【正文】 萬多方，以及廣宇 該區(qū) 塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和 ◇ 城西片 隨著市中心范圍的不斷擴大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。水印康庭項目研究報告 6 城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。許多樓盤紛紛冒出。 ◇ 城東片 杭州城市東移的口號提出后，給城東發(fā)展帶來了一個很好的契機。 建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在 20萬方左右的大型社區(qū)。 ◇ 城北片 隨著包括名 城左岸、清宸公寓、湖墅嘉園、和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場，城北的居住氛圍也開始濃郁，房價也隨之上揚，從去年下半年的 5000元 /平方米左右，上升到了現(xiàn)在的 7500元 /平方米。例如位于錢塘江邊的六合房產(chǎn)開發(fā)的樓盤“天寓”，參加了在法國巴黎舉行的世界高級別的中國當代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。 利茲其中錢江北岸、南岸、閑林、下沙四個板塊供應量居前，分別為： 160萬平方米、 230萬平方米、 160萬平方米、 156萬平方米。 （ 2）整體樓盤供應量分析 統(tǒng)計資料顯示， 2021年杭州的預售面積總共只有 （不包括蕭山、余杭），今年上半年杭州預售面積為 ，上半年杭州可售樓盤不多已是不爭的事實，但預計下半年杭州約有 300萬平方米左右的新盤上市，這個數(shù)字已經(jīng)超過去年一年的預售面積了。一方面 2021年尚有 4000多畝地尚未進入市場；另一方面，隨著市場謹慎度的提高，拍得土地的開發(fā)商不會草率的進行開發(fā)并 進入市場。雖然短期內(nèi)供應依然有限，但隨著政府主管部門對閑置土地查處力度加強，未來三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應，平緩樓市供需矛盾。杭州房地產(chǎn)市場的變化走勢關(guān)鍵在于供求關(guān)系。 土地成交價呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類用地集中供應區(qū)塊，目前推出并成交的 11宗辦公商業(yè)用地，以房交會為界，成交地價有小幅下調(diào)趨勢；三是房交會后，土地市 場出現(xiàn)微妙波動，較之以往開發(fā)商 “搶 ”地或冒進舉牌拿地的場面，目前一級土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價格波動的 情況 。而上周掛牌出讓的 6 宗辦公用地，參與單位均不超過兩家。在這些土地中，住宅用地推出 14宗，成交 11宗，成交量 844畝。 到目前為止，杭州市國土資源局共推出 43 塊地，共 ，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。 一、 市場供應及競爭樓盤研究 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析 (1)土地供應量分析 利茲 綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場波動對樓市的發(fā)展態(tài)勢是有利無弊的， 將 有利于開發(fā)商對未來 產(chǎn)品的合理定位。 近郊隨著各個板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來的地鐵、四橋一隧、 “258”計劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠郊樓盤獲 得成熟的居住氛圍。但基于目前的房價已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負荷，潛在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸 拉大 ，房價在需求支撐下仍然堅挺，并互相參照定價，估計會有小幅增長。而且隨著經(jīng)濟水平的增長，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。 （三）市場 需求 依然 強勁 受宏觀調(diào)控的影響，消費者的消費信心受到影響，老百姓對房價回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴重，但是政策對諸多支撐房價的根本因素未起到觸動作用。水印康庭項目研究報告 3 另外隨著各項金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤品質(zhì)的提升。 （二）土地競標 更加激烈 對于實力型開發(fā)商，尤其是融資能力強的企業(yè)，宏 觀調(diào)控并沒有帶來多大的影響，因此與中小型開發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強勁。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商如不及時提高自己的融資能力及整合社會資源的能力將面臨生存的危險。另一方面提高個人住房按揭貸款門檻，有效抑制 投資客。上半年商品房新開工面積的增長速度遠低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長過快勢頭已被抑制。 統(tǒng)計資料顯示， 2021年 上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。水印康庭項目研究報告 目錄 1 前言 2 一、 市場供應及競爭樓盤研究 3 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析 3 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應量和銷售情況分析 8 2021年 68月份開盤的樓盤價格及銷售情況分析 36 水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析 45 二、 下半年市場供應量分析 50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應量分析 50 下半年杭州各板塊供應量分析 51 預計在房交會期間開盤的代表性樓盤分析 54 預計在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓盤分析 57 三、 水印康庭項目人群定位專項研究 68 2021年城北片購房者分析 68 2021年城北片購房者分析 70 水印康庭項目最終人群定位 72 利茲 利茲水印康庭項目研究報告 1 利茲水印康庭項目研究報告 2 2021年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可謂多事之秋！ 先是 去年 6月央行的 121文件（《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》），到 8月的國務院 18號令（《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年 3 月的 “指引 ”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》），再到最近由于國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的 71 號令導致的 “831 大限 ”， 國家的 宏觀調(diào)控 措施接連不斷，這些 政策實施以來，房價一直處于高速增長的杭州樓市確實受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。全市商品房施工面積達 ，其中住宅 ，比去年同期分別增長 %和 %；新開工面積 ，其中住宅 萬平方米，比去年同期分別增長 %和 %。 通過分析，我們認為未來杭州樓市的走勢會呈現(xiàn)以下幾個特點： （一）整體品質(zhì)的提高 國家一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，并通過調(diào)整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。 隨著各項政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。因此品牌、品質(zhì)、資金實力將成為未來企業(yè)競爭的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個樓市的品質(zhì)進一步提高。 目前，杭州黃金地段的土地往往是實力開發(fā)商角逐的對象，相對于溫熱不足、定價過高的土地就出現(xiàn)了 “流標 ”的現(xiàn)象，土地競標、競拍走進強強對抗的時代。 利茲而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。市場潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長、凈遷入戶籍人口、暫住人口購房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約 578萬平方米。目前上半年供給量較少，商品房銷售面積為 ，下半年供應量增大，約 300萬平方米，但是對于潛在需求高達 578萬平方米的數(shù)量來說，仍然是供小于 求。 （四）近郊 樓盤放量供應 下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應量較大，都在 40萬平方米左右，其次蕭山、老余杭、臨平也有相當一部分。 屆時生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢必將更加明顯，而價格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實力的年輕群體的首選居住地，近遠郊逐漸與市區(qū)共榮。而對于十月的房博會，估計樓盤價格將保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，短時間內(nèi)漲幅趨緩，近遠郊樓盤放量增大，一直壓抑的購房需求將在近郊樓盤的成交量上有所體現(xiàn)。水印康庭項目研究報告 4 2021年，政府計劃供應土地量為 2500畝，實際供應量達到 2800畝； 2021年達到 3459畝； 2021 年預計供應住宅土地 4500畝 。其中成交 37宗， 27號和 34號兩宗住宅用地因競買單位未到法定數(shù)而流拍， 4號公共設(shè)施用地和 17號商業(yè)用地單位競買，33號和 6號兩宗地暫停出讓。而房交會后相隔不 到一個月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的 30號地塊和 29號地塊，后者比前者樓面價偏低 330 余元 /平方米，更是顯得意味深長。 今年以來，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地熱情也開始減退，觀望情緒波及土地市場，開發(fā)商拿得謹慎了 。 我們認為，需求是源，供應是本。數(shù)據(jù)表明，杭州樓市的土地供應量總體較大。 但是短期內(nèi)供應仍然有限。因此，在短期內(nèi)，這些土地不會形成有效供應。 從杭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來 2 到 3 年內(nèi)可供應商品房約1200萬平方米。而城北、蕭山及市中心則相對較少。水印康庭項目研究報告 5 （ 3）區(qū)域分類及價格區(qū)間分析 整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房價相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個居住新板塊。 ◇ 城中片 由于地段和開發(fā)商的不同，以及樓盤本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤的價格差異很大，但可以明顯的看出，目前市中心的房價普遍在 1萬元 /平方米以上，這對于工薪階層的人們來說，接受難度較大，加上政府的 “東擴、西進、南移 ”的區(qū)域規(guī)劃，市中心的概念逐漸在擴大，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展也愈漸火熱?，F(xiàn)在的城東集中央商務、交通樞紐、生活居住 3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開始成 為杭州房地產(chǎn)市場的新寵。 利茲從目前市場情況來看，城東樓盤價格也不低，上半年開盤的幾個樓盤如三華天運等，起價就要 7500元 /平方米。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對較低的房價，對一般的購房者來說，還是具有相當?shù)奈ΑＳH親家園二期將推出 21 萬方外，耀江西城年華也將上市 25萬方。 ◇ 濱江片 隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江片為例，從 2021年年初的 4000元 /平方米左右，到現(xiàn)在的 6000元 /平方米，短短一年的時間便上漲了近 50％。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近 些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應量相對較大有著密切的聯(lián)系。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚、區(qū)域環(huán)境較好。高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨傲群雄，價格也高達 2萬 /平方米左右。富春山居”、“綠城上林湖 ”、 “美達 該區(qū)域的樓盤主要賣點是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾 利茲 ◇ 蕭山片 蕭山板塊目前可以銷售的住宅很少，即將開盤的便是威尼斯水城等建筑面積在 20萬方以上。當時的房價在 2021元 /平方米左右，而目前蕭山的房價已經(jīng)達到了 5000元 /平方米左右，綠都百瑞廣場從 去年 6月份的 4000元 /平方米到去年年底的 5000元 /平方米，到今年 4月的 6000元 /平方米左右，目前下一批等待開盤。臨平桂花城 ”本月剩余的多層住宅價格約 5000元 /平方米， “順昌 閑林五常、小和山區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展速度也很快，目前該區(qū)域的價格普遍達到了 6000元 /平方 米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻 小和山區(qū)域因為有高教園區(qū)的地理位置，其價格要在 7500元 /平方米左右，如 “九月森林別墅園 ”。城市花園 ”的多層住宅價格在 3900元 /平方米左右， “四維 “良渚 （ 4）整體銷售情況分析 近 來 新建商 品房銷售不景氣，主要是購房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺，看跌預期居多，媒體評論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開盤就可售罄的情形一去不復返。現(xiàn)階段，項目運作資金不足的企業(yè)大多期望通過尋求合作的方式來解決，從資本運作的角度分析，通過降價銷售來回收資本是眾多開發(fā)商所不愿意見到的，房屋一旦降價，而市場狀況和政策方面沒有改善，不動產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。從我們的調(diào)研來看，很多企業(yè)都表示，商 品房銷售已經(jīng)進入強銷期，下半年開發(fā) 利茲另一方面，加快項目合作的步伐，確保市場的持續(xù)發(fā)展。即以京杭運河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋 ——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心，以賣魚橋、祥符、半山三個分區(qū)為次中心。 十二居住片區(qū)： 規(guī)劃居住區(qū) 12 個：米市巷、和睦、大關(guān)、湖