【正文】 業(yè)街。由于建筑密度過高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對(duì)于項(xiàng)目所在地順利拆遷是一個(gè)較大的利好消息。內(nèi)部為原來的 邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。整個(gè)規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實(shí)并進(jìn)，達(dá)成計(jì)劃的充分落實(shí)。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計(jì)資料、不動(dòng)產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報(bào) 告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級(jí)資料，以建立本案專屬的資料庫。本研究中將包括消費(fèi)者問卷調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者意見訪問、現(xiàn)場(chǎng)踏勘??等方式，以收集第一手的資料。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督，以召開多次工作會(huì)議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識(shí)之建立。本案工作之基本理念，系運(yùn)用專業(yè)分工的方法。 投資效益評(píng)估 。分析本案之優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，以擬定本案開發(fā)策略方向。收集商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對(duì)本案的影響。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進(jìn)一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。 市場(chǎng)分析內(nèi)容與工 作流程 區(qū)位特性與基本條件分析。 邯鄲市政府意見調(diào)查。 專家意見調(diào)查。 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。 （二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 消費(fèi)者意愿調(diào)查。 典型調(diào)查： 針對(duì)典型案例、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查 。 緯群 采用專家訪員、 100％的問卷復(fù)核機(jī)制 ， 為客戶提供滿意的服務(wù)。 緯群的 深度訪問從提綱設(shè)計(jì)到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項(xiàng)目質(zhì)量。 ? 深度訪談： 通過無結(jié)構(gòu)的、直接的、個(gè)人的訪問，以揭示對(duì)某一問題的潛在動(dòng)機(jī)、 信念、態(tài)度和感情。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 6 2. 定性研究 ? 小組焦點(diǎn)座談會(huì)： 由主持人以一種無結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。 ? 郵寄調(diào)查： 在 調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo) 或特定受訪者時(shí) ，采用郵寄問卷 的 方法。 ? 定點(diǎn)訪問： 經(jīng)驗(yàn)顯示，在購物地 點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大限度模擬真實(shí)的購買環(huán)境。 ? 街頭攔訪： 攔截訪問是指在某個(gè)場(chǎng)所（一般是較繁華的商業(yè)區(qū)）攔截在場(chǎng)的一些人進(jìn)行面訪調(diào)查。 1. 定量研究 ? 入戶訪問： 作為消費(fèi)者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框 架 、 訪問 員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真實(shí)與有效。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗(yàn)的市場(chǎng)研究模型、正確的資料搜集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評(píng)估，才能說明地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 5 提供給客戶的一個(gè)百分?jǐn)?shù)的價(jià)值。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 4 第二部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目策劃思路及具體操作辦法 根據(jù)我司的對(duì)商業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)和本項(xiàng)目的實(shí)際需要，制定邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的 策劃操作思路如下： 對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“感覺”的論證。 ?? 面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷售策略；如何通過本項(xiàng)目達(dá)到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會(huì)的使命。 ? 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更 高，一般情況下，土地出讓年限只有 40 年。 值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： ? 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1 邯邯邯 鄲鄲鄲 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 區(qū)區(qū)區(qū) 改改改 造造造 初初初 步步步 策策策 劃劃劃 思思思 路路路 及及及 建建建 議議議 漢漢漢 世世世 佳佳佳 投投投 資資資 顧顧顧 問問問 有有有 限限限 公公公 司司司 Dec 16, 2020 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2 目 錄 目 錄 ............................................................................................. 2 第一部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景 ............................................. 3 第二部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目策劃思路及具體操作辦法 .................... 4 在市場(chǎng)調(diào)查方面 ...................................................................................................................... 4 在市場(chǎng)分析及可行性研究方面 .............................................................................................. 7 工作流程 ........................................................................................................7 .................................................................................................................................. 10 第三部分 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境 .................................................... 11 第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 .................. 13 現(xiàn)狀概況 ................................................................................................................................ 13 主要存在的問題 .................................................................................................................... 13 、在規(guī)劃方面存在的問題 ...................................................................................................... 13 ............................................................................................................. 14 第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷策略 ............................................. 16 邯山商業(yè)街區(qū)定位 ................................................................................................................ 16 邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷策劃模式的選擇 .................................................................................... 16 核心營(yíng)銷策略的制定 ............................................................................................................ 16 第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式 ......................................... 18 項(xiàng)目總體發(fā)展策 略 ................................................................................................................ 18 項(xiàng)目開發(fā)模式 ........................................................................................................................ 18 第七部分 對(duì)邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 ................................. 22 第八部分 項(xiàng)目拆遷階段應(yīng)該注意的問題： .............................. 24地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3 第一部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景 中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。 ? 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。 ? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強(qiáng)。這正是邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項(xiàng)目給策劃提供了一操作平臺(tái)，策劃將為項(xiàng)目披上一件成功的外衣。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來受非議的地方。 通過規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷方案，是漢世佳的使命。 （一）在此我們僅就邯鄲 商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。 ? 電話訪問： 漢世佳 在同業(yè)中 較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框， 輔之以 計(jì)算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問員等資源 ， 保證了隨機(jī)撥號(hào)技術(shù)（ RDD）的應(yīng)用。攔截面訪的好處在于效率高。定點(diǎn)訪問在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時(shí)有效保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。 ? 網(wǎng)上調(diào)查： Email 方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。通過傾聽一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場(chǎng)中選擇來的被調(diào)查者，從而獲取對(duì)既定問題的深入了解。 在研究中，對(duì)專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。 ? 企業(yè)訪談： 由于中國(guó)企事業(yè)單位的強(qiáng)大購買力和獨(dú)特的購買決策， 因而 對(duì)單位用戶的深入研究 也 成為 我們此次設(shè)計(jì) 的要求 之一 。 3. 探索性研究 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集 、 歷史數(shù)據(jù)分析 等。 觀察訪談： 如偽 裝購物、觀察客戶等。調(diào)查內(nèi)容包括購物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 7 調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對(duì)本案的看法等。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、經(jīng)營(yíng)方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。以訪談方式收集相關(guān)專家對(duì)本案的看法以及所提出的寶貴意見。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業(yè)項(xiàng)目改造之后期望經(jīng)營(yíng)模式及目標(biāo)。其中包括： a﹑ 區(qū)域環(huán)境特性分析 b﹑ 周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查 c﹑ 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析 d﹑ 區(qū)域人口特性分析 e﹑ 交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析 g﹑ 公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析 相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析 商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 8 競(jìng)爭(zhēng)者分析。 SWOT 分析。 經(jīng)營(yíng)管理分析。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 9 市場(chǎng)研究分析工作流程圖 計(jì) 計(jì)劃目標(biāo)確立 基 地 分 析 市場(chǎng)調(diào)查分析