【正文】 化新品種新技術(shù)，使園區(qū)內(nèi)的綠化層次分明，綠化覆蓋率將達(dá)到 40%，園區(qū)內(nèi)還塑造精致的人為景點(diǎn)、景觀，給業(yè)主創(chuàng)造溫馨、成熟的居住社區(qū)環(huán)境。 大氣影響評價(jià)等級： 由于項(xiàng)目屬于居住和一般 商業(yè) ，無工業(yè)廢氣源等強(qiáng)污染源，大氣污染較為簡單、輕微，大氣環(huán)境影響評價(jià)僅做一般影響分析。項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境噪聲適用于 GB3096— 93 規(guī)定的 1 類標(biāo)準(zhǔn)。由于項(xiàng)目污水對水環(huán)境 6 影響較小 。按麥 島 居 住 區(qū) 設(shè) 計(jì)， 本 項(xiàng) 目建 成 后 每 天生 活 用 水 總用 水 量 為4564t/d，產(chǎn)生污水 。其他已大部分拆除。 基地內(nèi)部現(xiàn)有南北城市道路海游路，規(guī)劃有南北向城市道路海興路和東西向?？诼?。 基地是一個(gè)山、海之間的狹長地帶，以北高南低、東高西低之勢向海面傾斜。 基地西望奧運(yùn)賽場，東盼石老人觀光風(fēng)景區(qū)。作為一個(gè)村莊改造項(xiàng)目，它可以改變村莊與新建居住區(qū)相互交錯(cuò)的局面，改善整體環(huán)境和居住條件，為城市居民和動遷住戶提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，成為東部新區(qū)的有機(jī)組成部分，拓展成熟的居住社區(qū)，為城市的和諧發(fā)展作出貢獻(xiàn)。它的地理位置、時(shí)代特征決定了它是一個(gè)不可多得的項(xiàng)目，它的建成將 開創(chuàng)青島市區(qū)的濱海居住大盤之先河，引領(lǐng)城市發(fā)展。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)近 50 億人民幣。項(xiàng)目占地 公頃，擬報(bào)批建筑總面積 126 萬平米，容積率 ，建筑密度 %。 33 4 1 工程概況 建設(shè)背景及概況 麥島項(xiàng)目是青島市城建史上面積最大的舊村改造項(xiàng)目，地處嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，位于石老人國家級旅 游度假區(qū)內(nèi)。 32 利潤及利潤率、收益率 29 資金籌措及計(jì)劃 27 先進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測 26 對提高住宅建設(shè)水平的示范、帶動作 用 26 對工程投資及市場銷售的影響 25 7 產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的社會和經(jīng)濟(jì)效益 24 3 新型住宅部品的應(yīng)用和開發(fā) 17 專項(xiàng)技術(shù)開發(fā)、 關(guān)鍵技術(shù)的突破和預(yù)期成果水平 17 工程中采用的成套新技術(shù) 16 5 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 15 市 場基礎(chǔ)設(shè)施條件 15 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 15 控制性規(guī)劃要點(diǎn) 8 3 市場預(yù)測 6 推廣應(yīng)用技術(shù)與國內(nèi)（國外）同類技術(shù)的比較 6 建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo) 1 國家康居住宅示范工程 住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報(bào)告 工程名稱 麥島居住區(qū)項(xiàng)目 申報(bào)單位 魯能仲盛置業(yè)（青島）有限公司 編制單位 魯能仲盛置業(yè)（青島）有限公司 年 月 日 2 CONTENTS 目錄 1 工程概況 4 建設(shè)背景及概況 4 建設(shè)場址選擇 4 對環(huán)境的影響 5 2 立項(xiàng)的必要性 10 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測 10 銷售對象定位及住宅性能等級 14 4 總體規(guī)劃 17 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 17 6 技術(shù)方案 24 國際合作與技術(shù)交流前景 26 對地方或全國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)作用 27 對勞動生產(chǎn)率的提高預(yù)測 28 8 工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì) 29 總投資估算 31 經(jīng)營成本和收入 32 9 綜合評價(jià) 33 對產(chǎn)業(yè)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評價(jià) 規(guī)劃范圍西至麥島路，東至海江路，北至香港東路，南至東海路，內(nèi)含大麥島、徐家麥島、王家麥島三個(gè)行政村。其中安置區(qū)占地 公頃，建筑面積 萬平米，容積率 ，建筑密度 27%；開發(fā)區(qū)占地 公頃，建筑面積約 萬平米，容積率 ，建筑密度 18%。 本項(xiàng)目為市區(qū)內(nèi)僅有的未建成的大型濱海居住社區(qū)。 同時(shí)，本項(xiàng)目又是一個(gè)村莊改造項(xiàng)目，約 4000 戶居民需要拆遷安置，約占項(xiàng)目面積規(guī)模的 20%。 建設(shè)場址選擇 規(guī)劃用地被香港東路、?？诼贰|海路、麥島路、海興路、海游 5 路、海江路分成六大板塊，分別編號為 A、 B、 C、 D、 E、 F 地塊， A地塊又分為 A A2 地 塊（詳見地塊編號示意圖），其中 A1 主要返還原有居民居住， A2 及 B、 C、 D、 E、 F 地塊為商品房開發(fā)地塊?；厣鐣Y源豐富，北與香港東路相隔即為中國海洋大學(xué)和青島大學(xué)，西側(cè)為青島市著名的麥島美食街，東南側(cè)將建設(shè)大量濱海旅游設(shè)施。香港路和東海路西側(cè)高差約 14 米，東側(cè)高差約 20 米；海江路和麥島路北側(cè)高差約 15 米，南側(cè)高差約 10 米?；匚鞅辈坑猩倭康谋Ａ艚ㄖ远鄬幼≌瑸橹?。 對環(huán)境的影響 水環(huán)境影響評價(jià)等級： 該項(xiàng)目無工業(yè)污廢水等強(qiáng)污染物。生活污水排入市政污水管網(wǎng)，并進(jìn)入麥島污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排海。 噪聲評價(jià)等級： 項(xiàng)目的主要噪聲源是送排風(fēng)機(jī)和機(jī)動車輛等。噪聲環(huán)境影響評價(jià)等級確定為三級。 改變以往施工建設(shè)過程中對環(huán)境污染較為嚴(yán)重的現(xiàn)狀，在本小區(qū)的施工建設(shè)中還將采用新材料、新工藝、環(huán)保節(jié)能的產(chǎn)品，最大限度的減少以往施工中有害污染源，滿足環(huán)保要求。同時(shí)還因提高了園區(qū)的綠化覆蓋率，使園區(qū)內(nèi)的空氣品質(zhì)提高 ，創(chuàng)造新的環(huán)保形象，益于居民身體健康。按照青島市的城市發(fā)展框架，嶗山區(qū)全方位制定規(guī)劃、研究政策，在深入調(diào)查研究和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，確定了 7 差異競爭、錯(cuò)位發(fā)展 的策略和構(gòu)建區(qū)域性五大中心（青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心、青島旅游度假中心、青島東部商貿(mào)中心、青島高等教育發(fā)展中心、青島節(jié)慶會展中心），建設(shè) 四型 城區(qū)（ 經(jīng)濟(jì)外向型、人口移民型、環(huán)境生態(tài)型、旅游度假型）的戰(zhàn)略目標(biāo)，特別強(qiáng)調(diào)構(gòu)建青島東部現(xiàn)代化商貿(mào)中心。要以家電電子通訊、軟件、海洋生物、新材料四大產(chǎn)業(yè)為支撐，把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)這個(gè)第一增長點(diǎn)做亮。 加快構(gòu)建青島東部商貿(mào)中心 ， 要以海爾路周邊、沿海一線為重點(diǎn)，加快中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，開建一批高樓大廈，突出樓宇經(jīng)濟(jì)、城市服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、虛擬經(jīng)濟(jì)五大板塊，構(gòu)建高層次、高容量、高效益的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈。 2020 年 12 月份，青島市委、市政府在嶗山區(qū)召開現(xiàn)場辦公會，研究麥島至石老人濱海一 線的重要項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。嶗山區(qū)還要依托濱海資源優(yōu)勢，建設(shè)真正的中央商務(wù)區(qū)，建設(shè)功能配套齊全的高檔次商務(wù)樓和居住小區(qū)，延續(xù)青島的濱海特色，抗起青島東部新城區(qū)建設(shè)的旗幟。近期，青島市做出重要決定，即在青島市開發(fā)西海岸的同時(shí)，重點(diǎn)加大對東海岸的發(fā)展，嶗山區(qū)作為東海岸的核心區(qū)域，迎來了區(qū)域發(fā)展的歷史性機(jī)遇。嶗山區(qū)將在未來的一段時(shí)間內(nèi)成為青島市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。并通過新技術(shù)、新材料的應(yīng)用來達(dá)到解決以往建筑通病的目的，預(yù)計(jì)將采用多項(xiàng)當(dāng)今世界流行的 新技術(shù)。另外 EPS 保溫墻體是從國外引進(jìn)的先進(jìn)技術(shù)，該技術(shù)與屋面保溫技術(shù)、斷橋保溫鋁合金 窗等節(jié)能技術(shù)綜合應(yīng)用，使節(jié)能率可達(dá) 50%以上。 9 二、住宅分割技術(shù)體系的應(yīng)用 在房間分隔上采用新型輕質(zhì)隔墻板，集節(jié)能、隔音、保溫于一體，安裝速度快，分隔靈活，增加使用面積，減輕結(jié)構(gòu)自重，省時(shí)、高效，可拉動當(dāng)?shù)啬茉椿厥?，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)化程度提高。 三、智能、信息技術(shù)體系的應(yīng)用 本 項(xiàng)目按照 3 星級智能化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)，系統(tǒng)先進(jìn)、實(shí)用、可靠，并具有開放性、可擴(kuò)充性和可維護(hù)性，在節(jié)省資源和環(huán)境保護(hù)的智能技術(shù)與產(chǎn)品方面應(yīng)用效果明顯， 并具備以下控制子系統(tǒng)：安全防范子系統(tǒng) 管理和監(jiān)控子系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 應(yīng)用節(jié)省資源和環(huán)境保護(hù)的智能技術(shù)與產(chǎn)品，智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理和住戶提供多種服務(wù)，如建立小區(qū) inter 網(wǎng)站和小區(qū)數(shù)據(jù)中心，提供物業(yè)管理、電子商務(wù)、網(wǎng)上信息查詢、遠(yuǎn)程醫(yī)療與遠(yuǎn)程教育等增值服務(wù)項(xiàng)目。達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先水平。 領(lǐng)秀城 小區(qū) 的建設(shè) 10 中，將采用 污水、海水源熱泵中央空調(diào)技術(shù)，解決 供暖和制冷，并提供 24 小時(shí)熱水，上述空調(diào)系統(tǒng)可以自行設(shè)置室內(nèi)溫度，節(jié)約能耗，還因?yàn)槊饩S修而節(jié)省大量維修、運(yùn)行管理費(fèi)用。 六、太陽能技術(shù)的應(yīng)用 在采用水源熱泵中央空調(diào)技術(shù)的同時(shí) ，利用太陽能加熱技術(shù)收集、積蓄太陽能來對泳池中的水進(jìn)行加熱，進(jìn)而達(dá)到節(jié)省能源，為開辟使用新能源作出典范。 七、雨水回收利用技術(shù) 將屋面雨水回收，并用于草地和樹木的澆灌，節(jié)約水資源。 八、其他技術(shù)的應(yīng)用 領(lǐng)秀城 小區(qū)還將在給水上采用鋁塑復(fù)合管、排水采用 PVC 消音管道和離心柔性鑄鐵管、廚房采用成套技術(shù)體系等，多數(shù)是國內(nèi)、省內(nèi)先進(jìn)水平。青島位于山東半島 11 南端，面積 10654 平方公里，人口 萬，其中城鎮(zhèn)居民 萬人。 2020年，青島市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 2020 年增長 ％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12920 元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國 15 個(gè)副省級城市中居第 5 位。是我國大陸第二大外貿(mào)口岸和第三大集裝箱港。 2020 年 港口吞吐量 億 噸 ,增長 %。集裝箱吞吐量