【正文】 CBD逐漸向其他區(qū)域分流。 對(duì)租戶來說，物業(yè)管理水平間接影響到辦公環(huán)境的好壞，客觀上影響到寫字樓的整體出租水平與寫字樓未來的升值空間； 國(guó)貿(mào)及其他 CBD寫字樓入駐客戶的發(fā)展趨勢(shì) 3． 投資客戶保持一定增長(zhǎng)。 1． 對(duì)寫字樓的硬件設(shè)施要求普遍較高。 ? 第四，大型跨國(guó)企業(yè)的集聚性。在物業(yè)管理和跟蹤服務(wù)方面， CBD客戶看重物業(yè)管理公司的品牌和社會(huì)口碑，看重物業(yè)管理公司的服務(wù)是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到。 CBD區(qū)域內(nèi)外企辦公較多，看重一流的軟性配套，信息化配臵和智能化配臵，如，樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、 GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配臵程度與升級(jí)可變性等等 。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利率、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配臵狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實(shí)用率、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個(gè)立面用料品質(zhì)等等 。五棵松文化體育中心項(xiàng)目 辦公物業(yè)定位報(bào)告 綱 要 第一部分 寫字樓市場(chǎng)研究 第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群 第三部分 主題定位與產(chǎn)品定位 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營(yíng)方案 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 市場(chǎng)現(xiàn)狀 主要供應(yīng)區(qū)域是在東部、西部、中關(guān)村這三個(gè)地區(qū) ； 寫字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升 ； 商務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)的不斷激增 ，給北京的商務(wù)地產(chǎn)提出了更高的要求； 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 供應(yīng)與空間布局 ? 北京市寫字樓主要分布在海淀（中關(guān)村商圈）、朝陽（ CBD)、西城（金融街）三大傳統(tǒng)區(qū)域； ? 2022年全年新增供應(yīng)量達(dá)210萬平方米； CBD 中關(guān)村 金融街 CBD 中關(guān)村 金融街 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 市場(chǎng)消化力 ? 2022年北京市寫字樓需求旺盛，從年初開始需求量持續(xù)上漲； ? 2022年北京市寫字樓銷售平穩(wěn)，基本上一直處于調(diào)整期； 040000800001202201600002003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度20222022年北京市辦公銷售面積 單位：平方米 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 各類客戶購(gòu)買力 ? 本市城鎮(zhèn)居民、外省市個(gè)人、 國(guó)內(nèi)行政事業(yè)單位、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購(gòu)買的主力客戶； 2 0 0 4 年1 季度辦公物業(yè)客戶購(gòu)買力020220400006000080000100000本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買外省市個(gè)人購(gòu)買華僑、港澳臺(tái)同胞購(gòu)買國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位購(gòu)買外國(guó)行政、企 業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織2 0 0 4 年2 季度辦公物業(yè)客戶購(gòu)買力0202204000060000本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買外省市個(gè)人購(gòu)買華僑、港澳 臺(tái)同胞購(gòu)買 國(guó)內(nèi)行政、 事業(yè)單位購(gòu)買外國(guó)行政、 企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)買2 0 0 4 年3 季度辦公物業(yè)客戶購(gòu)買力010000202203000040000本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買外省市個(gè)人購(gòu)買華僑、港澳 臺(tái)同胞購(gòu)買 國(guó)內(nèi)行政、 事業(yè)單位購(gòu)買外國(guó)行政、 企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)買數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 單位：平方米 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 價(jià)格趨勢(shì) ? 2022年以來，北京市辦公物業(yè)銷售價(jià)格穩(wěn)中有升； 100001202214000160002022年1季度2022年2季度2022年3季度2022年4季度2022年1季度2022年2季度2022年3季度20222022年北京市辦公銷售價(jià)格 單位：元 /平方米 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 未來供需趨勢(shì) ? 2022年北京市的寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到近兩年來的高峰 ，北京市平均每年寫字樓的年消耗量在 50萬到 70萬平米之間， 未來兩年北京市寫字樓市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象將更為嚴(yán) ,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 ； 北京市寫字樓市場(chǎng) —— 未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域分布多樣化 商務(wù)建筑環(huán)境景觀化 商務(wù)形式多元化 商務(wù)職能協(xié)調(diào)化 商務(wù)功能設(shè)計(jì)人性化 北京市寫字樓市場(chǎng)研究總結(jié) 整個(gè)北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來幾年內(nèi)不容樂觀；對(duì)于本項(xiàng)目而言，如果以大眾化的辦公產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力則會(huì)顯得非常薄弱； 2 3 1 國(guó)內(nèi)行政事業(yè)單位、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購(gòu)買的主力客戶； 在 2022年底的銷售高峰后，寫字樓銷售市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)銷售期； 目前形成的三大商圈的商務(wù)地位在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到改變； 4 東部發(fā)展帶的新規(guī)劃及其商務(wù)中心向東繼續(xù)擴(kuò)張格局對(duì)西部的未來商務(wù)發(fā)展構(gòu)成了新的挑戰(zhàn)； 區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 市場(chǎng)狀況 ? 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓多以乙級(jí)寫字樓為主； ? 區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔寫字樓； ? 區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以國(guó)企為主； ? 沒有形成足夠的商務(wù)氛圍； 區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 空間布局 ? 本項(xiàng)目周邊寫字樓主要集中在長(zhǎng)安街沿線（新興橋 ——五棵松橋路段）； 區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 新增供應(yīng) ? 項(xiàng)目周邊辦公類物業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有長(zhǎng)安西點(diǎn)（ 5萬平米）、西貿(mào) DNA（ ），共計(jì) ； 西貿(mào)中心 區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 商務(wù)辦公樓入駐客戶 ? 區(qū)域內(nèi)多以國(guó)有企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不濃厚； ? 大多國(guó)有企業(yè)都有自己獨(dú)立的辦公用地，但是檔次基本都不高； ? 租用辦公樓的多為中小型公司； 金融、保險(xiǎn)業(yè)%房地產(chǎn)業(yè)%代表處%傳播與文化產(chǎn)業(yè)%咨詢/服務(wù)類%交通運(yùn)輸、物流、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)%高科技類%商貿(mào)類%制造業(yè)%建筑業(yè)%綜合類%扇面 12%數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研 區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 價(jià)格 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 租售價(jià)格 長(zhǎng)安 .西點(diǎn) 長(zhǎng)安街永定路口 940 USD /平方米 西貿(mào)中心 海淀復(fù)興路 51號(hào) 1850 USD /平方米 翠微大廈 長(zhǎng)安街萬壽路 USD /平方米 .月 道樂蒙恩商務(wù)街 萬壽路路口向南 1200米 1500 USD /平方米 天行建商務(wù)大廈 翠微路 1500 USD /平方米 太平路寫字樓 五棵松以南太平路 USD /平方米 .月 電科大廈 魯谷路 USD /平方米 .月 ? 目前，項(xiàng)目周邊寫字樓租金與售價(jià)較低； ? 區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)量中西貿(mào)中心以高價(jià)位出現(xiàn)在五棵松集聚區(qū)的辦公物業(yè)市場(chǎng)，銷售并不理想，一定程度上反映了區(qū)域?qū)Ω邇r(jià)位寫字樓并不非常認(rèn)可； 區(qū)域周邊寫字樓市場(chǎng) —— 未來辦公物業(yè)空間發(fā)展 ? 未來供應(yīng)量區(qū)域主要集中在西四環(huán)與西三環(huán)以及長(zhǎng)安街沿線，但是長(zhǎng)安街沿線目前在區(qū)域內(nèi)可開發(fā)地塊較少； 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來巨大商機(jī) ?隨著奧運(yùn)的來臨，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將給區(qū)域注入新的活力； ? 西部社區(qū)的重頭戲 ——— 國(guó)家重點(diǎn)投資項(xiàng)目五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館賽后將建設(shè)體育、文化配套商業(yè)設(shè)施以及超大城市公園綠地，將通過賽后商業(yè)開發(fā)利用來帶動(dòng)五棵松社區(qū)體育建設(shè)和地區(qū)發(fā)展； ? 西奧中心這樣一片高品質(zhì)的公園綠地，還有配套的商業(yè)文化設(shè)施，對(duì)外開放的體育中心，等于是五棵松區(qū)域樓盤的一個(gè)天然大會(huì)所； 1 ?區(qū)域內(nèi)缺乏甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓也不密集，商務(wù)氛圍很不濃厚； 2 ?區(qū)域內(nèi)缺乏好的辦公產(chǎn)品，不能滿足部分國(guó)企及其其他大型公司的需求，造成客戶流失； 3 ?奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)產(chǎn)品積極的影響； 項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究總結(jié) 綱 要 第一部分 寫字樓市場(chǎng)研究 第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客群 第三部分 主題定位與產(chǎn)品定位 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營(yíng)方案 第二部分 目標(biāo)市場(chǎng)及其目標(biāo)客群定位 國(guó)貿(mào)及其國(guó)貿(mào)商圈研究 東方廣場(chǎng)及其建國(guó)門商圈研究 金融街商圈研究 目標(biāo)市場(chǎng)及其目標(biāo)客群定位 國(guó)貿(mào)及其他 CBD寫字樓入駐情況 ? CBD區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓供應(yīng)量較大，租售情況競(jìng)爭(zhēng)激烈，但總體情況較好； 物業(yè)名稱 寫字樓面積 （萬平方米） 租金 （ USD/月 平方米） 售價(jià) （ USD /平方米） 租售率 國(guó)貿(mào)中心 35 96% 嘉里中心 35 95% 財(cái)富中心寫字樓 A座 9 30 2750 80% 招商局大廈 28 25 2450 80% 建外 SOHO 20 2250 80% 漢威大廈 20 95% 國(guó)貿(mào)入駐客戶行業(yè)特征 ? 在行業(yè)分布方面，主要集中于 IT通訊、貿(mào)易、顧問咨詢、律師事務(wù)所、金融、保險(xiǎn)投資等行業(yè)，沒有絕對(duì)主導(dǎo)性行業(yè)； 國(guó)貿(mào) IT通訊 貿(mào)易 顧問咨詢 傳統(tǒng)制造業(yè) 金融保險(xiǎn) 投資 國(guó)貿(mào)入駐客戶情況 ? 世界 500強(qiáng)企業(yè) (62家 )； ? 銀行 (24家 )； ? 金融機(jī)構(gòu) (22家 )； ? 律師事務(wù)所 (23家 )； ? 保險(xiǎn)公司 (13家 )； ? 專業(yè)及商業(yè)服務(wù) (22家 )； ? 其它跨國(guó)公司 (45家 ) 國(guó)貿(mào)入駐客戶的需求特征 ? 首先，注重物業(yè)的品質(zhì)。 ? 其次，注重軟性配套與服務(wù)。 國(guó)貿(mào)入駐客戶的需求特征 ? 第三，注重物業(yè)管理公司的品牌。對(duì)于大多數(shù)商貿(mào)型公司而言，由于存在國(guó)際商務(wù)之間的交流，因此更加關(guān)注能否得到全天候的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)辦公的需要等等 。到目前為止， 90％的跨國(guó)企業(yè)都分布在CBD區(qū)域及