)知低 物業(yè)類型豐富 ， 后續(xù)開發(fā)量大 配套 位于星沙中心區(qū) 經(jīng)開區(qū)企業(yè)客戶及部分市區(qū)客戶 東南新 城 板塊 圣力華苑 、 東城名苑 、 星城國(guó)際 、 博雅湘水灣 、 創(chuàng)業(yè)樂園二期 、 3614新項(xiàng)目 、早安星城 市場(chǎng)剛剛興起 ，認(rèn)知度較低 板塊放量 20222022年迅速增加 、 物業(yè)類型較為單一 企業(yè)云集 、 少量商業(yè) 、 公交少 經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工 、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及市區(qū)投資 、 養(yǎng)老型客戶 星沙各板塊 產(chǎn)品供給模式分析 低密度住宅 社區(qū)商業(yè)等 當(dāng)?shù)鼐用窦捌渌?。萬(wàn)家麗 北 板塊 華能 金三華邸 、 湘楚家園 、湘繡城 、 申湘項(xiàng)目 項(xiàng)目集中 ， 市場(chǎng)認(rèn)知較高 新項(xiàng)目集中興起 ， 短時(shí)間內(nèi)放量較大 （ 中南汽車世界除外 ） 。 配套齊全 以星沙及經(jīng)開區(qū)客戶為主 中南 汽車 世界 板塊 筑夢(mèng)園 、 美林水郡 、 紫晶城 、 冠豪 萬(wàn)家麗北路 板塊 中南汽車世界板塊 中心區(qū) 板塊 開元東路 板塊 星沙大道北路板塊 星沙房地產(chǎn)板塊 分布及特征 大東城代表房地產(chǎn)板塊 分布特征 板塊 代表樓盤 市場(chǎng)認(rèn)知 開發(fā)特征 配套設(shè)施 主力客戶群 中心區(qū)板塊 楚天家園 、 未來現(xiàn)代城 、楚天馨苑 、 榮鑫家園 、 晶華美地四期 、 臥龍居 ? 星沙大道沿線板塊已經(jīng)成為星沙房地產(chǎn)發(fā)展的熱土，眾多外地開發(fā)商進(jìn)入，規(guī)模最大，產(chǎn)品類型豐富，板塊影響力增大。 ? 中心區(qū)板塊認(rèn)知度最高，配套最完善，價(jià)格也高，客戶資源豐富；板塊開發(fā)項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品樓層普遍較高，整個(gè)區(qū)域開發(fā)漸趨飽和。 – 相比湘府板塊新城、市府新城、芙蓉北板塊等，星沙樓市處于明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和價(jià)值低估， – 星沙未來西城（萬(wàn)家麗北）、東城板塊各有亮點(diǎn)，面對(duì)板塊發(fā)展的大勢(shì)，如何順勢(shì)而為，脫穎而出？ – 在星沙為盤，必須面對(duì)星沙格局，同時(shí)也必須跳出星沙，從更高的視角來謀劃樓盤。 ? 三、物業(yè)形態(tài)多為高層、小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品 同質(zhì)化 嚴(yán)重。 市場(chǎng)背景 政策認(rèn)識(shí) 2022 一個(gè)關(guān)口 三重：大東城與星沙項(xiàng)目扎堆，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)猶如“近身肉搏” ? 碧桂園、恒基、華潤(rùn)、鵬基等 “品牌”駐扎區(qū)域； ? 未來幾年內(nèi)土地開發(fā)規(guī)模在 萬(wàn)畝 以上； ? 2022年區(qū)域產(chǎn)品入市量將呈直線上升趨勢(shì)； 二：超級(jí)大盤布局四周，形成圍城之勢(shì) ? 北至青竹湖，南到暮云，西起岳麓山，東到星沙東八線，二十余個(gè)占地在千余畝上的超級(jí)大盤正在如火如荼的開發(fā)； ? 這些大盤無(wú)一例外都是以低密度產(chǎn)品類型示人； 一：供應(yīng)量激增，供需關(guān)系呈現(xiàn)微妙變化 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，截至到 2022年 11月，長(zhǎng)沙市已報(bào)建項(xiàng)目總量達(dá)到 2180萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2022年的供應(yīng)量將會(huì)大增； ? 2022年四季度以來，長(zhǎng)沙眾多樓盤的銷售開始放緩，房源多為上半年推出的舊貨，部分遠(yuǎn)郊樓盤已經(jīng)開始利用打折的方式進(jìn)行銷售； 供需格局 2022年大東城場(chǎng)進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 多重圍城 ? 一、 2022年，大東城板塊已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè) 集體放量 年，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)異常激烈。 ? 三、從目前的市場(chǎng)反饋來看 ,政策面的影響已初顯效果 ,08年大面積的市場(chǎng)影響是可以預(yù)見的 ,因此充分的應(yīng)對(duì)策略將是我們核心的思考方向 .以更為穩(wěn)健和風(fēng)險(xiǎn)可控的方式來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化將是我們的可取之道 . 2022年 房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年 市場(chǎng)背景 政策認(rèn)識(shí) 投資等軟性需求被遏制，市場(chǎng)有萎縮 30%的可能性 1. 從 2022年開始，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房的供給規(guī)模就提高到了 70萬(wàn)平方米，明年將達(dá)到 90萬(wàn)平方米，未來幾年，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模每年將以 100萬(wàn)平方米來掌握，力爭(zhēng)在 4年內(nèi)，讓所有有資格申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象都能拿到房源。 2022年 3月 長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司 我們的研究 思路和方法 市場(chǎng)環(huán)境 問題結(jié)構(gòu)化 戰(zhàn)略選擇 核心問題是什么？ 我們應(yīng)該怎么做？ 解決方案 處于何種市場(chǎng)環(huán)境下？ 問題界定 什么性質(zhì)的項(xiàng)目？ 選擇怎樣的市場(chǎng)戰(zhàn)略？ 凱旋帝景 但由時(shí)間倉(cāng)促，本 《 報(bào)告 》 難免有地方粗漏，有些認(rèn)識(shí)及建議不夠深入，在祈教于各位領(lǐng)導(dǎo)和專家的同時(shí)，誠(chéng)懇希望得到諒解。 凱旋帝景 項(xiàng)目行銷執(zhí)行思路調(diào)整性建議 寫在前面 ? 真誠(chéng)感謝 湖南增輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 給予我司了解并參與“增輝 〃 凱旋帝景”項(xiàng)目相關(guān)行銷企劃工作的機(jī)會(huì)！ ? 我司期望我們的 《 報(bào)告 》 能為貴司領(lǐng)導(dǎo)層行銷決策時(shí)提供參考。謹(jǐn) 呈 湖南增輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 —— 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 —— 增輝地產(chǎn)凱旋帝景 項(xiàng) 目 行 銷 策 略 調(diào) 整 建 議 東業(yè) 早安星城 三、四期營(yíng)銷定位初步 Click to edit Master title 增輝 我們希望通過自身對(duì)于市場(chǎng)的理解和對(duì)項(xiàng)目的粗淺認(rèn)識(shí)，為貴司行銷工作提供有建設(shè)性的幫助。 ? 《 報(bào)告 》 中更多細(xì)化工作還需貴司進(jìn)一步溝通討論后，逐期展開并提交。 市場(chǎng)背景 The market analysis ? 一、從 2022年“國(guó)八條”算起，到后來的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障； ? 二、再到 2022年 9月 27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的 39號(hào)令（ 236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見，這些政策的調(diào)控效果