【正文】 況 2021XX 總?cè)丝?65 萬(wàn)人，城區(qū)人口 萬(wàn)人， 億 元人民幣，人均 GDP12846 元人民幣。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場(chǎng)、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對(duì)緩慢，與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng) 。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和 XX 縣城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。 資金籌措 ⑴ 一期申請(qǐng)銀行貸款 6000 萬(wàn)元（占總投資的 55%）； ⑵一期項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元（占投資的 35%）； ⑶一期預(yù)售再投入 萬(wàn)元（占投資的 10%）。 項(xiàng)目的資本金為 萬(wàn)元。 投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬(wàn)元。 物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民、商戶提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 二期工程建筑面積 ，其中高層酒店建筑面積 ，東門以南商業(yè)建筑面積 。 項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。 3 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地 公頃，其中凈規(guī)劃用地 公頃。 六、 研究結(jié)論 建設(shè)地址 該項(xiàng)目位于 XX 縣中心 城區(qū)，比鄰縣級(jí)商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道— 新昌路，南接城市支路 — 孤山街。 公司現(xiàn)有職工 21 人，有專業(yè)技術(shù)人員 11 人，其中高級(jí)工程師 2 人，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等部門。 五、建設(shè)單位概況 XXXX 置業(yè)有限公司成立于 2021 年 12 月 12 日 ，法人代表賈豐開，注冊(cè)資金 4000 萬(wàn)元。 附 件 附 圖 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 土地成交確認(rèn)書 供水證明 供電證明 供氣證明 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 區(qū)域位置圖 現(xiàn)狀圖 總平面 布置 圖 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 帝都國(guó)際 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 XXXX 置業(yè)有限 公司 法人代表： 通訊地址： 郵編： 報(bào)告編制單位 XXXX 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 工程咨詢等級(jí)： 證書編號(hào)： 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì) 二、工作依據(jù) XXXX 置業(yè)有限公司 與 XXXX 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 簽訂的工程咨詢委托書與合同書 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） 《 XX 縣城市總體規(guī)劃》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。 XXXX 置業(yè)有限公司 開發(fā) 帝都國(guó)際 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 XXXX 工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 目 錄 第一章 總 論 .............................................. 1 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性 ................................. 6 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 .................................. 12 第四章 工程方案 ........................................... 19 第五章 環(huán)境保護(hù) ........................................... 35 第六章 節(jié)能 ............................................... 39 第七章 物業(yè)管理 ........................................... 42 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 .................................. 43 第九章 投資估算與資金籌措 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 效益分析 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 有關(guān)部門提供的證明和資料等 三、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)必要性及 市場(chǎng)需求分析 2 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 四、工作概況 XXXX工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 在接受 高 XXXX置業(yè)有限公司 關(guān)于建設(shè) 帝都國(guó)際 項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前 XX 縣住宅、商業(yè)等狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要 求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告 。公司位于 XX 縣昌明花園 116 號(hào)， 是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售于一體的股份制企業(yè)。公司以“誠(chéng)信、真實(shí)、和諧、安全”為理念，以品質(zhì)求生存、誠(chéng)信求發(fā)展、客戶滿意為衡量工作的最高標(biāo)準(zhǔn)。 該地塊市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設(shè)的理想位置。總建筑面積為 ，其中：地上建筑面積 ，地下建筑面積 ，居住戶數(shù) 646 戶，停 車率 70%。 一期工程建筑面積 ，其中高層住宅建筑面積 ，東門以北商業(yè)建筑面積 。 三期工程建筑面積 ，其中多層住宅建筑面積 ，孤山街商業(yè)建筑面積 ，小區(qū)北側(cè)商業(yè)建筑面積 。 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該 項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 3 年，工程擬于 2021 年 8 月份開工，預(yù)計(jì) 2021年 6 月份竣工。 項(xiàng)目分三期進(jìn)行： 一期 建設(shè)總投資為 萬(wàn)元 ，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，土地費(fèi)用（一期工程所占用地比例計(jì)算） 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元，稅費(fèi) 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 萬(wàn)元。 4 二、三期建設(shè)總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元（二期工程費(fèi)用 萬(wàn)元，三期工程費(fèi)用 萬(wàn)元），土地費(fèi)用 6803 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 964 萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元，稅費(fèi) 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 萬(wàn)元。 ⑷二、三期資金由建設(shè)單位自籌解決。同時(shí)可帶動(dòng) XX 縣建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 5 1 總投資 萬(wàn)元 一期項(xiàng)目投資 萬(wàn)元 二、三期項(xiàng)目投資 萬(wàn)元 2 銷售收入 萬(wàn)元 一期銷售收入 萬(wàn)元 二期銷售收入 萬(wàn)元 三期銷售收入 萬(wàn)元 3 一期效益分析 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 土地增值稅 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資凈利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 所得稅后全部資金內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 萬(wàn)元 576 投資回收期（靜態(tài)） 年 盈虧平衡點(diǎn) % 6 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目提出背景 隨著縣城的建 設(shè)發(fā)展和城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來(lái)園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達(dá)幾十家，他們的到來(lái)不僅可大大加快 XX 縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，同時(shí)還可帶到 XX 縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時(shí)進(jìn)一步增加。因此，正是基于上述背景，提出建設(shè) 帝都國(guó)際 項(xiàng)目。住宅供應(yīng)量約 40 萬(wàn)平方米，成交量 26 萬(wàn)平方米。 2021 年規(guī)劃住宅土地供應(yīng)量 1580 畝。 2021 年， XX 縣將撤縣換區(qū)，城市化進(jìn)程更加快速。 2021 年， XX 商業(yè)規(guī)劃供應(yīng)面積約為 60 萬(wàn)平方米，據(jù)調(diào)查，賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、商務(wù)將全部出現(xiàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的需求較大。整個(gè)城市的住宅均價(jià)維持在 1635元 /平方米。 目前 XX 縣各住宅項(xiàng)目開發(fā)量基本上都在 10 萬(wàn)平 方米以下，在生活方式的不斷改變中家庭人員結(jié)構(gòu)有逐漸向小型化發(fā)展的趨勢(shì)，并有以下幾個(gè)特征 ： 住宅戶型缺少變化，普遍需求都以客廳與主臥朝南，衛(wèi)生間與廚房明廚明衛(wèi) ； 面積在 120 平方米以下的比較熱銷， 130 平方米以上面積銷售遲緩； 產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重； 客戶在追求更高產(chǎn)品要求的的同時(shí)，仍以實(shí)用便利為主。 8 XX 現(xiàn)有住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)表 樓盤名稱 規(guī)模 主力面積 均價(jià) 備注 東山花園 45 畝 8 90、 1 131平 方米 1680 元 /平米 開發(fā)和銷售中后期 天和家園 50633 平方米 9 10 11 125平方米 1534 元 /平方 后期 陽(yáng)光佳苑 90、 11 124 平方米 1650 元 /平方 后期 雅居園 10 12 128 平方米 1520 元 /平方 后期 藍(lán)寶石花園 已售完 寶石山莊 500 畝 8 6 9 134平方米 1700 元 /平方 售樓處已撤離分 三期開發(fā) 溫泉公寓 建面： 萬(wàn)平方 9 9 140 平方米 1551 元 /平方 1995 元 /平方 中期 樂(lè)港公寓 建面（三期 ：137856 平方 9 12 13 222平方米 2200 元 /平方 二期在售 濠景海岸 16 萬(wàn)平米， 100、 12 14 1723 286 平方米 1700 元 /平方 目前為一期階段 科文學(xué)府 45萬(wàn)平米 10 14 15 176平方米 1640 元 /平方 已交房 13 座，尚有 5座未開發(fā) 假日廣場(chǎng) 1600 元 /平方 中庭景苑 18 萬(wàn)平方米 8 9 9 101平方米 1560 元 /平方 分二期開發(fā) 四、 XX 縣商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)業(yè)態(tài) 目前 XX 的商業(yè)業(yè)態(tài)主要 百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、 便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。 XX 目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂(lè)佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。 目前 XX 商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場(chǎng)（建設(shè)中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。 9 商業(yè)消費(fèi)分析 XX縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。人均居住支出占總支出的 %，隨著居民收入的增長(zhǎng)，生活水平的提高所占比重還會(huì)進(jìn)一步增加。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng) 。 XX 消費(fèi)者異地消費(fèi)的原因分析如下： ⑴ XX 目前無(wú)知名商業(yè)購(gòu)物業(yè)態(tài)，中低檔消費(fèi)及小宗消費(fèi)一般在 XX，而中檔及大宗消費(fèi)一般到 XX、淄博等地進(jìn)行消費(fèi)； ⑵長(zhǎng)期無(wú)知名度較高的購(gòu)物消費(fèi)地形成了只認(rèn) XX 等大城市的購(gòu)物習(xí)慣 ； ⑶大城市的消費(fèi)選擇機(jī)會(huì)較多也是一個(gè)原因。 五、 消費(fèi)者定位和項(xiàng)目定位 消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。 要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價(jià) 。 事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在 40 歲左右。 有舊房，二次置業(yè)者（普通的居民，主要消費(fèi)對(duì)象） 要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。面積在 90120 m2，售價(jià)約 21 萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)：房型要求二室一廳為宜，面積在 80m2左右，售價(jià)約 15萬(wàn)元 。 要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。面積約 4060 m2，售價(jià)約 10 萬(wàn)元。 11 項(xiàng)目市場(chǎng)定位于中高檔生活社區(qū)和新型商業(yè)中心。項(xiàng)目建成后，將對(duì) XX 縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。 12 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 XX 縣地處 XX 半島中部，東鄰海濱城市青島，西靠 XX 省會(huì)濟(jì)南，濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路橫穿東西，大沂路縱貫?zāi)媳保嗲鄭u、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)各 150公里。 XX 縣距今有 3000 多年的歷史，古稱營(yíng)陵，境內(nèi)有距今 1800 萬(wàn)年的遠(yuǎn)古火山群和 212 處古文化遺址。XX 石灰?guī)r保有量為 20 億噸，其中熔劑灰?guī)r為 億噸，水泥、化工灰?guī)r為14 億噸，建筑石料 灰?guī)r為 億噸。 XX 縣農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，現(xiàn)已形成瓜菜、黃煙、桑蠶、林果、肉雞、肉鴨和奶牛七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。畜牧養(yǎng)殖業(yè)，有樂(lè)港、永昌等龍頭企業(yè)，形成了雞、鴨、牛、羊、豬等 17 個(gè)系列，年產(chǎn)肉、蛋、奶 10 萬(wàn)余噸，年養(yǎng)殖肉雞、肉鴨 5000 萬(wàn)只。目前， XX 縣各類企業(yè)發(fā)展到 1035 家，其中年銷售收入過(guò) 500 萬(wàn)元的企業(yè) 116 家，形成了化工、建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工、寶石加工、