【正文】 二、溫泉產(chǎn)品單一，缺乏新意從溫泉旅游的發(fā)展趨勢(shì)來看，溫泉旅游同會(huì)議、養(yǎng)生、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等模式結(jié)合將是溫泉旅游的新增長點(diǎn)。另一方面，沒用對(duì)度假村的整體規(guī)劃布局無合理的規(guī)劃，相關(guān)的配套設(shè)施沒有起到在客流高峰期分流客人的作用，整體流程設(shè)計(jì)不合理，例如泡湯區(qū)內(nèi)無正式的餐廳，用餐需要集中在山江湖餐廳，在客流高峰期經(jīng)常造成游客擁擠，嚴(yán)重影響度假村的服務(wù)質(zhì)量和水平。整體發(fā)展還存在以下問題：一、缺乏科學(xué)合理的溫泉發(fā)展規(guī)劃，規(guī)模檔次低溫泉屬于非普遍性存在的旅游資源，不可再生，具有稀缺性， 因此溫泉旅游資源開發(fā)前需要進(jìn)行高水平的統(tǒng)籌規(guī)劃，確保稀缺資源的科學(xué)、合理利用，發(fā)揮最大的效益。四、員工狀況度假村實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，員工按照與公司簽訂的勞動(dòng)合同承擔(dān)義務(wù)和享受權(quán)利。在停留時(shí)間上，會(huì)議團(tuán)隊(duì)一般3天左右，旅游團(tuán)隊(duì)一般在14小時(shí)。表21 近三年經(jīng)營情況表名稱08年09年10年客房收入7,740,1666,809,9157,630,382接待人數(shù)82,96264,28269,252餐飲收入7,802,7077,177,5769,016,920接待人數(shù)214，804151,551185,764溫泉收入19,703,07621,545,62921,990,482接待人數(shù)204,064222,041239,293按摩收入1,814,8831,807,4001,767,183禮品店收入1,000,3631,121,708922,368親親魚收入636,830670,126613,391黑泥收入107,802171,215103,748三、客源狀況度假村溫泉客源主要以江西、湖北、安徽三省的旅游團(tuán)隊(duì)、散客為主，江蘇、浙江、上海的旅游團(tuán)隊(duì)為輔。二、經(jīng)營狀況廬山龍灣溫泉度假村于2005年9月26日正式對(duì)外營業(yè)，擁有260間風(fēng)格雅致的各類客房；50多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納3000人沐浴天然溫泉；山江湖大酒樓，有大小會(huì)議室6個(gè)，豪華包間12間，可同時(shí)容納300人，最大會(huì)議廳可同時(shí)容納700人開會(huì)、聚餐；并有可同時(shí)容納300多輛各類車型的大型停車場(chǎng)。溫水堿化度低，并有大量的氟、溴、碘等十多種對(duì)人有益的微量礦物元素。度假村已獲得多個(gè)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)，2011年先后被江西省旅游局評(píng)為“游客最喜愛的十大贛菜定點(diǎn)推廣酒店”、江西省總工會(huì)評(píng)為省級(jí)“工人先鋒號(hào)”、江西省旅游局評(píng)為首批省級(jí)旅游度假區(qū)試點(diǎn)單位。第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀一、廬山龍灣溫泉度假村簡介廬山龍灣溫泉度假村是國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，國內(nèi)首家深度山林溫泉，國家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，注冊(cè)資本4000萬，現(xiàn)有員工500余人。項(xiàng)目建成后，有利于開拓溫泉旅游市場(chǎng)，提高龍灣溫泉在國內(nèi)外的知名度，擴(kuò)大企業(yè)的影響力，促進(jìn)星子溫泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展。資金來源為上市募集資金。施工條件好，項(xiàng)目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設(shè)施均已到位，維護(hù)完好，可直接為本項(xiàng)目使用。拆除御賓樓、御軒樓、老洗衣房、員工公寓等建筑物11處，拆除面積為9461㎡；總圖附屬設(shè)施及公用輔助工程等。溫泉鎮(zhèn)因溫泉得名，礦物質(zhì)豐富的溫泉水吸引了許多外地投資商，先后有天沐、龍灣、陽光、天地、天邑、天池、上海名都等大型度假村都落戶溫泉鎮(zhèn)。高等級(jí)旅游公路——廬山南大道聯(lián)接“昌九”、“九景”高速公路，105國道貫穿全境，京九鐵路、九江機(jī)場(chǎng)擦境而過。水上逆贛江可直航景德鎮(zhèn)、南昌、贛州，入長江黃金水道抵國外口岸。星子縣背倚廬山，面臨鄱陽湖，東與都昌縣隔水為鄰，西與九江縣、德安縣接壤，北與廬山管理局山體相連，南與永修縣湖洲相接。為此，廬山旅游發(fā)展股份公司經(jīng)充分醞釀和調(diào)研考察后，適時(shí)提出廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目，以綜合性五星級(jí)溫泉休閑度假村為標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廬山龍灣溫泉度假村，本項(xiàng)目的建設(shè)能夠極大的滿足溫泉旅游者文化和精神層面的需求，是適應(yīng)現(xiàn)代溫泉旅游市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)的體現(xiàn)，是進(jìn)一步完善度假村旅游服務(wù)功能，提高服務(wù)檔次，提升龍灣溫泉度假村市場(chǎng)地位，品牌影響力的重大舉措。廬山龍灣溫泉度假村項(xiàng)目的實(shí)施，有效地將溫泉的開發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨(dú)特旅游文化。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步起到引領(lǐng)全市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購廬山龍灣溫泉度假村來實(shí)施廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目。因此，充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢(shì)，壯大全市旅游產(chǎn)業(yè)，培育九江旅游龍頭企業(yè)，突破行政區(qū)劃整合優(yōu)勢(shì)旅游資源，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢(shì)。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出“加快旅游配套設(shè)施建設(shè)，逐步形成一個(gè)比較完善的吃、住、行、游、購、娛配套的綜合產(chǎn)業(yè)體系，著力把旅游業(yè)培育成九江市支柱產(chǎn)業(yè)”。作為鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)，九江市在鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中制定了“進(jìn)一步發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào)旅游業(yè)，建成贛北區(qū)域中心城市、現(xiàn)代化港口旅游城市、區(qū)域性物流樞紐和長江沿岸重要工業(yè)基地”的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。尤其是《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》的批復(fù)，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是世界上發(fā)展最快的新興產(chǎn)業(yè)之一，被譽(yù)為“朝陽產(chǎn)業(yè)”。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》；《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（國發(fā)〔2009〕41號(hào)）；國家旅游局《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的意見》旅發(fā)[2007]51號(hào)；《中共江西省委、省人民政府關(guān)于加快旅游產(chǎn)業(yè)大省建設(shè)的若干意見》；江西省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》；《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》；《江西省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《江西省旅游精品線路建設(shè)規(guī)劃綱要》《九江市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《星子縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要、發(fā)展展望》；1《九江市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2003—2020年）》；1《星子縣“廬山百里休閑旅游走廊”總體規(guī)劃》；1《江西省星子縣廬山溫泉度假開發(fā)建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃》；1當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行建材等價(jià)格信息；1其他相關(guān)資料和建設(shè)單位委托我公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的咨詢合同。公司現(xiàn)擁有大專以上學(xué)歷員工100多人，專業(yè)技術(shù)人員150多人，高級(jí)職稱以上員工10多人，并連續(xù)三年上繳稅收都超過1800萬元。廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1第二節(jié) 項(xiàng)目概況 5第二章 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 10第一節(jié) 龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀 10第二節(jié) 度假村存在主要問題 12第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15第四章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20第一節(jié) 旅游市場(chǎng)前景展望 20第二節(jié) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 23第三節(jié) 旅游業(yè)預(yù)測(cè)分析 29第四節(jié) 旅游SWOT分析 33第五章 項(xiàng)目區(qū)概況與建設(shè)條件 40第一節(jié) 項(xiàng)目區(qū)概況 40第二節(jié) 建設(shè)條件 44第六章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 46第一節(jié) 發(fā)展定位 46第二節(jié) 提升改造途徑 47第三節(jié) 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 52第七章 建設(shè)方案 55第一節(jié) 總圖布置 55第二節(jié) 工程方案 57第八章 公用和輔助工程 65第一節(jié) 給水工程 65第二節(jié) 排水工程 66第三節(jié) 供配電工程 68第四節(jié) 電信工程 70第九章 節(jié)能節(jié)水措施 71第一節(jié) 編制依據(jù) 71第二節(jié) 節(jié)能措施 72第三節(jié) 節(jié)水措施 73第十章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 74第一節(jié) 編制依據(jù)及原則 74第二節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 75第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營環(huán)境影響分析 76第四節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 81第五節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 85第十一章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 86第一節(jié) 勞動(dòng)安全 86第二節(jié) 衛(wèi)生與消防 87第十二章　組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 90第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)方案 90第二節(jié) 項(xiàng)目管理 92第十三章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 93第一節(jié) 建設(shè)工期 93第二節(jié) 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 93第十四章 工程招標(biāo)及質(zhì)量保證體系 95第一節(jié) 工程招標(biāo) 95第二節(jié) 質(zhì)量保證體系 97第十五章 投資估算及資金籌措 98第一節(jié) 估算范圍 98第二節(jié) 主要編制依據(jù) 98第三節(jié) 投資估算 99第四節(jié) 資金籌措 101第十六章 效益分析 102第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)分析 102第二節(jié) 社會(huì)效益分析 106第十七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 107第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析概況 107第二節(jié) 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、估計(jì)與評(píng)價(jià) 108第三節(jié) 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 111第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 112第十八章 研究結(jié)論和建議 1133第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱廬山龍灣溫泉度假村提升改造項(xiàng)目二、承辦單位概況建設(shè)單位：廬山旅游發(fā)展股份有限公司建設(shè)單位法人代表：鄭翔建設(shè)單位概況：廬山旅游發(fā)展股份有限公司成立于2004年12月， 2009年12月公司完成股份制改組工作，成立廬山旅游發(fā)展股份有限公司，目前注冊(cè)資本10000萬元，經(jīng)營范圍涉及國內(nèi)、國際旅游服務(wù)，住宿、餐飲，旅游交通，娛樂，旅游資源開發(fā)，服務(wù)（涉及前置許可的憑許可證經(jīng)營），茶葉種植、 茶葉制品生產(chǎn)、加工、銷售（分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）等。公司位于廬山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)——風(fēng)景秀麗的河?xùn)|路9號(hào)，獨(dú)享廬山獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，下設(shè)美廬經(jīng)營部、美廬山莊和酒店公司三個(gè)分支機(jī)構(gòu)，投資設(shè)立廬山露語茶業(yè)有限公司、廬山旅游觀光車有限責(zé)任公司、廬山旅游發(fā)展建筑工程有限公司、廬山旅游汽車出租有限責(zé)任公司和廬山祈福文化有限公司等五個(gè)全資子公司。自公司成立之后，就迅速成長為廬山風(fēng)景名勝區(qū)唯一的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，是廬山風(fēng)景名勝區(qū)的納稅第一大戶，也是九江市十大納稅大戶之一。二、項(xiàng)目提出的理由和過程在新世紀(jì)新階段，黨中央、國務(wù)院把擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)確立為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，要圍繞小康社會(huì)建設(shè)目標(biāo)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等面向民生的服務(wù)業(yè)。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)是以江西鄱陽湖為核心，以鄱陽湖城市圈為依托，以保護(hù)生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)為重要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為全國生態(tài)文明與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和中國低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。作為一個(gè)擁有像廬山、云居山、柘林湖等豐富的旅游資源的地級(jí)市，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，以一產(chǎn)帶動(dòng)多產(chǎn)，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，一直是九江市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，也體現(xiàn)了時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)和人民的愿望。由于目前九江旅游企業(yè)大多分散經(jīng)營，經(jīng)營項(xiàng)目單一，而且局限于小的行政區(qū)劃范圍。廬山旅游發(fā)展股份公司作為一家涉及國內(nèi)、國際旅游服務(wù)，住宿、餐飲，旅游交通、娛樂，旅游資源開發(fā)的大型企業(yè)，廬山風(fēng)景名勝區(qū)唯一的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、人才優(yōu)越、資本雄厚、收入超億元的骨干企業(yè)，但由于目前公司業(yè)務(wù)局限于風(fēng)景區(qū)內(nèi)，這不但限制企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也不足以承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命。廬山龍灣溫泉度假村是國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，國內(nèi)首家深度山林溫泉，國家四星級(jí)溫泉酒店，是一家集觀光度假、休閑療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)展、特色美食、運(yùn)動(dòng)健身、生態(tài)教學(xué)與環(huán)保宣傳于一體的大型綜合度假村，龍灣溫泉度假村2005年9月正式對(duì)外營業(yè)，擁有客房260間，50多個(gè)功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時(shí)容納3000人沐浴天然溫泉。時(shí)過境遷，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民群眾生活水平的日益提高，對(duì)休閑旅游服務(wù)設(shè)施的要求越來越高，傳統(tǒng)的“泡湯”式已經(jīng)不能滿足日益增長的溫泉旅游需要，故從整體風(fēng)格、園林環(huán)境、溫泉項(xiàng)目等方面進(jìn)行改造和提升，同時(shí)為了延伸度假村產(chǎn)業(yè)鏈，豐富旅游產(chǎn)品體系顯得刻不容緩。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、擬建地點(diǎn)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為江西省九江市星子縣溫泉鎮(zhèn)環(huán)山公路廬山龍灣溫泉度假村內(nèi)，詳見項(xiàng)目地理位置圖。縣城距九江市36公里，距南昌120公里，距武漢200余公里。贛、撫、饒、信、修五大水系在縣域東南水面束流而東，形成“江湖之會(huì)”。溫泉鎮(zhèn)位于美麗的廬山南端，地處星子、德安、九江縣三縣交界處，地理位置獨(dú)特，是貫穿三縣的交通樞紐，總面積104平方公里。二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模根據(jù)廬山龍灣溫泉度假村“綜合性五星級(jí)度假村”戰(zhàn)略定位，結(jié)合龍灣溫泉度假村發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，考慮將來一段時(shí)期的發(fā)展需求，綜合多方面因素，重點(diǎn)對(duì)龍灣溫泉度假村整體建設(shè)規(guī)模和檔次進(jìn)行提升，確定項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括三大工程，具體為：整體風(fēng)格改造提升工程（1）改造山江湖酒店2408㎡；（2）改造三江湖宴會(huì)廳等1146㎡；（3）改造浴花園4855㎡；（4）御花園、御景樓加層，共1500㎡；園林環(huán)境改造提升工程（1）改造會(huì)議中心4300㎡；（2）擴(kuò)建國際會(huì)議中心4500㎡；（3）新建接待中心1500㎡；（4）改造御家園3314㎡；（5）改造御景樓1540㎡；（6）山江湖宮廷美食坊（擴(kuò)建）1200㎡；（7）改造水療館806㎡；（8）改造會(huì)所樓1511㎡；（9）改造靜心閣等798㎡；（10）改造現(xiàn)有溫泉泡池45個(gè)；（11）浴花園加層擴(kuò)建1