【正文】 月底 上半年價格 19000元 /㎡ ，下半年伊始降價 5500元 /㎡ 推售房源被迅速搶購，與周邊個案門可羅雀形成鮮明對比，樓盤知名度和吸引力迅速提高 135000 29% 深圳 城市山林 7月中旬 開盤時均價 30000元 /㎡ ，本地降價 14000元 /㎡ 降價調(diào)整后推出 200套房源一周內(nèi)被搶購一空 16000 50% 降價樓盤實例 ?2021年 8月末 9月初，部分大中型城市出現(xiàn)普遍降價趨勢； ?與奧運前降價相比，本次降價表現(xiàn)出兩大特征： “集團式”降價、“高折扣”優(yōu)惠，降價范圍和幅度上均大于奧運前； ?奧運會后，萬科各城市項目的普遍性帶頭降價引發(fā)了部分資金緊張開發(fā)商的跟風(fēng)行為，多數(shù)開發(fā)商較奧運會前更加認(rèn)識到 08年下半年樓市整體狀況堪憂，“回款第一”已經(jīng)壓倒“總銷最大”，成為開發(fā)商首選 2021年 9月降價最具代表性樓盤（奧運會后） 區(qū)位 項目 時間 描述 當(dāng)前價格（元 /㎡ ） 降價幅度 上海 萬科集團旗下 8月底 白馬花園原價 15000元 /㎡ ，降價 3000元 /㎡ 三天賣掉 76套，回款上億元 12021 520% 杭州 金城集團旗下 9月 10日 金成江南春城原價 8500元 /㎡ ，降價 2021元 /㎡ 號稱三年后無理由退房贈 30%增值款， 100套房源被搶購一空 6500 25% 南京 恒大地產(chǎn)旗下 9月 4日 恒大綠洲花園物價定價 7480元 /㎡ ，降價 2500元 /㎡ 為緩解集團資金壓力，恒大拋售樓盤，極大擾亂了南京市場，恒大降價一周成交量位于南京前列 5000 35% 南京 萬科集團旗下 9月 6日 金域緹香原價 15000元 /㎡ ，降價 3000元 /㎡ 降價后售樓處客戶絡(luò)繹不絕，相近樓盤客戶寥寥無幾，推出房源面臨供不應(yīng)求趨勢 12021 20% 銀根緊縮，貸款難度增加，開發(fā)商回現(xiàn)壓力加大，資金鏈?zhǔn)艿娇简? 銀行不得給建設(shè)用地閑置時間超過兩年房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。 ?上半年全國房地產(chǎn)投資總額 13196億元，同比增長%，增幅放緩 ?由于國家實行緊縮性調(diào)控政策，加之購房者 觀望情緒日漸加重 等諸多因素，全國 商品房成交量同比下降 13%，價格成交增幅僅為 6%，增幅較去年同期12%降低一半。 ?人民幣匯率： 人民幣持續(xù)升值，人民幣對美元匯率中間價由 05年7月的 ： 1升至當(dāng)前 ：1，外貿(mào)出口遭遇困境。 ?CPI指數(shù)： CPI指數(shù)近四個月雖有下降，但上半年較去年同期上漲 %， PPI指數(shù) 8月份較去年同期增長 %，增速連續(xù)第三個月創(chuàng) 10多年來新高， 18月份上漲%， 物價持續(xù)升高抑制了消費者的消費熱情。報告核心： 非常時期，非常策略！ 我們重在解決三大核心問題： 如此形勢，今年能否開盤？ 無論開與不開，在市場低迷期，如何提升上門率？ 三大核心問題 如果今年非開不可，如何撬動市場？ 首先，我們先來看看當(dāng)下市場。 當(dāng)下市場 全國市場 : 宏觀經(jīng)濟 全國樓市 樓市新政研讀 寧波市場 : 寧波市場分析 開發(fā)商應(yīng)對策略 余姚市場分析 全國樓市 宏觀經(jīng)濟 ?GDP指數(shù)： 前三季度 GDP較去年同期回落 %，受經(jīng)濟下行壓力影響，利息下調(diào)，國內(nèi)經(jīng)濟增速全面放緩。 ?股市： 股市從最高點 6400余點跌至 ，股市已經(jīng)跌回 2021年水平， 90%股民處于虧損狀態(tài)。 國內(nèi)經(jīng)濟受國際經(jīng)濟影響開始全面放緩，經(jīng)濟整體逐步邁入下行通道，受國際金融形勢和全球經(jīng)濟放緩的影響， 國內(nèi)經(jīng)濟將面臨持續(xù)走低。 ?2021年上半年全國樓市出現(xiàn)了量價齊跌的萎靡頹勢， 房地產(chǎn)市場逐漸步入寒冬。 自從 07年至今 16次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，由 07年年初的 %上調(diào)至目前的 %。央行數(shù)據(jù)顯示，二季度開發(fā)貸款和購房貸款同比分別減少 。 從 2021年 9月 25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1個百分點。 11月 1日始，由國家財政部出臺的新房地產(chǎn)金融政策開始執(zhí)行。 樓市政策解讀 從各大城市 2021年房地產(chǎn)市場運行來看 2021年上半年： ? 量跌價穩(wěn)、有價無市 是上半年全國樓市的真實寫照； ? 對待價格的態(tài)度上： 部分開發(fā)商選擇死扛價格，期待樓市短期內(nèi)回暖； 部分開發(fā)商選擇順應(yīng)市場大勢，降價、促銷確保回現(xiàn)； 2021年下半年： ? 奧運會是市場信心的一個轉(zhuǎn)折點，樓市量價齊跌， 越來越多的開發(fā)商認(rèn)清了現(xiàn)實加入降價的行列。 政策的干預(yù)無法根本改變樓市的下滑趨勢 (已形成一股勢能 )。 ? 下半年，在成交量大幅萎縮，市場行情持續(xù)走低的情況下，開發(fā)商策略紛紛轉(zhuǎn)變，寧波樓盤價格開始紛紛跳水。 2021年 8月 2日 ，二期正式對外公開，推量 2幢 90平米， 1幢89+54平米拼接 140平米， 90平米報價 10000， 140平米報價12021，共計 214套，累積預(yù)定 30套，預(yù)定率 14%，雖然較內(nèi)部預(yù)定報價暗降了 1000元 /平米，但銷售依舊很差。 萬科現(xiàn)象：廣東降了、成都降了、上海降了，北京也降了，地產(chǎn)老大萬科在 2021年 9月 1日終于把降價風(fēng)吹到了寧波。 開發(fā)商應(yīng)對策略 日期 已售 合計 銷售套數(shù) 30 公開降價 40 45 40 35 25 25 15 15 10 10 10 15 20 15 350 降價 由原 10000元 /平米（精裝）降至 8888元 /平米（簡裝），扣除裝修實際降價 700元 /平米 銷售火爆 加價 加推房源中間套 9000元 /平米，邊套 10000元 /平米，均價 9500元 /平米（簡裝），較 8888元 /平米（簡裝）加價近 700元 /平米 至此： 加推房源已經(jīng)回到降價前的價格 銷售明顯放緩，但銷售依然較好 內(nèi)部開盤賣不動 開盤暗降賣不動 跳水明降熱銷 加推加價銷售尚可 銷售目標(biāo)達(dá)成 中秋小長假 萬達(dá)房展節(jié) 開發(fā)商應(yīng)對策略 8月銷售 22套， 9月 1日先推兩幢降價后狂銷 200多套，后加價后又銷售近 100套；至今銷售 350套左右。盛世天城） 時間 成交套數(shù) 成交面積 成交金額 成交均價 銷售率 9月 23日 119 45891239 8631 33% 9月 24日 67 30918685 8532