【正文】 年為第二階段，以城市化為中心，投資 10 億元，完成核心區(qū)與商住區(qū)的開發(fā)。 栗雨工業(yè)園由中國城市規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，規(guī)劃面積 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施總投資 36 億元。北臨湘江，位于湖南省正在建設(shè)中的風(fēng)景走廊“湘江經(jīng)濟風(fēng)光帶”株洲段的西岸。 株洲 栗雨工業(yè)園 栗雨工業(yè)園是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長株 潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一。該階段發(fā)展重點是充分利用外來投資，聚集一批與電力機車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的高新技術(shù)企業(yè)群，加速其與本地既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，從而使目前的產(chǎn)業(yè)做大做強，園區(qū)將最終成為鐵道部南方集團的工業(yè)園。 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 9 二期（ 2020— 2020 年）開發(fā)面積約為 2— 平方公里。主要興建標(biāo)準(zhǔn)廠房及一棟綜合性企業(yè)辦公樓，初步實現(xiàn)對園內(nèi)企業(yè)的封閉式管理；初步開發(fā)居住片區(qū)，同時先期配置一所小學(xué)、一所幼托，為園內(nèi)企業(yè)工作人員提供優(yōu)雅的居住環(huán)境?，F(xiàn)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電力機車制造，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 23 億元人民幣，是株洲市最具活力的地方之一。 株洲 田心高科技工業(yè)園 田心高科技工業(yè)園是株洲國家高新區(qū)“一區(qū)三園”的重要組成部分。 2020 年 2020 年 ,園區(qū)連續(xù)三年被評為長沙市工業(yè)園區(qū)目標(biāo)管理綜合考評一等獎。 2020 年園區(qū)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 102 億元， 2020 年技工貿(mào)總收入將達(dá) 130 億元，工業(yè)總產(chǎn)值將突破 100 億元。 隆平高科技園 隆平高科技園位于“三湘第一區(qū)”芙蓉區(qū)東部，其前身是 1997 年原國家科委批準(zhǔn)成立的馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。在建或已建成投產(chǎn)和使用的項目有 16 個。 截止到 2020 年底，天心環(huán)保工業(yè)園共引進(jìn)以中信新城為龍頭的項目 28 個，合同引資 80 余億元。其中，工業(yè)用地 2195 畝；居住用地 1135 畝；商業(yè)用地 1193 畝；道路及公共設(shè)施建設(shè)用地 1300 畝；綠化用地 750 畝。位于長株潭金三角地帶，占地 平方公里，具有長株潭融城核心位置的區(qū)位優(yōu)勢和政務(wù)中心城區(qū)形成的資源優(yōu)勢以及快捷路網(wǎng)設(shè)施奠定的交通優(yōu)勢，是長沙市“兩區(qū)九園”工業(yè)重點發(fā)展基地之一和長株潭經(jīng)濟一體化重點工程。 長沙暮云工業(yè)園被納入國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)“一區(qū)帶六園”的重點建設(shè)范疇， 2020 年被前仆后繼為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技示范園區(qū)， 2020 年順利通過國務(wù)院五部委的土地市場整頓清理驗收， 2020 年榮升省級開發(fā)區(qū)，目前，基本形成以注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機械、食品等多 行業(yè)并舉的工業(yè)體系。位于“長株潭”三市融城的中心，距長沙、株洲、湘潭三市中心距離均約十幾公里。中聯(lián)重科、中航飛機起落架、英博雪津啤酒、湖南有色總公司等重大項目順利落戶，并啟動建設(shè)；晟通科技、金龍銅業(yè)等一批重大項目順利投產(chǎn)。 2020 年 7 月園區(qū)更名為湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，保留湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的牌子。 2020 年，長沙經(jīng)開區(qū)榮膺“中國五星級開發(fā)區(qū)”第六名。三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。1997 年 4 月被國家科技部批準(zhǔn)為長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙高科技工業(yè)園，2020 年 2 月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬國家商務(wù)部直接指導(dǎo)的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，也是國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)。麓谷科技新城自 2020年啟動建設(shè)以來，按照每年確保新開發(fā)面積 23 平方公里的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)建設(shè) ,共征用土地 萬余畝，累計完成開發(fā)建設(shè)投資 36 億元 ,整體形成 10 平方公里開發(fā)框架。明確麓谷總體控制規(guī)劃規(guī)為 80 平方公里，并采取 “ 帶鎮(zhèn)帶村、委托管 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 6 理 ” 的新模式進(jìn)行管理開發(fā)。其中由長沙市委、市政府直接管理（即派出長沙高新區(qū)管委會管理）岳麓山高科技園和市內(nèi)政策區(qū)。 長沙工業(yè)園區(qū)概況 長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 總規(guī)劃面積 平方公里，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。 由于工業(yè)項目的對于地理位置及流通需求的特殊性，長株潭的工業(yè)項目主要分布在各市城郊區(qū)域，對城市擴張、及長株潭融城的快速發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。 隨著長沙經(jīng)濟快速發(fā)展，“十一五期間”，園區(qū)工業(yè)已成為長沙市工業(yè)的主要支柱、招商引資的主要載體， 工業(yè)園區(qū)隨之發(fā)展到“二園九區(qū)”， 2020 年工業(yè)增加值占 GDP 的比重比上年提升 個百分點，“兩園九區(qū)”完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá) %，增速比規(guī)模以上工業(yè)快 個百分點；規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為 %；規(guī)模以上工業(yè)六大產(chǎn)業(yè)集群增加值為 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為 %。除兩個國家級開發(fā)區(qū)規(guī)模較大外，其他園區(qū)由于起步較晚，經(jīng)濟規(guī)模偏小。截至 2020 年底，入 園工業(yè)企業(yè)達(dá) 1219 家，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)的 %，實現(xiàn)利稅占全市工業(yè)的 %，工業(yè)到位外資占全市工業(yè)的 %，固定資產(chǎn)投入占全市工業(yè)的 %。 07年后 開發(fā)區(qū)名義 “ 圈地 ”，土 地集中整頓階段 03年 2月至 03年底 04年 05年至 06年 整頓深化，監(jiān)管力度加強 短暫休 克療法 持續(xù)整頓，取得階段性成果 政 策 效 果 鞏固整頓成果 合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展 經(jīng)濟高速發(fā)展需要，逐步放行階段 強化集約用地 積極盤活存量土地 鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級 鼓勵向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展 今后政策方向 土地出讓金收支管理 逐步實施工業(yè)用地招拍掛 經(jīng)濟發(fā)展曲線 粗放經(jīng)營階段：圈地；整頓 規(guī)范經(jīng)營階段：放行；管理 集約使用階段：綜合；優(yōu)化 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 4 長株潭工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢分析 “十五”期間，長沙初步形成了以長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園、瀏陽生物醫(yī)藥園、長沙新港工業(yè)園、湖南（望城）食品工業(yè)園、寧鄉(xiāng)科技工業(yè)園、長沙環(huán)保工業(yè)園的“兩區(qū)六園”。“日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的 30％，對日本 GDP 貢獻(xiàn)在 40％以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的 27％，對本國GDP 貢獻(xiàn)也超出了 30％”。從 1945 年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略之中，但是直到 1970 年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。 包括： 項目市場定位 ； 形象定位 ； 功能定位 ； 產(chǎn)業(yè)定位 ； 客戶群定位 ； 產(chǎn)品 定位 ； 營銷模式初步確定。 包括： 區(qū)域市場競爭產(chǎn)品深度分析 ； 項目理解； 項目 SWOT 分析 ； 項目核心價值提煉 ； 可本項目開發(fā)模式確定及可行性研究。 包括： 總部經(jīng)濟、總部基地、商務(wù)花園概念； 國內(nèi) 可借鑒案例類比分析 。 包括： 宏觀經(jīng)濟形式分析； 長株潭主要工業(yè)園區(qū)概況及重點個案分析 ； 湖南 環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 ； 長沙工業(yè)用房及寫字樓市場行情分析 。 全文分四個部分進(jìn)行論述。 和立東升湖南環(huán)?？萍紙@總部基地項目 市場研究及發(fā)展定位策劃報告 2020 年 7 月 14 日 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 2 前 言 本文是對和立東升位于湖南環(huán)保科技園整個項目前期市場調(diào)研、項目理解、國內(nèi)總部經(jīng)濟概論、國內(nèi)典型總部基地項目參考分析、項目發(fā)展定位進(jìn)行了初步分析。 本項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，定位于打造湖南第一個以總部經(jīng)濟為主的長沙總部基地項目。 第一部分， 市場研究部分 。 第二部分，開發(fā)模式研究部分（總部經(jīng)濟理論研究）。 第 三 部分， 項目初判、核心價值提煉 部分 。 第 四 部分， 項目 發(fā)展 定位部分。 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 3 第一部分 市場研究部分 一、宏觀經(jīng)濟形式分析 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 工業(yè)地產(chǎn)概念起源于 19 世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在 20 世紀(jì)初的英國和美國。 工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱。 中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷 程： 中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。園區(qū)中集中了中聯(lián)重科、三一重工、山河智能、長豐集團、北汽福田、 LG 飛利浦、伊來克斯、遠(yuǎn)大等一大批核心企業(yè)。 總體而言，“十五期間”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)明顯帶動了長沙經(jīng)濟的發(fā)展，但其特色尚未形成。且產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，尚未形成較大影響力的區(qū)域性品牌，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化趨勢明顯，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)、特色重疊現(xiàn)象比較突出。 2020 年 15 月 “兩園九區(qū) ”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 來源：長沙市政府門戶網(wǎng) 二、長 株潭 主要工業(yè)園區(qū)概況及主要工業(yè)地產(chǎn)項目 分析 長株潭 工業(yè)園區(qū)及工業(yè)項目分布情況 根據(jù)湖南省發(fā)展委發(fā)布的《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》要求，長株潭地區(qū)的工業(yè)園區(qū)主要有：湘江西岸 9 個，長沙市望城縣高科技食品工業(yè)基地、長沙市高塘 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 5 嶺外遷工業(yè)基地、長沙國家級高科技產(chǎn)業(yè)園（一區(qū)四園）、湘潭鶴嶺重工業(yè)改造基地、湘潭先鋒農(nóng)副產(chǎn)品深加工園區(qū)、湘潭九華生態(tài)及體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)、湘潭易俗河生態(tài)工業(yè)園區(qū)、株洲栗雨高科技工業(yè)園、天臺高科技工業(yè)園； 湘江東岸 18 個，長沙撈霞大運量機械加工基地、隆平高科技園、長沙星沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙天心區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級改造基地、長沙雨花區(qū)傳統(tǒng) 工業(yè)升級改造基地、 湘潭板塘竹埠港新材料工業(yè)基地、湘潭下攝司產(chǎn)業(yè)升級改造基地、湘潭雙馬機電工業(yè)園區(qū)、株洲清水塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲田心高科技工業(yè)園區(qū)、株洲董家塅高科技工業(yè)園區(qū)、株洲杉木塘民營工業(yè)區(qū)、株洲宋家橋綜合工業(yè)區(qū)、株洲黃家?guī)X中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲金山環(huán)保工業(yè)區(qū)、株洲月塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲建寧中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲董家塅綜合工業(yè)區(qū)。 而從上述項目的發(fā)展情況來看，多數(shù)工業(yè)項目 為政府招商引資、定向開發(fā)為主，目前真正走向市場、以市場行為為導(dǎo)向進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目，主要集中在長沙城郊，目前較有代表性的項目是長沙國際企業(yè)中心、麓谷國際工業(yè)園、中信新城等。 1997年 4 月經(jīng)原國家科委批準(zhǔn)，高新區(qū)在總規(guī)劃面積不變的前提下，調(diào)整為由岳麓山高科技園（ 7 平方公里）、星沙工業(yè)高科技園（ 4 平方公里）、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園（后更名為隆平高科技園）（ 3 平方公里）、遠(yuǎn)大高科技園（ 1 平方公里）和 市內(nèi)政策區(qū)（ 平方公里）等 “ 一區(qū)四園 ” 組成。岳麓山高科技園從 1998 年起也先后兩次擴大控制規(guī)劃，將岳麓山高科技園定名為麓谷科技新城。 2020 年 3 月市委常委辦公會議同意將望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體調(diào)整到東方紅鎮(zhèn)，由高新區(qū)統(tǒng)一實施開發(fā)建設(shè)。 長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于 1992 年，地處湖南省會長沙東郊星沙。 建區(qū)以來，先后引進(jìn)了韓國 LG、荷蘭飛利浦、法國達(dá)能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、 德國博世、瑞典伊萊克斯、 NEC 等世界 500強企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。 1994 年，開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)零的突破后，到 2020 年，長沙經(jīng)開區(qū)已完成工業(yè)總產(chǎn)值 520 億元，完成稅收 億元，規(guī)模工業(yè)年產(chǎn)值占長沙市的 1/3，實現(xiàn)進(jìn)出口總額占長沙市的 1/2，已成為湖南省對外開放、推進(jìn)新型工業(yè)化的主力軍。 湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)于 2020 年 9 月經(jīng)國 家科技部批準(zhǔn)成立，是全國首批 21 個國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)之一，也是 湖南 省唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。 湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積 75 平方公里， 2020 年，經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 7 億元，同比增長 %，工業(yè)增加值 億元，同比增加 %，實現(xiàn)財稅收入 5 億元。 長沙暮云工業(yè)園 長沙暮云工 業(yè)園于 2020 年 8 月開工建設(shè)，規(guī)劃面積 30 平方公里。 107國道、京廣鐵路復(fù)線、武廣高速鐵路、京珠高速公路穿鎮(zhèn)而過，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等長沙市主干道延伸至此。 湖南天心環(huán)保工業(yè)園 湖南天心環(huán)保工業(yè)園是 2020 年 12 月報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級工業(yè)園。 經(jīng) 2020 年園區(qū)四至定界，國土資源部審核確定園區(qū)面積為 444 公頃。園區(qū) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為機械加工制造、光伏產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥集散、知名品牌服飾等產(chǎn)業(yè)。其中綜合類項目 3 個，工業(yè)項目 23 個，商業(yè)