【正文】 產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但以開發(fā)周期看，此項(xiàng)目將會(huì)是我們以后的強(qiáng)勁對(duì)手。 但 陽明山莊，鳳凰臺(tái) 也有其不足之處，其中有： 1） 在戶型設(shè)計(jì)上 乏善可陳，私密性不夠，重復(fù)戶型較多，不夠個(gè)性化 2） 由于 鳳凰臺(tái) 地塊為 狹長(zhǎng)型，顯得間隔局促， 在景觀設(shè)計(jì)上不足以與 景園 相競(jìng)爭(zhēng)； 而且銷售接近尾聲，貨量很少，未足以參與下一輪的競(jìng)爭(zhēng) 3） 陽明山莊及 燊榮豪庭 的別墅群規(guī)劃比較混亂，見縫插針，整體觀感檔次不高，戶型單調(diào) ? 星湖名郡 該盤目前資料不多，只知道是高層，小高層，多層洋房加聯(lián)排，獨(dú)棟別墅的組合，區(qū)內(nèi)有一定商業(yè)，配套較齊全。我們將 陽明山莊，鳳凰臺(tái) 作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手理由還有： 1）同處 北嶺區(qū)， 隔街相望； 2) 產(chǎn)品類型與 景園 有相似之處，且目標(biāo)客戶 部分重疊 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 由于 肇慶別墅 市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段， 而且 市場(chǎng)對(duì)價(jià)格 有一定的敏感度 ，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 250350 平方是一個(gè)普遍接受的面積 ? 相對(duì)而言，由于潛在的本地客戶對(duì)別墅生活普遍認(rèn)識(shí)不清，對(duì)別墅生活方式的看法還需要有效的引導(dǎo)。 市 場(chǎng) 背 景 ： 一 概 述 ? 國(guó)家停止別墅用地審批，別墅市場(chǎng)的土地存量日益減少，項(xiàng)目的時(shí)間價(jià)值更優(yōu)，升值潛力很大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)背景概況 一 概述 二 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 三 已銷售樓盤客戶群分析 四 分析總結(jié) 策 略 一 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)： 二 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 項(xiàng)目主題 定 位 整體營(yíng)銷思路 推廣策略 產(chǎn)品建議 執(zhí) 行 一 推廣主線 二 推廣步驟 1 引導(dǎo)期 2 公開期及強(qiáng)銷期 3 持續(xù)期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 肇慶景園 營(yíng)銷 推廣 方案 本方案充分考慮項(xiàng)目的定位方向，客戶群的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，確定以生態(tài)和產(chǎn)品質(zhì)素兩大核心為推廣主線；以人脈 推介 ， 舉辦論壇，參加社會(huì) 活動(dòng) 等 營(yíng)銷 手段 結(jié)合多種媒體平臺(tái)投放為推廣方式；執(zhí)行上 采用正常推廣步調(diào)，由“ 引導(dǎo)期－公開及強(qiáng)銷－持續(xù)期”組成一個(gè)銷售循環(huán) ， 由此環(huán)環(huán)相扣，循環(huán)疊加， 務(wù)使項(xiàng)目在預(yù)定的銷售期內(nèi)完成所有銷售任務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 目前缺少兼具品質(zhì)與價(jià)格標(biāo)桿意義的國(guó)際化產(chǎn)品 ? 缺少真正有別墅生活氛圍的別墅社區(qū)，缺少隱秘性，缺少公共活動(dòng)空間。 ? 從各個(gè)別墅的銷售 情況看，基本上都是做出了現(xiàn)樓之后，銷售進(jìn)度才加快。 肇慶及周邊地區(qū) 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 陽明山莊， 鳳凰臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 陽明山莊等 幾個(gè)項(xiàng)目 自入市以來， 一直以價(jià)格為主要手段 ， 利用性價(jià)比截取客源， 并得到了相對(duì)較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。 3）業(yè)已有良好的銷售成績(jī)及口碑。項(xiàng)目占地較 大，主要以中高端產(chǎn)品為主，價(jià)格及推廣策略目前還不清楚。而 燊榮豪庭采用買地皮自建方式銷售，檔次較低，目前一手已經(jīng)售罄，所以不列為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三 已銷售樓盤客戶群分析 1本地客戶占 50％的市場(chǎng)，其中包括當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)老板高級(jí)政府部門領(lǐng)導(dǎo)。 下屬縣級(jí)市或鄰市客戶，此類客戶包括廣寧、懷集、云浮、羅定等。 四 分析總結(jié) ： 對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié) 我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理 解，我們?cè)诿魇救缦拢? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)： 在 肇慶 的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著 一定數(shù) 量的 別墅 項(xiàng)目， 從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看， 我們預(yù)定的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。 產(chǎn)品： 在 肇慶 房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們的產(chǎn)品規(guī)模是 比 較小 的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從 立意，從規(guī)劃上的起點(diǎn)很高， 整體上來說是 應(yīng)該是 最好的，雖然我們 預(yù)定的 銷售價(jià)格 遠(yuǎn) 高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與 我們對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期 價(jià)值相符的 。 消費(fèi)者： 作為一個(gè)聞名于世的旅游城市， 肇慶 有其不可比擬的景觀優(yōu)勢(shì)，隨著鐵路交通的完善，珠三角一批注重養(yǎng)生和環(huán)境 ，注重生活品質(zhì) 的頂 級(jí)中產(chǎn)階層， 中小企業(yè)主 ,政府 、 大學(xué)、國(guó)有壟斷企業(yè)如電信、供電、供水、供氣、醫(yī)院等單位中高層 ， 金融、貿(mào)易、制造業(yè)、高科技、服務(wù)業(yè)等行業(yè)高層，大型企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的相對(duì)退隱、離退休人士 ，海外客戶 以及一部分的投資客都會(huì)是我們的潛在顧客。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤