【正文】 其他業(yè)主使用其所屬的單元。 3． 第一業(yè)主管理者及其各自的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修或改善該發(fā)展項(xiàng)目的任何一部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該發(fā)展項(xiàng)目利益而安裝、取消或拆卸的設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾碚邔?duì)該發(fā)展項(xiàng)目的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該發(fā)展項(xiàng)目的任何一部分。在進(jìn)行上述更改前，第一業(yè)主應(yīng)提前三個(gè)月以書(shū)面形式通知所有業(yè)主，但無(wú)須就因此而引致的任何損失、費(fèi)用或開(kāi)支向各業(yè)主或其他擁有權(quán)的人賠償。若任何業(yè)主出租其單元給予任何租客或租戶(hù)，須就該租客或租戶(hù)適當(dāng)履行及遵守公約的條款向其他業(yè)主負(fù)責(zé)。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶于該土地及該發(fā)展項(xiàng)目的每個(gè)部分。 第二章 總則 一．公共地方是為各業(yè)主之利益而設(shè)置的，可由每一位業(yè)主及其租客、雇員、訪(fǎng)客及其準(zhǔn)許的使用者使用。 23．“裙樓” 指該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的六層裙樓。 21．“住宅樓” 指該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的兩幢住宅樓。 19．“業(yè)主委員會(huì)” 指各業(yè)主于按照本公約不時(shí)召開(kāi)的業(yè)主 大會(huì)上委出或選出的業(yè)主委員。 17．“土地批文” 指中華人民共和國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用合同書(shū)（ **號(hào)）及有關(guān)的文件及修 訂。 15．“車(chē)位” 指根據(jù)本公約規(guī)定用作停泊車(chē)輛的地方。如果該單元已被合法抵押，則“業(yè)主”應(yīng)包括該抵押人和受押人；擔(dān)以上述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才算是業(yè)主。 12．“管理者” 指第一業(yè)主委任負(fù)責(zé)管理該發(fā)展項(xiàng)目的“ **物業(yè)管理有限公司”及 /或不時(shí)獲聘為管理該發(fā)展項(xiàng)目的其他任何人或公司。 10．“公共設(shè)施 指管理者根據(jù)本公 約第五章第四條第 10 款所 維修基金及 收到的基金并用于管理、維修及改善該發(fā)展項(xiàng) 水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金” 目的款項(xiàng)。 8．“管理預(yù)算” 指根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定而為該發(fā)展項(xiàng)目預(yù)備的管理預(yù)算。 6．“裝修規(guī)則” 指管理者（如以下定義）就各業(yè)主在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建、拆卸及裝飾等所作的規(guī)定。 4．“公共服務(wù)設(shè)施” 指為該發(fā)展項(xiàng)目的利益而安裝以備各業(yè)主共同器、設(shè)備、儀器、裝置、樹(shù)木、管道、機(jī)房、電纜、電線(xiàn)，包括該發(fā)展項(xiàng)目的中央系統(tǒng)，即消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)到各單位的分開(kāi)關(guān)箱、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)等，但任何只供個(gè)別業(yè)主、租戶(hù)使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。 3．“公共地方” 指在該發(fā)展項(xiàng)目或該土地內(nèi)由第一業(yè)主根據(jù)本公約所指定的公共地方。 第一章 定 義 一． 在本公約中，除文意另有所指外： 1．“該土地” 指根據(jù)中華人民共和國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)土地使用合同書(shū)內(nèi)土地使用權(quán)面積約 **平方米的土地。 第一業(yè)主就該項(xiàng)目?jī)?nèi)的兩幢住宅樓、兩幢商 務(wù)公寓樓、六層裙樓、外圍廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及設(shè)施保留另訂管理公約及其他有關(guān)契約的權(quán)利，并可就該發(fā)展項(xiàng)目各建筑物、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的個(gè)別獨(dú)立管理、協(xié)調(diào)保養(yǎng)、維修訂立個(gè)別管理公約，以便發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)各業(yè)權(quán)擁有者共同遵守?，F(xiàn)就該發(fā)展項(xiàng)目制訂本公約，目的在于通過(guò)本公約的實(shí)施，以界定各業(yè)主對(duì)該發(fā)展項(xiàng)目及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的管理、保養(yǎng)、改善、保險(xiǎn)及維修訂立規(guī)定，達(dá)至對(duì)該發(fā)展項(xiàng)目的統(tǒng)一管理，以保證該發(fā)展項(xiàng)目的所有業(yè)主有效地使用其購(gòu)置的物業(yè)及規(guī)定各業(yè)主對(duì)該發(fā)展項(xiàng)目的管理及公共開(kāi)支所須負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例。同時(shí)，要確保工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要明確記錄在案，督促施工單位及時(shí)整改，以減少物業(yè)管理公司接管后對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行返工、維修的 工作量，從而減少物業(yè)管理的成本支出。 （ 4） 提供有關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計(jì)劃及方案。 （ 2） 智能化寫(xiě)字樓基本設(shè)施的需求，包括為安裝先進(jìn)的電腦管理等系統(tǒng)提供意見(jiàn)。施工期間對(duì)寫(xiě)字樓功能布局及各類(lèi)設(shè)備和建材用料的選擇，從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議，使有關(guān)修改更能達(dá)到理想效果。每月派人參加施工會(huì)議，通過(guò)參與工程會(huì)議從而能夠掌握工程進(jìn)度并及時(shí)提出有關(guān)工程建議和改善方法，以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。 施工建設(shè)階段的介入主要工作： 從物業(yè)管理的角度與施工管理。 （ 6） 從 美觀(guān)和效益上評(píng)價(jià)園林設(shè)計(jì)與布置、公共場(chǎng)所告示標(biāo)志，以及照明配置的質(zhì)量和設(shè)計(jì)。 （ 4） 評(píng)價(jià)設(shè)備和相關(guān)服務(wù)的選擇和有效性，評(píng)價(jià)安全控制系統(tǒng)，確保設(shè)備、服務(wù)和安全之間的連接，使整個(gè)寫(xiě)字樓運(yùn)作暢通。 （ 2） 寫(xiě)字樓日后的管理，如保安、消防和維修服務(wù)等能否最經(jīng)濟(jì)、最有效和便于操作？是否設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)？防火安全裝置的配備是否合理？寫(xiě)字樓出入口、造型是否方便治安管理等。在參加工程項(xiàng)目的會(huì)議時(shí)，提出管理上的有關(guān)建議： （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑計(jì)劃能否滿(mǎn)足未來(lái)客戶(hù)的要求。其目的是確保寫(xiě)字樓建造及設(shè)施符合物業(yè)管理要求，交付使用時(shí)，能即時(shí)給各業(yè)主及租戶(hù)提供有效及高水平 的服務(wù)，以避免日后在建筑和管理上的投資追加或成本提高，減少物業(yè)管理的成本支出。 ： 寫(xiě)字樓管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在正式全面接管寫(xiě)字樓工作之前進(jìn)行的工作。 （ 2） 實(shí)施多種經(jīng)營(yíng)，開(kāi)設(shè)商務(wù)中心、美容美發(fā)、洗衣服務(wù)、康樂(lè)中心、中西餐廳、咖啡餐飲等經(jīng)營(yíng)。 （ 4） 前臺(tái)服務(wù)：提供前臺(tái)問(wèn)詢(xún)服務(wù)，接等客人并提供打字、傳真、影印、訂票服務(wù)等 。 （ 2） 安全管理：維護(hù)寫(xiě)字樓安全及治安秩序，并配備安保設(shè)備、門(mén)衛(wèi)、停車(chē)場(chǎng)管理，監(jiān)控中心值班定時(shí)與不定時(shí)的安全巡查，保證該大廈 24 小時(shí)在保安的控制中。 3． 2 委托型 （ 1） 建筑完成后，由開(kāi)發(fā)商委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用專(zhuān)業(yè)公司的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行日常的管理與服務(wù)，大業(yè)主對(duì)其管理情況進(jìn)行監(jiān)督。 （ 2） 自管與專(zhuān)業(yè)公司相結(jié)合：開(kāi)發(fā)商自行管財(cái)務(wù)、人事、營(yíng)銷(xiāo)等，而專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性的如保安、保潔、綠化、機(jī)電維護(hù)等由專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)日常運(yùn)行及保養(yǎng)工作，為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。許多客戶(hù)在選擇樓宇的時(shí)候不但重視樓宇的地段、質(zhì)量和價(jià)格，而且十分重視管理隊(duì)伍，現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素的管理隊(duì)伍，能向客戶(hù)提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 （ 4） 有良好的管理 現(xiàn)代寫(xiě)字樓由于檔次高，設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，管理要求高，一般都委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 （ 3） 功能齊全 現(xiàn)代寫(xiě)字樓能提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車(chē)庫(kù)等。大多數(shù)現(xiàn)代寫(xiě)字樓為高層建筑，外型雄偉、裝飾考究，建筑外型有自已獨(dú)特的風(fēng)格，這些都成為業(yè)主或客戶(hù)成功的象征。 因此，處于這種地理位置的寫(xiě)字樓往往吸引眾多的客戶(hù)。交通方便的地理位置，便于收集和匯集大量的國(guó)際性和全國(guó)性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、交易的功率高。 寫(xiě)字樓的特點(diǎn)： 在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫(xiě)字樓各種各樣，建筑外觀(guān)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)。 （ 1） 一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市 現(xiàn)代寫(xiě)字樓都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。特別是城市中心地段，各類(lèi)商業(yè)設(shè)施齊全，既有利于貿(mào)易的談判和開(kāi)展，又有利于辦公人員上下班。 （ 2） 建筑規(guī)模大，檔次高 現(xiàn)代寫(xiě)字樓一般能提供大小多種規(guī)格的辦公室，使辦公面積達(dá)到一定規(guī)模。寫(xiě)字樓為招攬客戶(hù)，在注重寫(xiě)字樓外在良好的建筑 形象的同時(shí)，內(nèi)部都配備有先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶(hù)提供舒適快捷的工作環(huán)境。能為客戶(hù)提供工作和生活上的方便，滿(mǎn)足客戶(hù)高效率的辦公需要。大多數(shù)寫(xiě)字樓以出租為主，出租率的高低是寫(xiě)字樓的生命線(xiàn)，而出租率的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關(guān)。 3．寫(xiě)字樓管理模式 3． 1 自管型 （ 1） 自建自管模式：即開(kāi)發(fā)商由建筑施工在工程完工后，自行組建物業(yè)公司，進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)與管理，對(duì)本身物業(yè)情況熟悉，資料齊全，欠缺管理的專(zhuān) 業(yè)化。 （ 3） 自管與顧問(wèn)公司相結(jié)合，由顧問(wèn)公司協(xié)助物業(yè)公司擬定日常管理制度、人員配備、組織機(jī)構(gòu)、工作規(guī)范等，使開(kāi)發(fā)商自建的物業(yè)公司逐漸建立專(zhuān)業(yè)化的管理。 （ 2） 租憑經(jīng)營(yíng)型：由開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽訂租賃或承包協(xié)議與物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，物業(yè)公司致力于日常的租賃與管理服務(wù)！ 4． 委托管理 4． 1 管理基本內(nèi)容 A．日常管理 （ 1） 設(shè)備管理，進(jìn)行對(duì)機(jī)電空調(diào)、電梯、供排水、消防及通訊設(shè)備，設(shè)備的日常運(yùn)作與保養(yǎng)維護(hù)。 （ 3） 清潔衛(wèi)生管理：對(duì)大廈的出入口、大堂、公共通道、電梯間、衛(wèi)生間等環(huán)境及地方的清潔并進(jìn)行垃圾清運(yùn)，污水處理和滅蟲(chóng)消殺等工作。 B．經(jīng)營(yíng)管理 （ 1） 租賃服務(wù)：處理寫(xiě)字樓具體的租賃工作，如租戶(hù)聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約、協(xié)調(diào)及處理投訴等。 （ 3） 委托特約服務(wù)：如寫(xiě)字樓室內(nèi)清潔、洗車(chē)、快遞、代購(gòu)物品、郵寄、禮儀服務(wù)及會(huì)務(wù)服務(wù)等。主要內(nèi)容包括寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)階段的早期介入、寫(xiě)字樓施工建設(shè)階段的早期介入和寫(xiě)字樓機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段的早期介入，主要是從物業(yè) 管理角度提出意見(jiàn)和建議。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入主要工作： 從物業(yè)管理的角度參與寫(xiě)字樓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研究工作 .密切與設(shè)計(jì)師、建筑師以及其他相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員的聯(lián)系，審閱、復(fù)查所有有關(guān)寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)圖紙和施工計(jì)劃，并從物業(yè)管理的角度提出建議。如布局是否合理 ，配套設(shè)施是否齊全等。 （ 3） 監(jiān)督建筑材料的選擇和使用，并嚴(yán)格配合檢查至最后完成建設(shè)，確保寫(xiě)字樓外觀(guān)完美無(wú)瑕，避免日后維修成本的增加。 （ 5） 是否合理設(shè)置管理辦公室、工作間、詢(xún)問(wèn)臺(tái)、告示標(biāo)志等，確保有效地利用空間，以減少日后這些方面人力和空間的浪費(fèi)。 （ 7） 檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)車(chē)庫(kù)、停車(chē)設(shè)施的設(shè)計(jì)，提出未來(lái)管理的建議，如計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、出入控制系統(tǒng)、車(chē)位配置等。與承建商等密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題提出建議。 （ 1） 提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專(zhuān) 業(yè)管理意見(jiàn)。并確保寫(xiě)字樓在交付時(shí)，遺漏工程能減至最低，最終使管理成本減少，使物業(yè)價(jià)值增加。 （ 3） 檢查跟進(jìn)寫(xiě)字樓已簽批的工程合約的進(jìn)度，詳細(xì)了解寫(xiě)字樓工程設(shè)施系統(tǒng)情況。 物業(yè)管理公司要通過(guò)跟進(jìn)整個(gè)施工過(guò)程，熟悉整個(gè)寫(xiě)字樓的布局情況，要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案 ，以方便物業(yè)管理公司接管后對(duì)寫(xiě)字樓的檢查、維修、保養(yǎng)工作等。 寫(xiě)字樓 /商業(yè)大樓 “管理公約”參考文本 《管理公約》 本公約由以下當(dāng)事人于 *年 *月 *日共同簽訂： 甲方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“第一業(yè)主”） 名稱(chēng)： ** 地址： ** 電話(huà)： ** 乙方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“第一購(gòu)置者”） 名稱(chēng)： ** 地址： ** 電話(huà)： ** 第一業(yè)主是經(jīng)中華人民共和國(guó)深圳市有關(guān)當(dāng)局批準(zhǔn)以中 外合作形式，共同投資開(kāi)發(fā)位于中國(guó)廣東省深圳市土地的發(fā)展商，并在該地塊上，興建商住綜合大樓，命名為：“ **廣場(chǎng)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該發(fā)展項(xiàng)目”）。并且透過(guò)制定本公約以配合將來(lái)對(duì)于該發(fā)展項(xiàng)目整體管理的進(jìn)行。 本公約由以上當(dāng)事人簽署后即時(shí)生效，該發(fā)展項(xiàng)目的其他業(yè)主亦將會(huì)簽署此管理公約附錄二的承諾書(shū)同意遵守此公約，因此該發(fā)展項(xiàng)目的所有業(yè)主（不論現(xiàn)在或?qū)?lái)）均會(huì)受到本公約的各條文的約束。 2．“該發(fā)展項(xiàng)目” 指座落于該土地上的 **廣場(chǎng)，其中包括： (1) 兩幢住宅樓； (2) 兩幢商務(wù)公寓； (3) 6 層裙樓； (4) 3 層地庫(kù)停車(chē)場(chǎng)。其中包括以下設(shè)在該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的正門(mén)入口、入口大堂、樓梯間、通道、行人道、行車(chē)道、綠化區(qū)、梯臺(tái)、管理者辦事處、看更或警衛(wèi)室、電表房、后備發(fā)電機(jī)房、電制房、電壓房、泵房、灑水 系統(tǒng)泵、消防設(shè)備、控制室、電話(huà)機(jī)房、消防泵房、化糞池、光井、水箱、冷氣 機(jī)房、垃圾房、儲(chǔ)水池及為該土地及該發(fā)展項(xiàng)目的業(yè)主和住戶(hù)及其訪(fǎng)客而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨(dú)自使用權(quán)的地方。 5．“外墻” 指該發(fā)展項(xiàng)目的所有或部分外墻 。 7．“綠化區(qū)” 指根據(jù)政府當(dāng)局依照有關(guān)法令要求在該土地上實(shí)施綠化的地區(qū)。 9．“管理費(fèi)用” 指管理者因管理、保養(yǎng)、及改善該發(fā)展項(xiàng)目之公共地方及公共服務(wù)設(shè)施及執(zhí)行本公約條文所規(guī)定而引起的所有費(fèi)用和開(kāi)支。 11．“管理份額” 指由第一業(yè)主為使各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，有關(guān)各單元的份額詳列于本公約的附錄一內(nèi)。 13．“業(yè)主” 指對(duì)每個(gè)單元擁有或共同擁用使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǖ幌?于變賣(mài)、贈(zèng)與及互易等）人。 14．“單元” 指在該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有單元或其部分，包括車(chē)位。 16．“本公約” 指上述當(dāng)事人于上述日期簽署的本公約，并包括分契、相關(guān)的公約及一切有關(guān)管理該發(fā)展項(xiàng)目的文件。 18．“交付使用 指第一業(yè)主于該發(fā)展項(xiàng)目可以交付給有關(guān)業(yè)主 通知書(shū)” 使用時(shí)發(fā)給有關(guān)業(yè)主的通知書(shū)。 20．“業(yè)主大會(huì)” 指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會(huì)。 22．“商務(wù)公寓樓” 指該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的兩幢商務(wù)公寓樓。 二．本公約中（ 在文義許可