【正文】 告、關(guān)于銷售情況的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告以及有關(guān)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；按表述手法的不同，可分為陳述型市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和分析型市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。其作用在于幫助企業(yè)了解掌握市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中的應(yīng)變能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，從而有效地促進(jìn)經(jīng)營管理水平的 提高。 常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷 售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在 2700 － 4000 元 /平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。 常平市場(chǎng)正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。其產(chǎn)品中兩房購買中 80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較 好。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于 05 年 3 月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至 5 月開始認(rèn)籌。 麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地 5 期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在 3600元 /平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。 位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配 套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城， 04 年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。南南零星分布金碧花園、紫荊 花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者 98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅 20%左右，而陽光山莊 2021 年購房 80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 常平各個(gè)區(qū)域分析： 1) 常平中元街及中心地段 沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。 常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中 2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于 50%，人均公共綠地面積達(dá)到 12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、 產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。規(guī)劃常平鎮(zhèn) 2021 年、 2021年和 2020 年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為 、 52 萬人、 60萬人左右； 2021年、 2021 年和 2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按 31 萬人、 36萬人和 45萬人計(jì)算。 常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將 成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響 高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。 然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。 東莞市政府關(guān)于常平（ 2021~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)： 2021年、 2021 年和 2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為 億元、 、 ； 2021年、 2021 年和 2020年城鎮(zhèn)化水平分別為 70%、 75%和 80%左右。 根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃 2021 年、 2021 年和 2020 年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為 31 平方公里、 36 平方公里和 54 平方公里左右。 生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。 2) 西北面區(qū)域 西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以 大戶為主，大面積。一期銷售總結(jié)，本地人購買占 80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。 3) 常平南面，常黃公路沿線區(qū)域 住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。 4) 常平東門區(qū)域， 常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套 的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。 5) 麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。 本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓 盤市調(diào)分析。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的 80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全， 0 04 年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用； 山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房 地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè) 米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。 相鄰樓盤分析表僅供參考 案名 世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 103 77 128 137 均價(jià) 3500 元 3800 元 3400 元 總價(jià) 27 萬 36 萬 萬 萬 萬 萬 20 年供樓 1600 元 1850 元 1700 元 2600 元 1400 元 2500 元 30 年供樓 1300 元 1500 元 1400 元 2100 元 1150 元 2021 元 租金 無家具 1500 元 /月 無家具 1800 元 /月 未定 未定 帶家具 2500 元 /月 帶家具 3500 元 /月 總結(jié) 園林景觀 戶型不實(shí)用 價(jià)格偏高 出入方便 戶型較好 周邊休閑配套 方正實(shí)用 尊貴豪華 單價(jià)易接受 總價(jià)較高 市場(chǎng)結(jié)論： 常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，