【正文】 廣場在二手房市場上有的報(bào)價(jià)為 4967 元 /平方米，基本上是有價(jià)無市。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路 14 號(hào)，占地面積 11000 平方米，建筑面積 75000 平方米，容積率 7，綠化率 5%以下，由 2 棟 26 層的超高層建筑物組成， 2021年初已建成入住。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。 ? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為 5000 元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。 ? 建設(shè)大道金 融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到 7000 元 /平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格 2500 元 /平方米。 ? 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 ? 建設(shè)大道金融一條街板塊， 寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)高級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。因此，相對(duì)缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。不同的客戶對(duì)辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實(shí)力差別較大。實(shí)力相對(duì)弱一些的公司會(huì)選擇次一級(jí)別的寫字樓。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。這些實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場發(fā)展的原動(dòng)力。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售期?！? 漢陽寫字樓基本情況介紹： 寫字樓名稱 平均租價(jià) 檔次 出租 率 漢元中心 23 元 /㎡ 普通 75% 長江廣場 20 元 /㎡ 普通 50% 二、漢口寫字樓分析 1．經(jīng)過分析目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征： ? 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ? 寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為 6000/平方米，平均租金 +物管費(fèi)為 20 到 80 元/平方米 /月， 其中代表物業(yè)：國貿(mào) 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 10000+55+20 元 （如果物管費(fèi)為23 元，空調(diào)使用與商場同時(shí)間） 新世界 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 8000+60+23 元（ 空調(diào)使用與商場同時(shí)間，周六周日至 18： 00） 世貿(mào) 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 5000+40+18 元 武廣 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 4500+25+13 元（空調(diào)使用是早上 9 點(diǎn)到下午 6 點(diǎn)） 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ? ? 寫字樓出租率比較高，達(dá)到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ 買寫字樓的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主 ? ? 純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個(gè)市場還是供大于求，如果政府能真正加大市場管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公， 那么商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶 ? 投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。 一、漢陽寫字樓分析： 漢元中心位于漢陽鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價(jià) 3588 元 \㎡ ，均價(jià)4000 元 \㎡ ，最高價(jià) 4500 元 \㎡ 總建筑面積： ㎡ ；漢陽商場即將擴(kuò)建，占地約 10 畝，建筑面積約 萬平方米，包 括百貨、寫字樓、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽地標(biāo)性商業(yè)建筑。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，武漢各類寫字樓的新增供應(yīng)量在 1996 年至 2021 年十年間接近 380 萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓的每年的供應(yīng)量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于武漢的水平。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級(jí)寫字樓市場本年延續(xù) 05 年情況，新增項(xiàng)目依然為零。 以最具代表性的甲級(jí)寫字樓市場而言，在存量方面，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓 8 座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。武漢盤龍城寫字樓項(xiàng)目策劃推廣 第一部分 市場篇 武漢房地產(chǎn)寫字樓市場形勢(shì)分析 漢陽寫字樓市場 漢口寫字樓分析 武昌寫字樓分析 武漢市場分析 武漢寫字樓市場概況 2021 年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的武漢房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對(duì)比住宅、商業(yè)市場，寫字樓市場仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來不溫不火的態(tài)勢(shì)。 2021 年的武漢房地產(chǎn)市場，作為中央政府調(diào)控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級(jí)寫字樓租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓存量在 59 萬平方米左右，其平均租金水平一年來維持在 58元 /月 /平方米左右，入駐率在一年時(shí)間僅提升了約 2 個(gè)百分點(diǎn)，徘徊在 80％左右。甲級(jí)寫字樓的銷售市場主要以重新包裝后的存量寫字樓為主，銷售價(jià)格平均在 7000 元 /平方米左右 ，與同等地段高檔住宅價(jià)格相似。拋開經(jīng)濟(jì)水平等因素，武漢寫字樓市場發(fā)展緩慢仍是不爭的事實(shí)。一層約 1300㎡ 車位約 30；租金 23 元/㎡ 物業(yè)管理 元 /㎡ （統(tǒng)一含水費(fèi)） 層高 開盤時(shí)間 2021－ 6－12 總戶數(shù) 240 公推 25% 樓層狀況 1 棟 17F 新區(qū)首席寫字樓，主推戶型4080 平方米全裝修， 75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時(shí)間 2021年 物業(yè)管理公司： 武漢漢商物業(yè)管理有限公司 開發(fā)商：武漢漢商集團(tuán) 長江廣場位于古琴臺(tái) 總建筑面積 均價(jià) 3000元 /㎡ 結(jié)構(gòu)外墻磚混 開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司 租金 20 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 元 /㎡ 一層10 戶大約 850㎡ 31 層 出租率 50% 地處漢陽古琴臺(tái)龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺(tái)，西望月湖風(fēng)景。 有三部電梯 \二層地下泊車 目前漢陽正提出“宜居漢陽’的口號(hào)，把房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)來發(fā)展，由于漢陽城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽的一個(gè)群體。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。 ? 租賃客戶偏好性強(qiáng)。不少跨國大企業(yè)和外來財(cái)團(tuán)紛至沓來。它們偏向于選擇最高級(jí)別的寫字樓。本地有實(shí)力 的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實(shí)力展示的舞臺(tái)。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。 ? 金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫字樓項(xiàng)目形成梯級(jí)消費(fèi)。因此，中小公司一般選擇中小戶型，中低價(jià)位的寫字樓為辦公地。 ? 高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。中低檔寫字樓的功能定位相對(duì)較為單一。 2．市場板塊供應(yīng)特征明顯： ? 從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 ? 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。 ? 從銷售價(jià)格來看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價(jià)值。 ? 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在 4200 元 /平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。 三、武昌寫字樓市場分析： 從 武昌寫字樓項(xiàng)目的分布上，我們看到這些項(xiàng)目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”的路線沿街排列。世紀(jì)廣場目前在售價(jià)格約為 5800 元 /平方米，租金約 40 元/平方米 /月，物業(yè)管理費(fèi) 12 元 /平方米 /月 (含中央空調(diào)費(fèi)用 )，土地使用年限從 2021 年至 2051 年，寫字樓為毛坯結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在也還有整層可售，出租率約70%。 1．武昌中南路寫字樓基本情況介紹： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 建筑面積 主樓層數(shù) 層高 開盤時(shí)間 銷售戶數(shù) 已