【正文】 客戶層面。 （七）、項(xiàng)目未來成型經(jīng)營范圍定位： 當(dāng)前以街鋪文化和商場文化相結(jié)合的葫蘆島商業(yè)模式，普通存在著經(jīng)營范圍定位的模糊性，基本上在項(xiàng)目初期都采用了商場式的統(tǒng)一布局規(guī)劃定位，但與實(shí)際的進(jìn)場經(jīng)營完全兩樣，缺少有效的限定約束，本項(xiàng)目的經(jīng)營定位也不可避免地存在著這個(gè)矛盾。 （ 2）、經(jīng)營形態(tài) A、兒童游樂設(shè)施收費(fèi)（部分免費(fèi)）對(duì)外開放； B、各門各類的兒童商品開放銷售（可批發(fā)）； C、專業(yè)兒童服務(wù)機(jī)構(gòu)為兒童提供服務(wù)； D、提供針對(duì)家長和兒童的其他服務(wù)； E、兒童互動(dòng)展示交易； F、婦嬰保健、孕期保健培訓(xùn)； （ 3）、商鋪的定位基礎(chǔ) 對(duì)于兒童娛樂超市這一定位的提出，我公司進(jìn)行定位的思考出發(fā)點(diǎn)主要基于以下基本事實(shí)： A、市場空白：目前葫蘆島市（包括遼寧省）缺乏真正適合兒童游樂，并為兒童所喜歡的相關(guān)場所，這樣的場所一旦出現(xiàn)，必然會(huì)受到孩子和家長的歡迎； B、唯一存在：專業(yè)銷售兒童商品、專門為孩子服務(wù)的商業(yè)項(xiàng)目在葫蘆島市還沒有出現(xiàn)，而游樂和各類琳瑯滿目的兒童商品，對(duì)孩子和家長的吸引力是巨大的； C、消費(fèi)能量：兒童身上蘊(yùn)含巨大的消費(fèi)市場，由于是獨(dú)生子女，城市家庭舍得在孩子身上花錢，低齡兒童的日常消費(fèi)額基本接近成人； D、需求程度：對(duì)于兒童商品的需求不受季節(jié)、地域等因素的影響，并且隨著城市人口的快速增 加，呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢； E、 經(jīng)營支撐：關(guān)于兒童的各種商品品類眾多，不斷細(xì)化，各種關(guān)于兒童的經(jīng)營性服務(wù)項(xiàng)目不斷推陳出新，完全可以滿足一個(gè)大規(guī)模兒童商場的經(jīng)營需要。這是最適合項(xiàng)目素質(zhì)的，同時(shí)，根據(jù)我們對(duì)葫蘆島市各行業(yè)的調(diào)查，這個(gè)經(jīng)營定位也是投資回報(bào)率最高的，這就為未來項(xiàng)目最終使用者的經(jīng)營成績奠定了基礎(chǔ)，因而會(huì)受到購買業(yè)主的支持。 品牌物業(yè)管理公司管理 可以提升商場的品牌形象，樹立投資商和經(jīng)營商對(duì)商場管理水平的信心，借名牌形象來提高消費(fèi)者對(duì)久隆集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)新面孔的信心，同時(shí)也映襯自己的品牌 ，由物業(yè)公司管理可以減少久隆集團(tuán)大量不必要的負(fù)擔(dān)和投入，使其走專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的道路，符合房地產(chǎn)市場向?qū)I(yè)化市場發(fā)展的趨勢。 （五）、項(xiàng)目物業(yè)管理定位 本項(xiàng)目的物業(yè)管理定位具有兩個(gè)方向，一是久隆集團(tuán)自行管理，二是與市場上具有品牌的物業(yè)管理公司聯(lián)合或其獨(dú)立管理，下面分別說明： 久隆集團(tuán)自行管理 （ 1）、優(yōu)點(diǎn)：可以擴(kuò)大獲利層面，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，逐步培育一批，企業(yè)在物業(yè)管理方面的專業(yè)人才。較佳的物業(yè)管理（專業(yè)的物業(yè)管理，襯托商場形象）商場。豐富文化底蘊(yùn)的商場。 建筑及裝飾仍應(yīng)采取中檔定位，所不同的是本項(xiàng)目在中檔偏高定位的表現(xiàn)形式上，立足于目標(biāo)客戶群的購買力及購買特點(diǎn)。 由于地理位置的不可變性及要求價(jià)格盡量適應(yīng)市場的情況下，整體定位實(shí)際 上是對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、鋪位格局、裝修檔次及物業(yè)管理進(jìn)行定位。 成本的增加讓我們直接分析該筆投入的有效性，主要是對(duì)售價(jià)的影響。 我們假定項(xiàng)目檔次定位為高檔：隨之而來的是裝修的高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)（面積的損失）以及經(jīng)營檔次的提高 ，這樣無疑會(huì)帶來較高的成本投入，使得項(xiàng)目不得不以提高售價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)利潤，從而增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 （二）、項(xiàng)目功能定位： 專業(yè)兒童主題購物中心，集兒童百貨、兒童娛樂、兒童餐飲、兒童教育培訓(xùn)、兒童互動(dòng)體驗(yàn)等功能于一體，一站式兒童體驗(yàn)消費(fèi)的主題購物樂園。 本案策劃的核心內(nèi)容是： 打破商業(yè)地產(chǎn)營銷的傳統(tǒng)格局，使開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商三方同時(shí)受益，并使其成為中國商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的典范。 與其說是東方鼎新策劃人員之大幸，不如說是久隆集團(tuán)之大幸，經(jīng)過我司全體策劃人員和數(shù)位特邀佳賓的 “頭腦風(fēng)暴 ”，我們終于能在定位兒童世界的基礎(chǔ) 上，設(shè)想出可行而有效的解決方案，即非傳統(tǒng)兒童用品購物心理所產(chǎn)生的需求替代和引導(dǎo)培育市場的工作。 據(jù)了解遼寧省、吉林省、黑龍江省在改 革開放初期一些大中型城市都擁有專業(yè)的婦女兒童用品商場，但隨著市場的發(fā)展，多數(shù)商場退出了歷史舞臺(tái)，取而代之以各種專營店的形式出現(xiàn)在市場當(dāng)中，從使用功能上來看，更多是以單一品牌、主題功能突出的形式出現(xiàn)，而做為一站式服務(wù)，以婦女兒童用品為主線、綜合兒童休閑、娛樂、教育為一體的商業(yè)模式在東北三省還沒有出現(xiàn)。葫蘆島市海翔路商業(yè)地產(chǎn)整合營銷二號(hào)方案 第一章 項(xiàng)目定位 第二章 項(xiàng)目營銷策略 第三章 項(xiàng)目招商策略 第四章 項(xiàng)目推廣策略 第一章 項(xiàng)目定位 由于在第一號(hào)方案中已對(duì)葫蘆島市的整體商業(yè)環(huán)境做出了分析，因此在本案中不在對(duì)其做出陳述。 通過對(duì)國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的分析，我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)為數(shù)極少的婦女兒童用品商場，近些年的運(yùn)營非常良好，由于類似的專業(yè)主題商場少，所以竟?fàn)幜ο鄬?duì)較小，而且其經(jīng)營的利潤空間很大。 因此，項(xiàng)目的經(jīng)營定位，是圍繞著兒童世界這個(gè)主題去完善和強(qiáng)化。 經(jīng)過對(duì)市場需求深入分析，并結(jié)合葫蘆島海翔路地塊現(xiàn)狀，我公司決定對(duì)本項(xiàng)目做出第二號(hào)整合營銷方案。 保證久隆集團(tuán)實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)投入，并在短期內(nèi)使獎(jiǎng)金快速回籠； 保證投資客戶收益平衡，真正實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)投資，并且使其利潤最大化； 保證經(jīng)營商零風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營， 實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)旺盛運(yùn)營，確保每個(gè)經(jīng)營商都能得到高額利潤回報(bào)； 保證本項(xiàng)目成為葫蘆島市地標(biāo)性建筑物 一、項(xiàng)目商業(yè)定位 （一）、項(xiàng)目案名定位： 久隆 國際兒童城 久隆 月亮城堡 久隆 夢幻王國 在本案中我們將采用 “久隆 國際兒童城 ”做為本項(xiàng)目案名。 （三）、項(xiàng) 目業(yè)態(tài)分布定位： 首層：兒童餐飲、食品、百貨、數(shù)碼攝影； 二層：兒童服飾、鞋類、婦嬰用品、玩具、文具、圖書、音像、童車、兒童家俬； 三層、大型淘氣寶、兒童劇場、手工制做、兒童樂園、互動(dòng)體驗(yàn)、兒童作品展示； (四 )、項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目的檔次定位，直接涉及到項(xiàng)目硬件投入（即裝修、設(shè)計(jì)）項(xiàng)目包裝以及項(xiàng)目定價(jià)，所以在進(jìn)行本項(xiàng)目檔次定位分析時(shí)，我公司采用排除法進(jìn)行檔次定位，以確保其客觀性。同時(shí)，高檔次的經(jīng)營特色能否適應(yīng)現(xiàn)時(shí)葫蘆島市的消費(fèi)定位也是必須考慮的。但通過我公司對(duì)全國商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資心理分析，在同等價(jià)格條件下，決定其選擇購買的因素依次為： 地理位置 40%；鋪位格局 20%；規(guī)劃設(shè)計(jì) 15%；裝修檔次 15%；物業(yè)管理 5%；其它因素 5%。 因此，綜合分析后，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的整體定位應(yīng)該是：中檔偏高。 久隆 國際兒童城應(yīng)該是： 高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)（經(jīng)營空間有氣勢、建筑物外觀有特色）的商場；巧妙的鋪位劃分（面積大小適宜、門面安排合理）的商場；中檔裝修標(biāo)準(zhǔn)（公共空間中高檔、個(gè)人空間中低檔）的商場；合理色調(diào)搭配（材料顏色搭配完美、地磚與正門外步行街磚銜 接）的商場。高度以人為本（包括休息空間安排，高檔衛(wèi)生區(qū)）。 任何商家都是在成本與回報(bào)上打轉(zhuǎn)，成本的重心在哪里，成本控制在哪個(gè)環(huán)節(jié)上，錢花在哪方面最有效果，以上簡述已作明確建議，也就是說：即要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，時(shí)時(shí)都不能忽視成本與風(fēng)險(xiǎn)的控制。 （ 2）、缺點(diǎn)：對(duì)久隆集團(tuán)來講，物業(yè)管理是一個(gè)新領(lǐng)域，目前缺少市場知名度和專業(yè)形象，對(duì)買家的感召力不強(qiáng)；房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理是兩個(gè)不同的專業(yè)領(lǐng)域，如自行管理經(jīng)營，則久隆集團(tuán)在前期投入及后期服務(wù)等等，要做相當(dāng)大的工作且收效如何不能保證。 （六）、項(xiàng)目經(jīng)營定位 通過以上的分析，我公司可以有把握的確定該項(xiàng)目的經(jīng)營定位應(yīng)該是兒童用品、兒童休閑娛樂這兩個(gè)定位的 “交集 ”，即：兒童購物公園。 （ 1）、經(jīng)營定位：兒童游樂為主線 定位闡述：葫蘆島市 目前唯一的、規(guī)模最大的，